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Text File | 1993-03-06 | 76KB | 1,904 lines

Karl Jenz BAUFINANZIERUNG ─────────────────────────────────────────────────────────── 1 ── J Z - B A U F I N A N Z I E R U N G ein Programm von Karl Jenz 7302 Ostfildern 1 Horbstraße 7 <ab 1.7.93:> 73760 Ostfildern Horbstraße 7 25. Nov. 1992 Vers. 1.5 Revision: 25. Nov. 1992 Baufinanzierung Überblick ─────────────────────────────────────────────────────────── 4 ── 1. Überblick 1.1 Programmübersicht Das Programm liefert wichtige Informationen für angehende Bauherren und Immobilienkäufer. Nach Eingabe der Daten stehen unter anderem zur Verfügung: Finanzierungsübersicht Belastungsübersicht Tilgungsplan Ertragsübersicht Berechnung der Steuervergünstigungen Die eingegebenen Daten können abgespeichert werden, so daß sie für spätere Änderungen wieder abrufbar sind. 1.2 Programmauswahl Aus dem Ausgangsbildschirm gelangen Sie mit der Taste F10 zur Menüauswahl. Mit der Return-Taste öffnen Sie die Untermenüs. Mit den Pfeiltasten steuern Sie die gewünschte Funktion an und bestätigen dies mit der Return-Taste. Für die Funktionen gibt es daneben eine F-Taste zum direkten Aufruf; so zum Beispiel die Taste F2 für das Menü Eingaben und F3 für Auswertungen. Diese Tasten sind bei den Menüpunkten vermerkt. Für eigengenutzten Wohnraum gibt es steuerliche Vergünstigungen, die mit dem Punkt Sonderabschreibungen (Taste F4) berechnet werden können. Nachdem alle Daten eingegeben sind, können Sie die Auswertungen anwählen (Taste F3). Die Daten der Baufinanzierung können Sie abspeichern (Menüpunkt Datei). Das Programm können Sie über das Menü (Ende) oder mit der Tastenkombination Alt-X verlassen. Einzelne Programmteile können auch mit einer Maus ausgewählt werden. Baufinanzierung Überblick ─────────────────────────────────────────────────────────── 5 ── 1.3 Bedienung des Programms Zum Einstieg empfiehlt es sich, das einführende Beispiel unter 2. durchzugehen. Unter dem Punkt 3 werden die Eingaben genauer beschrieben, unter Punkt 4 die Auswertungen. Punkt 5 beschreibt den Programmteil Sonderabschreibungen. 1.4 Bestellung Auf der Programmdiskette befindet sich die Datei bestell.txt. Sie können diese Datei so ausdrucken: copy bestell.txt prn Das Formular enthält die derzeit gültigen Preise. 1.5 Rechte Die Rechte an dem Programm sind bei dem Autor Karl Jenz, 7302 Ostildern 1, Horbstr. 7 Tel. 0711/444082. 1.6 Haftung Das Programm ist getestet und die Ergebnisse sind geprüft. Schadenersatzansprüche sind allerdings ausgeschlossen. 1.7 Installation Bitte beachten Sie die Installationshinweise in der Auslieferung. Die Programme werden teilweise in gepackter Form ausgeliefert. 1.8 eingeschränkte Version Bei der eingeschränkten Version beträgt die Laufzeit von Darlehen und Auswertungen maximal 3 Jahre, bei der Vollversion 30 Jahre. Baufinanzierung Einführendes Beispiel ─────────────────────────────────────────────────────────── 6 ── 2. Einführendes Beispiel Gehen Sie bitte zunächst zum Eingabemenü (F2). 2.1 Beschreibung und Gesamtkosten Das Eingabemenü schlägt den Punkt 2 = Beschreibung vor; wir bestätigen mit der Return-Taste. Geben Sie bitte ein: Einzug am 292 <-- Febr. 92 Beschr. 1 Kauf Eigentumswohung Beschr. 2 durch Else Müller Steuersatz in % 35 eigengenutzer Wohnanteil in % 100 Mit der Taste ESC kommen Sie wieder zurück. Aus dem Eingabemenü wird nun der Punkt 3 = Gesamtkosten vorgeschlagen; wir bestätigen mit der Return-Taste: Geben Sie bitte ein: Kaufpreis 225.0 <-- 225.000 Nebenkosten 8.0 Mit der Taste F2 können Sie sich die Gesamtkosten anzeigen lassen. Mit ESC kommen Sie wieder zurück zum Menü. 2.2 Finanzpositionen Nun melden wir, wie die Gesamtkosten finanziert werden. Als Finanzposition 1 geben Sie bitte ein: Betrag 30.0 <-- 30.000 DM Rückzahlung % 0 Auszahlung % 100 Auszahlung am 292 <-- Febr. 92 = Einzug Notiz: Bankguthaben Die anderen Felder lassen Sie bitte unverändert. Der Betrag wird also zu 100 % ausbezahlt, ist aber nicht zurückzuzahlen. Daran erkennt das Programm, daß es sich um Eigenkapital handelt. Mit der Taste PageDown (bei manchen Tastaturen: Bild ab) kommen wir zur Finanzposition 2. Sie können sich in den Finanzpositionen mit PageUp und PageDown bewegen. Baufinanzierung Einführendes Beispiel ─────────────────────────────────────────────────────────── 7 ── Geben Sie als Finanzposition 2 bitte ein: Betrag 100.0 Rückzahlung in % 100 Auszahlung in % 95 Auszahlung am 292 <-- MMJJ Zinssatz in % 7 Zinsperiode 3 <-- viertelj. Zinsbelastung Tilgung in % 2 Tilgungsperiode 1 <-- monatliche Tilgung Notizen: I. Hypothek Wechsel Bedingungen am 294 neuer Zinssatz in % 9.25 Die anderen Felder lassen Sie bitte unverändert. Sie haben nun ein Bankdarlehen über 100 TDM eingegeben, das mit 95 % ausbezahlt wird. Der Zinssatz von 7 % ist fest bis zum Febr. 94 (294). Danach gilt ein variabler Zinssatz, der nach dem heutigen Stand etwa 9,25 % betragen wird. Drücken Sie die Taste F2 erhalten Sie Informationen über das Darlehen, die weiter hinten bei den Auswertungen beschrieben sind (Finanzrechnung). Als weitere Information wird dargestellt, ob die Gesamtkosten finanziert sind. Das sieht etwa so aus: Gesamtkosten 230.0 Finanzierungsmittel 132.0 Differenz 98.0 Wir müssen also noch etwa 98 TDM finanzieren. Gehen Sie mit PageDown bitte zur Finanzposition Nr. 3. Dort geben Sie bitte ein: Betrag 41.5 Rückzahlung % 0 Auszahlung % 100 Auszahlung am 793 <-- Zuteilung Bausparvertr. Notizen: Bausparguthaben Wir rechnen damit, daß im Juli 93 (793) ein Bausparvertrag zugeteilt und ein Guthaben von 41.5 TDM ausbezahlt wird. Neben