home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1992 #31 / NN_1992_31.iso / spool / misc / invest / realest / 1138 < prev    next >
Encoding:
Internet Message Format  |  1992-12-25  |  5.4 KB
  1. Path: sparky!uunet!bcstec!bronte!hsvaic!eder
  2. From: eder@hsvaic.boeing.com (Dani Eder)
  3. Newsgroups: misc.invest.real-estate
  4. Subject: Re: multi-family housing as investment
  5. Message-ID: <1835@hsvaic.boeing.com>
  6. Date: 23 Dec 92 15:14:43 GMT
  7. References: <2934045558.0.wk01687@worldlink.com>
  8. Distribution: na
  9. Organization: Boeing AI Center, Huntsville, AL
  10. Lines: 123
  11.  
  12. wk01687@worldlink.com (Jamet) writes:
  13.  
  14. >I am looking for some information on investing in multi-family housing.
  15.  
  16. >This is probably real basic stuff and I apologize if this is in a FAQ.
  17. >My questions are:
  18.  
  19. >     What is a reasonable amount to pay for a rental building?
  20. >       (I have heard phrases such as 3.5 times rent roll...)
  21. >        I imagine this is contingent on location and condintion of building...
  22. >      
  23. >     What kind of return is reasonable on this kind of investment?
  24. >       (None of the no money down type hype please.)
  25.  
  26. >Recommendations for resource material on this subject would be greatly
  27. >appreciated.  Post or e-mail is fine.
  28.  
  29. The rule of thumb for single or multi-family dwellings is the same,
  30. only your expenses are different.  What you want to look for is the
  31. return on the price of the building after all expenses except the
  32. mortgage payment.  Expressed as a percentage, the rate should be
  33. in the 7-8% range for a reasonable investment.  More than this
  34. is good, less is not a very good deal.  This is a range based on
  35. my experience.  It may vary regionally, so you need to determine
  36. what the typical value is for your area.
  37.  
  38. Here are some things to calculate:
  39.  
  40. - Theoretical rent = sum of annual rents for all units if all are
  41. rented.  
  42.  
  43. - Any incidental income, such as a vending machine or coin-operatd
  44. washer & dryer.
  45.  
  46. - All expenses
  47.  
  48.  -- Vacancy & credit loss : assume that you will experience vacancies
  49.     at the local average vacancy rate.  Add 1-2% of rent lost to bad
  50.     checks, etc.
  51.  -- Maintenance : The most exact way is to figure the service life of
  52.     the roof, water heater, carpet, curtains, light bulbs, appliances,
  53.     paint, etc., and allow an annual amount to cover replacement of these 
  54.     items.  A rough guide is to allow 3% of the annual rent for
  55.     maintenance.
  56.  -- Operating Expenses: Landscape services (shrub trimming, mowing),
  57.     Electric, Water, Sewer, Garbage Collection you pay for.
  58.  -- Taxes & Insurance.
  59.  
  60. - Subtract expenses from maximum income, and you will have the net
  61. operating income of the property.  This should be 7-8% of the price
  62. per year.
  63.  
  64. - It is very important to independantly verify as much of the income
  65. and expenses as possible.  The seller and RE agent are motivated to
  66. show as much of an operating income as possible, to get a higher 
  67. selling price.  You want to talk them down by showing what a real
  68. budget would be.  Copies of the sellers tax return schedule for the
  69. property are good, because there the seller is motivated to show all
  70. expenses, so as to minimize taxes.  Copies of the current leases are
  71. good to verify rent.  You can check property taxes by calling the
  72. tax assessors office, and estimate insurance by calling an
  73. insurance agent.
  74.  
  75. Your return on a real estate investment consists of 4 parts: equity
  76. build-up, price increase, cash flow, and tax deductions.
  77.  
  78. Normally you buy a rental property partly with a bank mortgage.
  79. Let us take an example case of a property costing $100,000,
  80. with a $75,000 mortgage at 8%.  Net operating income is
  81. $7,000 before mortgage payments.  Your monthly payment will be
  82. $550.32, of which $500.00 is interest the first month.
  83.  
  84. Thus your equity build-up will be $50.32 per month, or $604 per
  85. year, rising gradually as the mortgage is paid down.  Your operating
  86. inccome exceeds your morgage payment by $396 per year.  This is
  87. cash flow.  Since 1935, inflation has averaged 4.7% per year.
  88. Assuming this, you get a $4,700 price increase the first year.
  89. (You may alternatively insert the current inflation rate).  Finally,
  90. you get a tax break for owning property.  Assume that the land
  91. value is $25,000, and the structure is worth $75,000.  The 
  92. government lets you deduct 1/29 of the structure value per year
  93. from your income.  This comes to $2,586.  You will save your
  94. tax rate times this amount in income taxes.  If you are in the
  95. 28% bracket, this is $724 in federal taxes.  You will someday
  96. pay a capital gains tax if you sell, so you are deferring the
  97. tax, not avoiding it.  I count half of the tax reduction as a
  98. gain, since I can invest the saved taxes until the sale of
  99. the property.  Summing up we have:
  100.  
  101.     Equity Build-Up              604
  102.     Cash Flow              396
  103.     Price Increase            4,700
  104.     Tax deduction              362
  105.  
  106.     Total return            6,062
  107.  
  108. This is overstating the return if you sell the property and use
  109. a real-estate agent.  Assume you sell after 8 years.  The accumulated
  110. returns are as follows:
  111.  
  112. (1) Your mortgage balance will have fallen to $68,263.  You
  113. accumulated $6737 in equity this way.
  114.  
  115. (2) Assuming rents rose with inflation, your operating income
  116. averages $8411 over the 8 years, which is a net of $14,463
  117. over the 8 years.
  118.  
  119. (3) The value of the property increases to $144,402, which nets
  120. $32,850 in profit after selling commission
  121.  
  122. (4) You deducted $20,690 over the years, but pay a capital gain
  123. tax of $14,991 at the end.  
  124.  
  125. Your net profit is $39,059 over 8 years on an initial investment
  126. of $25,000.  This represents an un-compounded return of 19.5%
  127. per year.  The crude compound rate of return is 12.5%.
  128.  
  129. Dani Eder
  130.  
  131.  
  132. -- 
  133. Dani Eder/Meridian Investment Company/(205)464-2697(w)/232-7467(h)/
  134. Rt.1, Box 188-2, Athens AL 35611/Location: 34deg 37' N 86deg 43' W +100m alt.
  135.