home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1992 #27 / NN_1992_27.iso / spool / aus / politics / 1854 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-11-19  |  3.1 KB  |  66 lines
  1. Newsgroups: aus.politics
  2. Path: sparky!uunet!munnari.oz.au!titan!root
  3. From: c.oneill@trl.oz.au (Chris O'Neill)
  4. Subject: Re: Negative Gearing
  5. Message-ID: <1992Nov20.064735.12899@trl.oz.au>
  6. Sender: root@trl.oz.au (System PRIVILEGED Account)
  7. Organization: Telecom Australia Research Laboratories
  8. References: <Bxszyq.LsJ@bunyip.cc.uq.oz.au> <1992Nov17.062737.22016@trl.oz.au> <BxusMp.29n@bunyip.cc.uq.oz.au> <1992Nov18.005443.8650@trl.oz.au> <1992Nov19.034509.11169@trl.oz.au> <1992Nov19.071027.16215@cs.su.oz.au>
  9. Date: Fri, 20 Nov 1992 06:47:35 GMT
  10. Lines: 54
  11.  
  12. In article <1992Nov19.071027.16215@cs.su.oz.au> yar@cs.su.oz.au (Ray Loyzaga)
  13. writes:
  14. >In article <1992Nov19.034509.11169@trl.oz.au> c.oneill@trl.oz.au (Chris
  15. O'Neill) writes:
  16. >>In response to a suggestion that I provide an example of how the tax office
  17. can
  18. >>usually be expected to make a loss because of negative gearing, I have worked
  19. >>out the following.  The suggestion was in response to the comment I made in
  20. the
  21. >>article <1992Nov18.005443.8650@trl.oz.au>:
  22. >>
  23. >>> See if you can make a
  24. >>>realistic example that includes interest on the tax office losses.
  25. >>
  26. >>Suppose we have 8% inflation, 18% (nominal) interest rate, 6% rate of return
  27. on
  28. >>investment, 48.25% tax rate and an interest only loan.  Under these
  29. conditions
  30. >>the proportion of negative gearing decreases as time goes by and eventually
  31. the
  32. >>return exceeds the interest.  For the sake of clarity suppose the original
  33. >>amount borrowed and invested is $100,000.  Interest is fixed at $18,000 per
  34. >>year.  Rental return is $6,000 the first year and increases with inflation
  35. >>after that so we have:
  36. >>
  37. >>year  rent       loss or gain  loss or gain absorbed   present value of A
  38. >>                                   by tax office(A)
  39. >>1     $6000      $12000          $5790                 $5790
  40. >>2     $6480      $11520          $5558.40              $4710.51
  41. >>3     $6998.40   $11001.60       $5308.27              $3812.32
  42. >>4     $7558.27   $10441.73       $5038.13              $3066.36
  43. >>
  44. >>16   $19033.01    $1033.01(gain)  $498.43(gain)          $41.63(gain)
  45. >
  46. >If you are trying to make it realistic, maybe you should assume that
  47. >the bank would expect you to pay back some of the principal each year,
  48. >this would accellerate the movement to positive gearing. There are
  49. >very few interest only loans out there.
  50.  
  51. Allright, here it is.  Suppose the loan has to be paid back over 25 years with
  52. annual repayments of $18291.89.  This brings the investment into positve
  53. gearing in year 14 instead of year 16 above.  (Wow, what an acceleration.)  The
  54. total present value loss (or subsidy or whatever you want to call it) is now
  55. $19253.10 instead of $22774 with an interest only loan.  Gee, big difference.
  56.  
  57. In case you want to call it a subsidy, what benefit has the tax office achieved
  58. for its contribution of $19252.10?  As far as the tax office is concerned (and
  59. every other taxpayer) it would have been better off by $19252.10 if you had
  60. never undertaken this investment at all.  It is really an exploitative tax
  61. avoidance scheme, perhaps not in the same league as Bottom of the Harbour, but
  62. exploitative nevertheless.
  63.  
  64. Chris O'Neill
  65. Telecom Research
  66.