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Text File  |  2003-06-11  |  8.8 KB  |  190 lines
  1.  
  2.  
  3. The following is a list of "Red Flags" in a loan package which may alert
  4. a mortgage underwriter to possible Fraud or Misrepresentations.  It
  5. should be emphasized the presence of one or more of these items is not
  6. necessarily indicative of Fraud; however, they should alert the
  7. underwriter to further review and document the file.  These items may be
  8. perfectly legitimate when viewed separately, but when taken as a whole,
  9. a pattern may emerge.  In reviewing any loan file, the underwriter
  10. should constantly ask the following questions:
  11.  
  12. 1.  Does this file make sense?
  13. 2.  Who stands to gain in this transaction?
  14.  
  15. Loan Application Red Flags:
  16.  
  17. *    Significant increase in commute distance
  18. *    New housing not large enough to accommodate all occupants
  19. *    Buyer is down-grading from larger to smaller home (except empty nesters)
  20. *    Buyer currently resides in property (purchasing from landlord)
  21. *    Buyer intends to rent/sell current residence with no documentation
  22. *    Down payment other than cash
  23. *    Stocks, bonds (liquid assets) not publicly traded (may be closely held corporation.
  24. *    Face (not cash surrender) value of life insurance policy shown as liquid asset
  25. *    Personal property value exceeds one years salary or high income buyer has no personal property
  26. *    New housing expense exceeds 50% of current housing expense
  27. *    Inappropriate salary with respect to amount of loan
  28. *    Invalid social security number
  29. *    High income / no credit
  30. *    High income, no other real estate owned and renter for substantial period of time
  31. *    Stock broker who does not own stock
  32. *    High income / finance company, furniture rental debt
  33. *    Self-employed but no entertainment-type credit cards
  34. *    Low income or young buyer with substantial cash in bank
  35. *    High income / little or no cash in bank
  36. *    Buyer has checking account but says source of funds is "cash on hand" due to not believing in banks
  37. *    Handwritten application shows no debt but typed application does
  38. *    Information inconsistent with other loan documents - credit reports vs. Verification of Employment vs. Verification of Deposit, etc.
  39. *    Inconsistent buyer signature or handwriting throughout file
  40. *    Same person appearing throughout file such as landlord, seller, buyer, employer the same
  41. *    Excessive cash deposit
  42.  
  43. Verification of Employment (VOE)
  44.  
  45. *    Current and prior employment overlap
  46. *    Round dollar amounts
  47. *    Date of hire is weekend or holiday (per perpetual calendar)
  48. *    Income is primarily commissions (self employed)
  49. *    Employer uses mail drop or Post Office Box address
  50. *    Borrower changed profession from previous to current employer
  51. *    Illegible signature with no further identification
  52. *    Business entity not in good standing or registered with applicable regulatory agencies
  53. *    Co-borrower maiden name same as signature of employer (self employed)
  54. *    VOE completed same day as ordered
  55. *    VOE says company car and applications shows auto loan
  56. *    Whiteouts, crosscuts, "squeezed in" numbers
  57. *    If VOE not creased (folded), may have been hand-carried
  58. *    Income out of line with type of employment
  59.  
  60. Verification of Deposit (VOD)
  61.  
  62. *    Cash in bank not sufficient to close
  63. *    New bank account (verify previous)
  64. *    Round dollar amounts (especially in interest-bearing accounts)
  65. *    Gift letter which is not backed up by VOEs
  66. *    Closing check drawn on different bank
  67. *    Buyer has no accounts (doesn't believe in banks) but VOD in file
  68. *    IRA shown as liquid asset
  69. *    Loan secured by checking or savings account
  70. *    Illegible signature with no further identification
  71. *    Significant changes in balance orm prior two months to date of verification
  72. *    Source of funds consists of (unverified) note, equity exchange, sale of residence
  73. *    Excessive balance in checking account
  74. *    Date of verification by bank is weekend or holiday (per perpetual calendar)
  75. *    VOD completed same day as ordered
  76. *    Whiteouts, crossouts, "squeezed in" numbers
  77. *    If VOD not creased (folded), may have been hand carried
  78. *    Post Office Box for depository if not typical for area or company
  79. *    Checking accounts with average two-month balance exactly equal to present balance
  80.  
  81. Appraisal
  82.  
  83. *    Ordered by any party to transaction (Buyer, Seller, Realtor)
  84. *    Comps not verified as recorded (data source MLS, Sales Office, Real Estate Agent, etc.)