dem Guthaben wird zu dem Zeitpunkt auch ein Bauspardarlehen ausbezahlt werden. Mit PageDown gehen wir zur Finanzposition Nr. 4 und melden das Bauspardarlehen. Baufinanzierung Einführendes Beispiel ─────────────────────────────────────────────────────────── 8 ── Geben Sie bitte ein: Betrag 58.5 Rückzahlung in % 103 <-- 3 % Gebühr Auszahlung in % 100 Auszahlung am 793 <-- bei Zuteilung Bausparvertr. Zinssatz in % 5 Zinsperiode 1 <-- mtl. Zinsbelastung Tilgung in % 0 oder Rate in DM 600 Tilgungsperiode 1 <-- mtl. Tilgung Notiz: Bauspardarlehen Ihnen ist sicherlich aufgefallen, daß wir nun ein Problem haben: Der Einzug ist im Febr. 92 (292), die Bausparsumme wird aber erst im Juli 93 (793) ausbezahlt. Weil der Kaufpreis beim Einzug fällig wird, brauchen wir für den Bausparvertrag einen Zwischenkredit. Wir gehen mit PageDown zur Finanzposition Nr. 5 und nehmen einen Zwischenkredit auf. Geben Sie bitte ein: Betrag 100.0 Rückzahlung in % 100 Auszahlung in % 100 Auszahlung am 292 <-- Einzugsdatum Zinssatz in % 9.75 Zinsperiode 1 <-- mtl. Zinsbelastung Tilgungsperiode 1 <-- mtl. Zahlung der Zinsen fällig am 793 <-- Zuteilung Bausparvertrag Notiz: Zwischenkredit BSV Wird keine Tilgung in % und keine Tilgungsrate gemeldet, dann nimmt das Programm an, daß lediglich die Zinsen bezahlt werden. Als Zahlungszeitpunkt wird die Tilgungsperiode angenommen. Mit ESC kommen wir wieder zurück zum Menü. 2.3 Ausgaben und Einnahmen Nun geben wir die lfd. Ausgaben ein, die eine solche Wohnung mit sich bringt. Geben Sie bitte ein: * Jährliche Ausgaben * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 292 Rücklage Instandh. 850 1 0 2 193 Verwaltungskosten 120 12 0 2 Die Eingaben bedeuten: Ab 292 zahlen wir jährlich 850 DM Rücklage, und zwar für unbeschränkte Zeit (bis 0). Ab 193 zahlen wir jährlich 1440 DM (12 x 120) Verwaltungskosten. Beide Ausgaben können steuerlich nicht abgesetzt werden (Steuer = 2). Die Jahresbeträge können wir mit der Taste F2 anzeigen lassen. Mit ESC kommen wir wieder zurück zum Menü. Die lfd. Einnahmen (Miete, Steuerersparnis, Lastenzuschuß) Baufinanzierung Einführendes Beispiel ─────────────────────────────────────────────────────────── 9 ── werden auf die gleiche Weise eingegeben. Wir nehmen an, daß keine lfd. Einnahmen anfallen. Wir müssen allerdings den Steuervorteil hier noch nachtragen, wenn wir ihn berechnet haben. Bei diesem einführenden Beispiel verzichten wir darauf. Bei der Abschreibung sind der wirkliche Wertverlust (Art 1) und die steuerlich zulässige Abschreibung (Art 2) zu melden. Wir können in unserem Beispiel auf diese Angaben verzichten, weil die Immobilie zu 100 % eigenen Wohnzwecken dient. Verlassen Sie nun bitte das Eingabemenü und gehen Sie zum Menü für Auswertungen. 2.4 Auswertungen Für das Beispiel schlage ich folgende Auswertungen vor: Finanzrechnung ausführlich Belastung klein für 10 Jahre Tilgungsplan ausführlich für 20 Jahre Die Auswertung Rentabilität ist bei eigengenutzten Wohnraum im allgemeinen von geringem Interesse. Das ist mit ein Grund, weshalb wir keine Abschreibungen gemeldet haben. Die Auswertungen sind weiter hinten ausführlich beschrieben, so daß ich hier darauf verweisen kann. 2.5 Sonderabschreibungen Für die Steuervorteile aus Sonderabschreibungen gibt es im Hauptmenü einen eigenen Menüpunkt. Wenn solche Steuervorteile anfallen, kann mit diesem Programmteil der jährliche Vorteil berechnet werden. Dieser Steuervorteil wird aber nicht automatisch berücksichtigt. Sie müssen ihn unter den Einnahmen aufführen. Zum Beispiel so: * Jährliche Einnahmen * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 192 Steuervergünstig. 2480 1 1294 2 195 Steuervergünstig. 2230 1 1299 2 Ausführliche Informationen weiter hinten im Kapitel über Sonderabschreibungen. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 10 ── 3. Eingaben Für die Eingaben gilt generell: Taste F1 enthält Hilfen Taste F2 enthält Infos mit Taste F3 werden Infos ausgedruckt mit Taste ESC (oben links) kommen Sie wieder zurück Nun werden die Menüpunkte aus dem Eingabemenü beschrieben. 3.1 Neues Objekt Diesen Programmpunkt aus dem Eingabemenü wählen Sie bitte aus, wenn Sie eingegebene Daten löschen und ein neues Objekt eingeben wollen. Bei Bedarf speichern Sie die eingegebenen Daten vorher ab (Menüpunkt Datei, Speichern). 3.2 Beschreibung Die Beschreibung kann z.B. so eingegeben werden: Einzug am 292 <-- 28. Febr. 92 Beschr. 1 Kauf einer Villa Beschr. 2 durch Else Müller Steuersatz in % 35 eigengenutzter Wohnanteil in % 30 Die ausgedruckten Auswertungen enthalten die Beschreibung. Das Einzugsdatum wird bei neuen Objekten automatisch auf andere Eingabefelder übertragen. Es sollte daher nicht mehr geändert werden, wenn Sie den Eingabebildschirm für die Beschreibung wieder mit ESC verlassen haben. Als Einzugsdatum wird das Monatsende angenommen. Bei der Berechnung der Belastung und der Rentabilität wird die Einkommensteuer ziemlich genau berechnet und eingesetzt. Zinsen, Ausgaben und Abschreibungen, die dem eigengenutzten Wohnanteil zuzurechnen sind, werden steuerlich nicht berücksichtigt. Beträgt also z.B. der Wohnanteil 30 %, so werden nur 70 % der Zinsen, Ausgaben und Abschreibungen bei der Steuerberechnung eingesetzt. Dies entspricht der steuerlichen Regelung für neu erworbene Immobilien. 