home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1992 #27 / NN_1992_27.iso / spool / misc / consumer / house / 14758 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-11-18  |  2.9 KB  |  56 lines
  1. Newsgroups: misc.consumers.house
  2. Path: sparky!uunet!meaddata!dedek
  3. From: dedek@meaddata.com (Mike Dedek)
  4. Subject: Re: How to tell a REAL buyer's agent
  5. References: <1992Nov13.154744.23082@dg-rtp.dg.com> <1e8a5tINN6qg@sixgun.East.Sun.COM> <1992Nov17.172550.4926@dg-rtp.dg.com>
  6. Sender: news@meaddata.com (Usenet Administrator)
  7. Organization: Mead Data Central, Dayton OH
  8. Date: Wed, 18 Nov 1992 15:13:07 GMT
  9. Message-ID: <1992Nov18.151307.3838@meaddata.com>
  10. Lines: 44
  11.  
  12. In several articles, many write:
  13. |> |> >If the agents are getting paid by the seller to begin with then they aren't
  14. |> |> >really 'buyers' agents, they're 'selling' agents.
  15. |> |> 
  16. |> |> If you want to pick nits, there is no such thing as ANY agent being
  17. |> |> paid by the seller, 100% of the RE fees come out of the buyer's pocket,
  18. |> |> as they are tacked onto the price of the house.
  19. |> 
  20. |> You can use exactly the same logic to demonstrate that the agents are getting
  21. |> paid by the seller, since their fees reduce the amount received by the
  22. |> seller.  Sure, the money doesn't pass through the seller's hands, but it is
  23.  
  24. Disclaimer:  The following applies to _most_ states in the USA.
  25.  
  26. Legally, the agents are working for and under contract to the seller.  Legally,
  27. they get paid by the seller.  If something bizarre happens (like the seller 
  28. arranges to bypass closing and all that stuff, thereby bypassing the agents'
  29. getting their check), the agents can sue the _seller_ for breach of contract.
  30. This has nothing to do with the price of the house or whether the agents' fees
  31. are added to the worth of the house to get selling price or subtracted from it
  32. to reduce the seller's proceeds.  
  33.  
  34. Legally, for an agent to have a fiduciary responsibility to the buyer, a
  35. contract must exist between the buyer and the agent.  For a contract to be
  36. valid and binding, some consideration must be given.  In this case, the
  37. buyer must give the agent consideration in return for the work the agent 
  38. will do.  This is generally in the form of a lump-sum cash payment, but
  39. may take other forms including a percentage of the purchase price of the
  40. house.  Sometimes the selling and buying agent will agree to split the
  41. commission, but to obtain a true buyer's agent his consideration should
  42. not be connected in any way to the seller's agent's commission.   
  43.  
  44. If I hire a buyer's agent for $2000, and buy a house, I will pay the agent
  45. $2000.  I really don't care whether the seller's contract with his/her agent
  46. specifies 6%, 3%, or 99% commission.  I expect my buyer's agent to get me
  47. the best possible deal and I'll pay him his money.  If the seller's agent
  48. gives my agent money (i.e., splits commission) then I expect that money
  49. (providing, of course, I specified it in the contract).  The buyer's agent
  50. will have no right to it as he is working under contract to me for a specified
  51. consideration ($2000).  His responsibility to me includes getting the lowest
  52. price possible including any "rebates" from the seller's broker.
  53.  
  54. -Mike
  55.     
  56.