  85. *    Tenant shown to be occupant on owner-occupant application
  86. *    Income approach not used on tenant-occupied SFDs
  87. *    Excessive adjustments in urban or suburban area where marketing time is under six months
  88. *    Distance of comps
  89. *    Comparison of square footage to value
  90. *    Photos do not match description of property
  91. *    High land value in urban areas
  92. *    Undesignated appraiser
  93. *    Appreciation in stable or declining area
  94. *    "For Sale" or "For Rent" signs in yard or windows
  95. *    Appraiser located outside of subject property county
  96.  
  97. Title Search
  98.  
  99. *    Tax or similar liens against buyer
  100. *    Delinquent property tax
  101.  
  102. Tax Returns
  103.  
  104. *    Real estate taxes and/or interest paid but no rental or owner-occupied property on application (or vice-versa)
  105. *    Amount of source of income disagrees with other information in loan file
  106. *    No dividends on stock
  107. *    Substantial cash in bank with no related interest income
  108. *    Gross income does not agree with total income on W-2s or 1099s
  109. *    Buyer shows interest expense but no related liability (business loans with personal liability)
  110. *    Buyer takes depreciation deduction for Real Estate not disclosed (or vice-versa)
  111. *    Net income from rents plus depreciation does not equal cash flow as submitted by buyer
  112. *    Additional properties listed but not on loan application
  113. *    Buyer shows partnership income (may be liable as general partner for partnership's debts)
  114. *    Invalid employer ID# on W-2
  115. *    FICA and local taxes (where applicable) exceed ceilings
  116. *    Copy submitted is not "employee's copy"
  117. *    Different tax preparer each year
  118. *    Low income employee used tax preparer for 1040 short form
  119. *    If previous year shows preparer, is fee paid deducted on following year's return?
  120. *    Paid preparer hand-writes tax return
  121. *    No interest expense; however, credit outstanding
  122. *    Dependents on loan application but not on tax return or vice-versa
  123. *    No salaries paid on non-service self-employed P&L
  124. *    No costs of goods sold on retail or similar operations
  125. *    Address and occupation differs from application
  126. *    W-2 from large corporation hand-written
  127. *    Social security numbers on return different from application or credit report
  128.  
  129. Credit Report
  130.  
  131. *    No credit (possible use of alias)
  132. *    Variance in employment or residence data
  133. *    Several recent inquiries from credit card companies or other mortgage lenders
  134. *    Invalid social security number
  135. *    Length of time on file inconsistent with buyer's age
  136. *    Co-buyer's maiden name show data different from application
  137. *    Age over 25 with no credit history
  138. *    Personal data not consistent with handwritten application
  139. *    If late pays due to unemployment because of illness, layoff, is VOE income less during this period
  140.  
  141. Closing Instruction
  142.  
  143. *    Cash paid outside escrow
  144. *    Down payments paid into escrow upon opening
  145. *    Reference to another (double) escrow
  146. *    Related parties
  147. *    Unusual credits with no economic substance
  148. *    Right of assignment
  149. *    Power of attorney
  150. *    Seller is corporate (except for developers, RELO Companies or REO)
  151.  
  152. Sales Contract
  153.  
  154. *    Seller is Realtor, relative, employer
  155. *    No Realtor
  156. *    Lease-option
  157. *    Price substantially below market value
  158. *    Second mortgage
  159. *    Deposit checks have inconsistent dates (check #1324 dates July 20 / check #1323 dated August 24)
  160. *    Name and address on deposit check different from buyer
  161. *    Deposit check not cashed
  162.  
  163. Payroll Checkstubs
  164.  
  165. *    Debts reflected as deduction from pay (credit union loans, etc.) not disclosed on loan application
  166.  
  167. Miscellaneous
  168.  
  169. *    Require all borrowers to sign release of tax information form
  170. *    Do not accept incomplete handwritten applications
  171. *    Call borrower at work and at home at least once during loan processing
  172. *    Call employer on closing date to verify still employed
  173. *    Run in-file report on closing date to check for additional incurred debt
  174.  
  175.  
  176. If you want to do everything that you can to create the best mortgage
  177. possible, you may want to download a FREE SOFTWARE PROGRAM from this
  178. forum.  Go to the Software Library section and look for the listing
  179. "Loan Officer In A Computer", listing date 12/4/94.  This contains the
  180. program, "QualifyR" --- Home Buyer's Qualification Program For
  181. Residential Financing.  (For Windows, ASP author)
  182.  
  183. Unlike other mortgage computation programs, QualifyR incorporates Fannie
  184. Mae Guidelines in its computational structure.  Perhaps most
  185. importantly, the program computes and itemizes the Closing Costs of
  186. financing, Monthly Income Required, Private Mortgage Insurance, and all
  187. other variables in an actual mortgage, then displays a Financing
  188. Estimate screen in the same format as the Good Faith Estimate that the
  189. buyer will receive from the lender.
  190.