3.3 Gesamtkosten In diesem Eingabefenster werden die Gesamtkosten aufgelistet, zum Beispiel so: Kaufpreis 225.5 <-- 225.500 DM Nebenkosten 10.0 Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 11 ── 3.4 Finanzpositionen 3.4.1 Eingabefelder Eingabefeld Erläuterung ----------------- Betrag in TDM z.B. 100.5 = 100.500 DM Rückzahlung in % bei Eigenkapital 0 % Auszahlung in % bei Bürgschaften Provision (siehe unten) Auszahlung am (MMJJ) Auszahlung Kredit, Einzugsdatum wird vorgeschlagen bei Sparvorgängen und Zuschußdarlehen Vertragsabschluß frühestes Datum ist das Einzugsdatum Zinssatz in % Zinsperiode neben dem Zinssatz ist anzugeben, wie oft der Zins kapitalisiert wird Tilgung in % oder Rate in DM Werden Tilgung in % UND Rate in DM gemeldet, dann nimmt das Programm den Wert, der die größte Tilgung ergibt. Tilgungsperiode Die Tilgungsperiode kann nicht größer sein als die Zinsperiode, weil das praktisch nie vorkommt. Erfolgt trotzdem eine solche Eingabe, dann wird die Zinsperiode auf die Tilgungsperiode erhöht. fällig am (MMJJ) bitte auf 0 belassen, wenn ein Kredit alleine durch die laufenden Raten getilgt werden soll Notiz diese Notiz erscheint auf Auswertungen Wechsel Bedingungen (MMJJ) neuer Zinssatz in % neue Tilgung in % oder neue Rate in DM nur zu melden, wenn sich Zinssatz oder Tilgung nach bestimmter Zeit ändern. Bei Darlehen mit befristeter Festzinsvereinbarung sollte der voraussichtliche Zinssatz nach Ablauf der Vereinbarung gemeldet werden. Ein Wechsel ist nur bei Darlehen und Bürgschaften möglich. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 12 ── Mit der Taste F2 können zu den Finanzpositionen Informationen angefordert werden. Diese Informationen sind weiter hinten bei den Auswertungen (Finanzrechnung) erläutert. Mit den Tasten PageUP und PageDown können Sie sich in den Finanzpositionen bewegen und weitere Finanzmittel eingeben. 3.4.2 Finanzarten Aus bestimmten Eingabefeldern leitet das Programm ab, um welche Art von Finanzmittel es sich handelt. Geben Sie daher die betreffenden Finanzmittel bitte so ein, wie es das Programm erwartet. Es folgt eine Darstellung der Finanzarten und ihrer Erkennungsmerkmale. 3.4.2.1 Eigenkapital Eingabe Erläuterung --------------------------- Betr. in TDM Eigenkapital Rückz. in % 0 <-- nichts zurückzuzahlen Ausz. in % 100 <-- nur 100 melden, nichts anderes Sind diese Felder so ausgefüllt, erkennt das Programm, daß es sich um Eigenkapital handelt. 3.4.2.2 Darlehen Eingabe Erläuterung -------------------------- Betr. in TDM Kreditbetrag Rückz. in % je nach Vertrag (z.B. 100) Ausz. in % je nach Vertrag (z.B. 95) Die anderen Felder sind oben unter "Eingabefelder" beschrieben. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 13 ── 3.4.2.3 Bürgschaft Wenn für Darlehen eine Bankbürgschaft erforderlich wird, dann ist in der Regel eine Provision zu zahlen. So kann es vorkommen, daß ein Bauspardarlehen ganz oder teilweise durch eine Bank verbürgt werden muß. Dem Programm sind das Bauspardarlehen UND die Bürgschaft zu melden. Die Eingabe von Darlehen ist bereits dargestellt. Die Bürgschaft ist so zu melden: Eingabe Erläuterung -------------------------- Betr. in TDM verbürgter Betrag Rückz. in % gemäß Darlehensvertrag Ausz. in % Bürgschaftsprovision (bis zu 9 %) <<-- !! Weil die Auszahlung in % unter 10 % beträgt, erkennt das Programm, daß es sich um eine Bürgschaft handelt. Die anderen Felder sind so zu melden wie beim Darlehen. Wenn nur ein Teil des Darlehens verbürgt wird, ist die Tilgungsrate bei der Bürgschaft so zu melden, das der verbürgte Teil zuerst getilgt wird. Zum Beispiel: Darlehen 60 TDM Tilgungsrate 600 DM (Zins und Tilgung) Zins 5 % Bürgschaft 20 TDM Provision 1 % Gesamtdarlehen 60 TDM Jahresrate 7200 (600 * 12) unverbürgt 40 TDM 5 % Zins 2000 <- nur Zins verbürgt 20 TDM Jahresrate 5200 <- Rest Nun wird also für den unverbürgten Teil lediglich der Zins als Zahlung vorgesehen und der Rest der Tilgung geht voll auf den verbürgten Teil. Diese Berechnung ist zwar nicht ganz genau, für die Berechnung der Bürgschaftsprovision aber vollkommen ausreichend. Wem das ganze zu aufwendig ist, der meldet lediglich das Darlehen und für die Bürgschaftsprovision einen Näherungswert bei den Ausgaben. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 14 ── 3.4.2.4 Zuschußdarlehen Bauspardarlehen sind zwar in der Regel zinsgünstig, in der Regel aber auch verhältnismäßig schnell zu tilgen. Wenn die monatliche Belastung nicht zu verkraften ist, kann ein Zuschußdarlehen die Lösung sein. Dabei übernimmt ein Geldinstitut einen Teil der Tilgungsraten und sammelt die Zahlungen auf einem Kreditkonto an. Nach Tilgung des Bauspardarlehens setzt die Tilgung des Kreditkontos ein. Eingabe Erläuterung -------------------------- Betr. in TDM 0 Rückz. in % 100 <-- nur 100 möglich, nichts anderes Ausz. in % 100 <-- nur 100 möglich, nichts anderes Auszahlung am Vertragsabschluß, erste Zahlung beim nächsten Tilgungstermin Tilgung in % 0 Rate in DM Zuschuß als Minusbetrag, z.B. -300 Tilgungsperiode in der Regel 1 = monatlich fällig am z.B. 602 (Juni 2002) Der Zuschußbetrag ist als Minusbetrag zu melden, denn er kürzt die monatliche Belastung. Eine Fälligkeit muß unbedingt gemeldet werden. Im Zweifel können Sie die Endfälligkeit des bezuschußten Darlehens mit der Taste F2 feststellen. Vergessen Sie bitte den Zinssatz nicht, das Zuschußdarlehen wird nicht zinslos gewährt. Den Endsaldo des Zuschußdarlehens können Sie sich mit F2 anzeigen lassen. Für den Endbetrag können Sie ein neues Darlehen melden, daß bei Fälligkeit des Zuschußdarlehens ausbezahlt wird und damit das Zuschußdarlehen ablöst. Ob Sie ein solches Folgedarlehen melden wollen, hängt nur davon ab, für welchen Zeitraum Sie Auswertungen vom Programm wünschen. Wenn Sie keine Fälligkeit melden, wird das Darlehen vom Programm nicht als Zuschußdarlehen erkannt. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 15 ── 3.4.2.5 Ansparen Sie können in die Finanzierung auch einen Sparvorgang einbeziehen, z.B. das Ansparen eines Bausparvertrages. Eingabe Erläuterung -------------------------- Betr. in TDM 0 Rückz. in % 100 <-- nur 100 möglich, nichts anderes Ausz. in % 100 <-- nur 100 möglich, nichts anderes Auszahlung am Vertragsabschluß, erste Zahlung beim nächsten Tilgungstermin Tilgung in % 0 Rate in DM Sparrate, z.B. 400 Tilgungsper. z.B. 1 = monatlich fällig am z.B. 1298 = Dez. 98 Die Fälligkeit muß unbedingt gemeldet werden. Als Zinssatz ist der Guthabenzins einzugeben. Der Sparvorgang ist bei den Auswertungen enthalten (Belastung, Tilgungsplan, Rentabilität). Die Zinsen wirken sich steuerlich aus. Soll eine Lebensversicherung zur Tilgung von Darlehen verwendet werden, so sind die Beiträge als Sparvorgang zu melden. Die Beiträge können als Sonderausgaben abzugsfähig sein. Bei den Ausgaben kann dieser Steuervorteil eingetragen werden (siehe unter Ausgaben). Für die Einzahlungen für die Lebensversicherung sollte kein Zinssatz gemeldet werden. Melden Sie keine Fälligkeit, wird diese Finanzposition vom Programm nicht als Sparvorgang erkannt. Bei Infos (Taste F2) wird der fällige Restbetrag als Minusbetrag angezeigt, weil es sich um Guthaben handelt. 3.4.2.6 unbekannte Finanzart Die Finanzart wird bei der Ausgabe der Finanzpositionen vom Programm im Klartext angegeben. Kann es eine Finanzierungs- position nicht zuordnen, erscheinen Fragezeichen (** ?? **). 3.4.3 Datumsangaben Alle Datumseingaben erfolgen in der Form MMJJ (Monat Jahr). Datumsangaben, bei denen das Jahr kleiner ist als 80, werden dem Jahr 2000 zugeordnet. Beispiele 1291 = Dez. 1991 500 = Mai 2000 1235 = Dez. 2035 Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 16 ── 3.5 Ausgaben und Einnahmen 3.5.1 Eingabefelder Feld Erläuterung --------------------------------- Ab MMJJ Hier wird eingetragen, ab welchem Monat eine Zahlung anfällt, z.B. 292 = ab Febr. 92 Der erste Monat wird dabei mitgerechnet, z.B. 292 bis 1292 = Febr. 92 bis Dez. 92 das sind 11 Monate (nicht 10) Bezeichnung Diese Beschreibung erscheint auf einigen Auswertungen Betrag DM Mal Das Programm geht zunächst von einem Jahresbetrag aus. Dazu rechnet es ganz einfach: Betrag * Mal = Jahresbetrag. Das ganze hat nur den Sinn, Ihnen die Eingabe zu erleichtern. Wissen Sie die monatliche Miete, dann können Sie einfach diesen monatlichen Betrag eintragen und unter "Mal" tragen Sie 12 ein. Liegt Ihnen dagegen die Miete als Jahresmiete vor, dann tragen Sie die Jahresmiete ein und melden unter Mal eine 1. Beispiel: mtl. Miete 600 * 12 = 7200 Jahresbetrag Beispiel: jährl. Miete 7200 * 1 = 7200 Jahresbetrag bis MMJJ bis zu diesem Termin ist die Zahlung zu beachten. Wenn keine zeitliche Begrenzung zu beachten ist, dann tragen Sie bitte 0 (= unbegrenzt) ein. Aus den Feldern "Ab MMJJ" und "bis MMJJ" kann sich ergeben, daß die Zahlung in einem Jahr nicht für ganze 12 Monate anfällt. In dem Fall wird der Jahresbetrag anteilig eingesetzt. Bei 6 Monaten wird zum Beispiel die Hälfte des Jahresbetrages eingesetzt. Steuer steuerlich wirksame Zahlungen sind mit 1 zu kennzeichnen, andere Zahlungen mit 2. Die steuerlich wirksamen Ausgaben werden für die Steuerberechnung um den eigengenutzten Wohnanteil gekürzt. Die steuerlich wirksamen Einnahmen werden dagegen voll berücksichtigt. Bei einigen Auswertungen wird das sehr deutlich dargestellt. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 17 ── 3.5.2 Ausgaben Beispiel: * Jährliche Ausgaben * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 292 Grundsteuer 1200 1 0 1 292 Versicherungen 600 2 1295 1 196 Versicherungen 650 2 0 1 292 Hausverwaltung 50 12 0 1 192 Lebensvers. 1200 1 0 1 192 Lebensvers. -1200 1 0 2 Es sind nur die Kosten von Bedeutung, die beim Eigentümer verbleiben und nicht mit dem Mieter verrechnet werden können. Im obigen Beispiel werden bis Ende Dez. 95 jährlich 1200 DM (2 * 600) für Versicherungen bezahlt. Danach erhöht sich die Versicherung auf jährlich 1300 DM für unbestimmte Zeit. Beiträge können auch als Minusbetrag eingegeben werden. Das kann sinnvoll sein, wenn die steuerlichen Auswirkungen korrigiert werden müssen. Beiträge zu Lebensversicherungen werden z.B. bei den Finanzpositionen als Sparvorgang mit Zinssatz 0 % eingetragen. Damit sind Sie zwar als Zahlung registriert, werden aber steuerlich nicht berücksichtigt. Im obigen Beispiel werden deshalb jährlich 1200 DM Beiträge zur Lebensversicherung als steuerlich wirksame Ausgaben eingesetzt. Der Betrag wird als steuerfreier Betrag wieder gekürzt, um den Gesamtbetrag der Ausgaben nicht zu erhöhen. Wird die Immobilie ganz oder teilweise selbst bewohnt, dann wird der Anteil der Ausgaben steuerlich nicht beachtet, der auf den Eigenanteil entfällt. Entfallen also z.B. 30 % auf den selbstgenutzten Wohnanteil, so werden nur 70 % der abzugsfähigen Ausgaben, Zinsen und Abschreibungen bei der Steuerberechnung eingesetzt. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 18 ── 3.5.2.1 Kreditgebühren Sofern Kreditgebühren (Disagio, Agio) von der Steuer absetzbar sind, tragen Sie diese als Jahresbetrag bei den Ausgaben ein. Zum Beispiel: Einzug: 392 (März 92) Absetzbares Disagio: 5000 DM * Jährliche Ausgaben * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 192 Disagio 5000 1 1292 1 Der gültige Zeitraum muß das ganze Jahr des Einzugs umfassen (von 192 bis 1292), damit der volle Betrag berücksichtigt wird. Wird die Immobilie ganz oder teilweise als Wohnraum selbst genutzt, so setzt das Programm nur den Teil als steuerliche Ausgabe ein, der nicht auf die eigene Wohnung entfällt. Ist in diesen Fällen die Kreditgebühr für die eigene Wohnung abziehbar (sogenannte Vorauskosten), dann setzen Sie die abziehbaren Kreditkosten bei der Berechnung der Steuervergünstigung (Programmteil Sonderabschreibungen) ein. 3.5.3 Einnahmen Beispiel: * Jährliche Einnahmen * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 292 Miete Maier 850 12 0 1 192 Steuervergünst. 1200 1 1294 2 195 Steuervergünst. 1100 1 1299 2 Zu den Einnahmen zählen auch Steuervergünstigungen, die für das Objekt gewährt werden. Mit dem Programmteil Sonderabschreibungen können die Steuervergünstigungen für Wohnbauten nach 10e EStG berechnet werden. Das Ergebnis wird nicht automatisch berücksichtigt, es ist bei den Einnahmen einzutragen und als steuerfreie Einnahme zu kennzeichnen (Steuer = 2). Unter Punkt 5 finden Sie weitere Erläuterungen zu Steuervergünstigungen. Die Einnahmen fließen in die Steuerberechnung ein, wenn Sie bei Steuer eine 1 eingetragen haben. Steuerfreie Einnahmen sind im Feld Steuer mit 2 zu kennzeichnen. Das Programm orientiert sich bei den Einnahmen nur am Steuerschlüssel, wenn es die Einkommensteuer berechnet. Im Gegensatz zu den Ausgaben wird der eigengenutzte Wohnanteil nicht beachtet. Baufinanzierung Eingaben ─────────────────────────────────────────────────────────── 19 ── 3.6 Abschreibungen Bei der Abschreibung unterscheidet das Programm zwischen der wirklichen Wertminderung (Art 1) und der steuerlichen Abschreibung (Art 2). Die wirkliche Wertminderung wird bei der Auswertung Rentabilität verarbeitet. Bei neuen Wohngebäuden dürfte man mit 1 % wirklicher Wertminderung (100 Jahre) vom Gebäudewert richtig liegen. Die steuerliche Abschreibung wird bei der Berechnung der Einkommensteuer verwertet. Die steuerliche Abschreibung wird vom Programm anteilig gekürzt, wenn die Immobilie ganz oder teilweise eigenen Wohnzwecken dient. Beispiel für Abschreibungen: ** Abschreibung (Wertminderung) ** Art Ab MMJJ Basis TDM Prozent bis MMJJ 1 193 185.0 1 0 <-- real 2 192 185.0 2 0 <-- steuerlich In dem Beispiel wird eine wirkliche Wertminderung von 1 % pro Jahr angenommen. Steuerlich werden 2 % des Gebäudes abgeschrieben. Abzuschreiben ist jeweils nur das Gebäude, der Boden unterliegt im allgemeinen keiner Wertminderung. Das Programm prüft nicht, ob die Summe der Abschreibungen über den Basisbetrag hinausgeht. Setzen Sie also z.B. als Abschreibung 10 % ein, so wird bei 15 Jahren das Gebäude insgesamt mit 150 % abgeschrieben, wenn Sie die Abschreibung nicht zeitlich begrenzen. Neben der linearen Abschreibung mit 2 % gibt es für Wohnbauten eine degressive Abschreibung mit 7 % in den ersten 4 Jahren 5 % in den nächsten 6 Jahren 2 % in den nächsten 6 Jahren 1,25 % in den nächsten 24 Jahren Die Abschreibung wird bei dieser degressiven Methode jeweils vom ursprünglichen Gebäudewert - nicht vom Restwert - berechnet. Es gibt daneben noch weitere Abschreibungsmöglichkeiten, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 20 ── 4. Auswertungen Mit der Taste F3 gelangen Sie direkt in das Auswertungsmenü. Wenn Sie daraus einen Punkt auswählen, werden dazu weitere Eingaben abgefragt. Für den Abfragebildschirm für Auswertungen sind keine Hilfen (Taste F1) programmiert. vorher Daten abspeichern ------------------------ Bevor Sie die Auswertungen abrufen, sollten Sie die Eingaben abspeichern (Menüpunkt Datei). Es ist möglich, daß fehlerhafte Eingaben zum Absturz des Programms führen. Falls bei Ihnen eine fehlerhafte Eingabe zum Absturz des Programms geführt hat, bin ich an den Einzelheiten interessiert, um die Absturzursache künftig auszuschließen. nur ganze DM-Beträge -------------------- Bei den Auswertungen werden grundsätzlich keine Pfennige ausgegeben. Daher können sich kleine Differenzen ergeben, wenn Sie die Summen nachrechnen. Auswertungsjahre ---------------- Beim Abruf von Auswertungen beginnt Ihr Personalcomputer immer am Einzugstermin mit seinen Berechnungen. Sie können trotzdem mit einem späteren Auswertungsjahr beginnen; z.B. Einzug 192, Auswertungen vom Jahr 95 bis zum Jahr 98. Dabei beachten Sie bitte: -Bei den "kurzen" Auswertungen enthalten die Endsummen alle Werte vom Einzugsjahr an. -Der Druck beginnt erst, wenn Ihr Gerät mit seinen Berechnungen am ersten Auswertungsjahr angelangt ist. Das kann unter Umständen einige Sekunden dauern. Die Auswertungen werden nun im einzelnen dargestellt und beschrieben. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 21 ── 4.1 Finanzrechnung klein Muster: Susi Zins Demohausen -------------------- Seite: 1 ** FINANZRECHNUNG ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % Beträge in TDM insgesamt per 2/92 --------------------- Gesamtkosten 1010.0 1010.0 Finanzmittel 1326.0 1026.0 Differenz -316.0 -16.0 Erläuterungen: Diese Auswertung zeigt lediglich, ob die gesamten Kosten des Vorhabens finanziert sind. Dabei ist die Finanzierung per 2/92 (=Einzugstermin) wichtig als die Finanzierung insgesamt. Im obigen Beispiel ist in der Finanzierung ein Zwischenkredit von 300 TDM enthalten. Deshalb erscheinen die Finanzmittel insgesamt höher als sie im Grunde genommen sind. Für diese Auswertung dürfte nur selten ein Bedarf bestehen, zumal sie bei der nächsten Auswertung am Schluß ausgegeben wird. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 22 ── 4.2 Finanzrechnung ausführlich Muster: Susi Zins Demohausen -------------------- Seite: 1 ** FINANZRECHNUNG ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % * GESAMTKOSTEN IN TDM * Boden 180.0 Gebäude 830.0 Summe 1010.0* --- die Finanzpositionen folgen auf der nächsten Seite --- Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 23 ── FINANZPOSITIONEN Nr. Betrag Rückz. Ausz. Ausz. Zins in % Tilg. in % Rate DM in TDM in % in % (MM/JJ) ---------------------------------------------------------------- 1 150.0 0.00 100.00 2/92 0.000 vj. 0.000 mtl. 0 Notiz: Bankguthaben fällig am (MM/JJ): 0/00 Betrag: 0.0 TDM effektiver Jahreszins 0.00 % *Eigenkapital* 2 600.0 100.00 96.00 2/92 7.250 vj. 2.000 mtl. 0 ab 6/94 --> 9.750 vj. 2.000 mtl. Notiz: I. Hypothek fällig am (MM/JJ): 2/10 Betrag: 5.3 TDM (18 Jahre) anfängl. effektiver Jahreszins 9.53 % *Darlehen* jährliche Verzinsung ab 6/94 10.11 % 3 300.0 100.00 100.00 2/92 9.750 mtl. 0.000 mtl. 0 Notiz: Zwischenkredit Bausparvertr. fällig am (MM/JJ): 1/94 Betrag: 300.0 TDM (1 Jahr, 11 Monate) effektiver Jahreszins 10.19 % *Darlehen* 4 130.0 0.00 100.00 1/94 0.000 mtl. 0.000 mtl. 0 Notiz: Bausparguthaben fällig am (MM/JJ): 0/00 Betrag: 0.0 TDM effektiver Jahreszins 0.00 % *Eigenkapital* 5 170.0 103.00 100.00 1/94 5.000 mtl. 0.000 mtl. 1800 Notiz: Bauspardarlehen fällig am (MM/JJ): 6/04 Betrag: 0.0 TDM (10 Jahre, 5 Monate) effektiver Jahreszins 5.77 % *Darlehen* 6 120.0 103.00 1.50 1/94 5.000 mtl. 0.000 mtl. 1580 Notiz: Bürgschaft Bauspardarlehen fällig am (MM/JJ): 12/01 Betrag: -0.2 TDM (7 Jahre, 11 Monate) Bürgschaftsprovision 1.50 % *Bürgschaft* 7 0.0 100.00 100.00 2/92 10.250 vj. 0.000 mtl. -500 Notiz: Zuschußdarlehen fällig am (MM/JJ): 6/04 Betrag: 146.7 TDM (12 Jahre, 4 Monate) jährliche Verzinsung 10.65 % *Zuschußdarlehen* --- nun folgt noch die kleine Finanzrechnung (siehe oben) --- Die Finanzpositionen werden auf der nächsten Seite erläutert. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 24 ── Erläuterung der Finanzpositionen: Nr. 1 Bankguthaben ------------------ Das Programm erkennt diese Position als *Eigenkapital* von 150 TDM, das im Febr. 92 (2/92) zur Verfügung steht. (Rückzahlung 0 % = Eigenkapital) Nr. 2 I. Hypothek ----------------- Das Darlehen über 600 TDM wird im Febr. 92 mit 96 % ausbezahlt. Die Zinsen werden zunächst mit 7,25 % viertelj. belastet. Als Tilgung sind 2 % mtl. vereinbart. Daraus ergibt sich zunächst eine jährliche Annuität von 9,25 % aus 600 TDM, die in monatlichen Raten zu zahlen ist. Der anfängl. effektive Jahreszins beträgt 9,53 %. Ab Juni 94 werden die Zinsen auf 9,75 % erhöht. Ab 7/94 beträgt die jährliche Annuität 11,75 % aus 600 TDM. Die jährliche Verzinsung beträgt ab Juni 94 10,11 %. Das Programm hat eine Laufzeit von 18 Jahren errechnet, im Febr. 2010 sind noch etwa 5.3 TDM zu zahlen. Die Position wurde vom Programm als Darlehen erkannt, deshalb wird *Darlehen* ausgedruckt. Nr. 3 Zwischenkredit Bausparvertr. ---------------------------------- Für dieses Darlehen werden lediglich die Zinsen bezahlt, und zwar monatlich. Der Kredit wird 1/94 durch einen Bausparvertrag abgelöst. Nr. 4 Bausparguthaben --------------------- Dieses *Eigenkapital* wird 1/94 ausbezahlt. Nr. 5 Bauspardarlehen --------------------- Bei diesem Darlehen wird die Tilgung nicht in Prozent, sondern in DM gemeldet. Der effektive Jahreszins beträgt 5,77 %, das Darlehen wird nach 10 Jahren und 5 Monaten erledigt sein (6/04). Nr. 6 Bürgschaft Bauspardarlehen -------------------------------- Ein letztrangiger Teil des Bauspardarlehens wird verbürgt. Diese Bürgschaft wird schon nach etwa 8 Jahren erledigt sein. Nr. 7 Zuschußdarlehen --------------------- Im Febr. 92 wird ein Kreditvertrag (*Zuschußdarlehen*) vereinbart. Die Zuschußraten werden von März 92 bis Juni 2004 bezahlt. Nach dieser Zeit hat das Darlehen einen Schuldsaldo von 146.7 TDM (mit Zinsen). Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 25 ── 4.3 Belastung ausführlich Muster: Seite: 1 ** BELASTUNG (LIQUIDITÄT) ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % J A H R : 92 ====================== Annuitäten (Zins und Tilgung) Jahresbetrag Zinsanteil 2. I. Hypothek 46250 35774 3. Zwischenkredit Bausparvertr. 24375 24375 7. Zuschußdarlehen -5000 195 Summe 65625* 60345* Ausgaben Jahresbetrag steuerlich Kreditgebühren 24000 24000 Hausversicherung 922 922 Summe Ausgaben 24922* 24922* Einnahmen Jahresbetrag steuerlich Miete Maier 8800 8800 Steuervergünstig. 13130 0 Summe Einnahmen 21930* 8800* steuerliche Abschreibung Jahresbetrag 7.00 % aus 830.0 TDM 58100 Summe 58100* Steuererklärung Kosten (-) / Ertrag (+) 75 % der Zinsen -45258 75 % der steuerl. Ausgaben -18691 75 % der steuerl. Abschreibung -43575 100 % der steuerl. Einnahmen +8800 steuerlicher Verlust -98725* daraus 35.00 % Steuer -34554*<-Steuerersparnis Ausgaben (-) / Einnahmen (+) Jahresbetrag Annuitäten (Zins und Tilgung) -65625 lfd. Ausgaben -24922 lfd. Einnahmen +21930 Steuer +34554 Jahresergebnis -34063* <-- Belastung monatlicher Betrag -3406* -- diese Auswertung wird auf der nächsten Seite erläutert. -- Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 26 ── Erläuterungen zur ausführlichen Belastung: Zunächst werden die Zahlungen und die Zinsbelastungen des Auswertungsjahres dargestellt. Die Auswertung bezieht sich dabei auf die Nr. der Finanzposition. Zuschußdarlehen führen zu einer Minderung der Jahresbelastung, weil der Kreditnehmer zunächst einen regelmäßigen Zuschuß erhält, der später zurückbezahlt wird. Bei Bürgschaften wird die Bürgschaftsprovision als Tilgung und als Zinsanteil eingesetzt. Bei Sparvorgängen ergibt sich ein negativer Zinsanteil, weil Zinsen gutgeschrieben und nicht belastet werden. Bei den Ausgaben und Einnahmen wird der Gesamtbetrag und daneben der steuerlich wirksame Betrag angegeben. Bei der steuerlichen Abschreibung wird die Berechnungsgrundlage mit angegeben. Es folgt die Steuererklärung. Bei den Zinsen, Ausgaben und der Abschreibung wird nur der prozentuale Anteil eingesetzt, der nicht auf den eigengenutzten Wohnanteil entfällt. Als Ergebnis ergibt sich eine Steuerschuld oder eine Steuerminderung (=Steuerguthaben). Aus der Schlußberechnung ergibt sich die Belastung oder der Überschuß für das Jahr. Aus der Jahressumme wird ein monatlicher Betrag abgeleitet. Dabei ist zu beachten, daß im Jahr des Einzugs weniger als 12 Monate zu berücksichtigen sind. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 27 ── 4.4 Belastung einfach Muster: Seite: 1 ** BELASTUNG (LIQUIDITÄT) ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % AUSGABEN (-) / EINNAHMEN (+) Jahr Tilgungen Einnahmen Jahressaldo lfd. Ausgaben Steuer monatlich --------------------------------------------- 92 -65625 +21930 -34063 -24922 +34554 -3406 93 -78750 +20630 -28544 -1698 +31273 -2379 94 -80870 +22070 -36389 -6915 +29326 -3032 .... usw. ... Summen -12345* +123456* -123456* -1234* +123456* Erläuterungen: Diese Auswertung kommt zum gleichen Ergebnis wie die ausführliche Belastungsrechnung. Allerdings stellt es die Ergebnisse wesentlich komprimierter dar. Dadurch wird die Belastung mehrerer Jahre übersichtlicher. Es ist vielfach nicht damit getan, die Anfangsbelastung zu berechnen. Wenn Sie mit dem Programm arbeiten, werden Sie sehen, daß sich die Belastung ganz wesentlich verändern kann. Darauf sollte man vorbereitet sein. Alle Auswertungen haben eine Laufzeit von maximal 30 Jahren. Sie enden schon vorher, wenn alle Finanzpositionen fällig geworden sind oder zurückgezahlt wurden. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 28 ── 4.5 Tilgungsplan Muster: Seite: 1 ** TILGUNGSPLAN ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % Jahr Monat Nr. Zinsen Zahlung Restbetrag ------------------------------------------------ 92 6 2 14398 18500 595898 3 9750 9750 300000 7 26 -2000 2026 24174* 26250* 897924* 92 12 2 21376 27750 589524 3 14625 14625 300000 7 170 -3000 5195 36171* 39375* 894720* 93 6 usw. 93 12 usw. usw. usw. Summen 123456* 123456* 123456* In dem dargestellten Muster wurde als Planperiode 6 (=halbjährlich) gewählt. Deshalb werden Zins und Zahlung jeweils halbjährlich summiert und dann ausgegeben (Monat 6 und 12). Wollen Sie die Tilgungsvorgänge ganz genau verfolgen, dann müßen Sie als Planperiode 1 (=monatlich) wählen. Die Nr. bezieht sich auf die Nr. der Finanzposition. Finanzpositionen erscheinen erst nach Auszahlung im Tilgungsplan. Nach der Fälligkeit scheiden sie wieder aus. Das obige Beispiel stellt einen ausführlichen Tilgungsplan dar. Beim einfachen Tilgungsplan wird je Planperiode nur eine Gesamtsumme ausgegeben, das heißt die Angabe der einzelnen Finanzpositionen entfällt. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 29 ── 4.6 Rentabilität ausführlich Muster: Seite: 1 ** KALKULATION (RENTABILITÄT) ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % J A H R : 92 ==================== Annuitäten (Zins und Tilgung) Jahresbetrag Zinsanteil 2. I. Hypothek 46250 35774 3. Zwischenkredit Bausparvertr. 24375 24375 7. Zuschußdarlehen -5000 195 Summe 65625* 60345* Ausgaben Jahresbetrag steuerlich Kreditgebühren 24000 24000 Hausversicherung 922 922 Summe Ausgaben 24922* 24922* Einnahmen Jahresbetrag steuerlich Miete Maier 8800 8800 Steuervergünstig. 13130 0 Summe Einnahmen 21930* 8800* steuerliche Abschreibung Jahresbetrag 7.00 % aus 830.0 TDM 58100 Summe 58100* Steuererklärung Kosten (-) / Ertrag (+) 75 % der Zinsen -45258 75 % der steuerl. Ausgaben -18691 75 % der steuerl. Abschreibung -43575 100 % der steuerl. Einnahmen +8800 steuerlicher Verlust -98725* daraus 35.00 % Steuer -34554*<-Steuerguthaben wirkliche Wertminderung Jahresbetrag Summe 0* Aufwand (-) / Ertrag (+) Jahresbetrag Zinsen -60345 lfd. Ausgaben -24922 Einnahmen +21930 Steuer +34554 Wertminderung 0 Jahresgewinn(+) / Verlust (-) -28782* Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 30 ── Erläuterungen zur ausführlichen Rentabilität: Zunächst werden die Tilgungen und die Zinsbelastungen des Auswertungsjahres dargestellt. Die Auswertung bezieht sich dabei auf die Nr. der Finanzposition. Zuschußdarlehen führen zu einer Minderung der Jahresbelastung, weil der Kreditnehmer zunächst einen regelmäßigen Zuschuß erhält, der später zurückbezahlt wird. Bei Bürgschaften wird die Bürgschaftsprovision als Tilgung und als Zinsanteil eingesetzt. Bei Sparvorgängen ergibt sich ein negativer Zinsanteil, weil Zinsen gutgeschrieben und nicht belastet werden. Bei den Ausgaben und Einnahmen wird der Gesamtbetrag und daneben der steuerlich wirksame Betrag angegeben. Bei der steuerlichen Abschreibung wird die Berechnungsgrundlage mit angegeben. Es folgt die Steuererklärung. Bei den Zinsen, Ausgaben und der Abschreibung wird nur der prozentuale Anteil eingesetzt, der nicht auf den eigengenutzten Wohnanteil entfällt. Als Ergebnis ergibt sich eine Steuerschuld oder eine Steuerminderung (=Steuerguthaben). Nun folgt die Wertminderung für das Objekt. Im Beispiel wird angenommen, daß im Jahr 92 noch keine Wertminderung eingetreten ist. Das Programm unterscheidet also zwischen der wirklichen Wertminderung (auch ein Haus hält nicht ewig) und der steuerlichen Abschreibung, die alleine für die Steuerberechnung von Interesse ist. Abschließend folgt eine Erfolgsrechnung für das Jahr. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 31 ── 4.7 Rentabilität einfach Muster: Seite: 1 ** KALKULATION (RENTABILITÄT) ** Datum: 15.11.1991 FINANZIERUNGSOBJEKT: Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % AUFWAND (-) / ERTRAG (+) Jahr Zinsen Einnahmen Gewinn (+) Ausgaben Steuer Verlust (-) Wertminderg. -------------------------------------------- 92 -60345 +21938 -24922 +34554 0 -28782 93 -72136 +20630 -1698 +31273 -8300 -30231 94 ... usw. ... usw. usw. Summe -123456* +12345* -12345* +12345* -12345* -12345* Erläuterungen: Diese Darstellung kommt zu den gleichen Werten. Diese komprimierte Darstellung ist aber übersichtlicher, wenn mehrere Jahre dargestellt werden sollen. Die Rentabilität ist bei Anlageobjekten von Interesse. Wird ein Objekt dagegen ausschließlich selbst als Wohnraum genutzt, ist die Rentabilität im allgemeinen von geringem Interesse. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 32 ── 4.8 Feinheiten Nachfolgend werden einige Feinheiten der Auswertungen erläutert. 4.8.1 Restbetrag und Laufzeit Bei der "Finanzrechnung" und beim "Tilgungsplan" werden der Restbetrag und die Laufzeit ausgewiesen. Manchmal weichen diese Angaben geringfügig voneinander ab. Begründung: Bei der "Finanzrechnung" wird finanzmathematisch gerechnet. Da- bei wird angenommen, daß die erste Tilgung genau eine Til- gungsperiode später und die erste Zinsbelastung genau eine Zinsperiode nach der Auszahlung erfolgen. Die anderen Aus- wertungen orientieren sich am wirklichen Auszahlungsmonat, wenn sie die erste Tilgung und die erste Zinszahlung einset- zen. Daraus können sich geringe Unterschiede ergeben beim Restbetrag und bei der Laufzeit. Diese unterschiedlichen Be- rechnungsmethoden sind aber aus verschiedenen Gründen sehr sinnvoll. 4.8.2 Zinszahlung ohne Tilgung Wird für ein Darlehen keine Tilgung gemeldet, so nimmt das Programm an, daß nur die Zinsen bezahlt werden. Trotzdem kann die Tilgung (=Zinszahlung) von der Zinsbelastung abweichen. Zum Beispiel: Kredit 100 TDM Auszahlung 2/92 Zins 12 % vj. Tilgung 0 % vj. Der erste Zins wird in dem Beispiel Ende März mit 1000 DM fällig (Zins für 1 Monat). Das Programm geht aber in seiner internen Logik immer von einer Tilgung aus und setzt als Zahlung (Tilgung) DM 3000 ein. Als Lösung empfiehlt es sich, die Tilgung von 0 % vj. auf 0 % mtl. zu ändern. Damit ist das Problem dann zufriedenstellend gelöst. Baufinanzierung Auswertungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 33 ── 4.8.3 Zinsperiode und Tilgungsperiode Für die Zinskapitalisierung und die Tilgungen gibt es nur ganz bestimmte Termine, nämlich 1 = monatlich am Monatsende 3 = vierteljährlich am Quartalsende 6 = halbjährlich am 30.6. und 31.12. 12 = jährlich am 31.12. Diese Regelung gilt auch bei Sparvorgängen, bei denen die Tilgungszahlung eigentlich ein Sparvorgang ist. Ein Beispiel soll diese Konsequenz deutlich machen: Sie zahlen in eine Lebensversicherung halbjährlich 600 DM ein, und zwar jeweils am 15. März und am 15. Sept. Wenn Sie diesen Sparvorgang nun so melden: Rückzahlung in % 100 Auszahlung in % 100 Auszahlung am 1291 <-- "Abschlußdatum" Rate in DM 600 Tilgungsperiode 6 <-- halbjährlich fällig 998 <-- Sept. 98 führt das nicht ganz zum gewünschten Ergebnis. Der Sparvorgang setzt nun im Juni 92 ein und endet im Juni 98. Sie sollten sich an den festgelegten Tilgungsterminen orientieren und die Fälligkeit auf 1298 verschieben, damit keine Rate fehlt. Noch ein Wort zum Abschlußdatum (Auszahlung am): Die Tilgung (Sparrate) setzt beim NÄCHSTEN Tilgungstermin ein, der diesem Monat folgt. Im Prinzip könnten Sie also auch als Abschlußdatum einen der Monate von 192 bis 592 melden. Baufinanzierung Sonderabschreibungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 34 ── 5. Sonderabschreibungen 5.1 Eingabefelder Eingabefelder Erläuterungen ------------------------------- Grund und Boden in TDM davon abziehbar in % Gebäude in TDM Der Bodenwert eines Grundstücks ist im allgemeinen nicht abschreibbar, weil er keiner Wertminderung unterliegt. Die Sonderabschreibung für den eigengenutzten Wohnraum macht da eine Ausnahme und rechnet den Bodenwert derzeit mit 50 % an. eigener Wohnungsanteil in % bei gemischten Objekten ist der Anteil anzugeben, der auf den selbstgenutzten Wohnraum entfällt, ansonsten 100 %. Begünstigt ist auch der Aus- und Umbau, wenn dadurch Familienangehörige in einer zusätzlichen Wohnung untergebracht werden. Bemessungsobergrenze in TDM Derzeit wird die Abschreibung aus maximal 330 TDM berechnet. Abschreibung in % In den ersten 4 Jahren dürfen 6 %, in den weiteren 4 Jahren 5 % abgeschrieben werden. Sie müssen also mindestens 2 Berechnungen durchführen. Abzugsfähige Kosten in TDM Kosten, die vor dem Einzug entstehen, können als sogenannte Vorauskosten absetzbar sein. Dazu zählen vor allem die Kreditgebühren (Disagio). Der Betrag ist in TDM einzugeben. Abzugsfähige Zinsen in TDM Für Wohnungen, die bis zum 31.12.94 erstellt werden, kann 3 Jahre lang ein Schuldzinsenabzug bis zu 12 TDM erfolgen. Steuersatz in % Über den Steuersatz kann das Programm Ihren Steuervorteil berechnen. Anzahl Kinder im Haushalt Baukindergeld je Kind in TDM Derzeit wird für jedes Kind ein Baukindergeld von 1.0 TDM mit der Steuerschuld verrechnet. Baufinanzierung Sonderabschreibungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 35 ── 5.2 Auswertung Sind die Daten eingegeben, können Sie das Ergebnis mit der Taste F2 anzeigen lassen und mit F3 ausdrucken. ╔════════════════════════════════════════════════════════╗ ║ Bitte beachten: ** AB 1992 gelten EINKOMMENSGRENZEN!! ║ ╚════════════════════════════════════════════════════════╝ Muster: ────────────────────────────────────────────────── Mehrfamilienhaus in Buxtehude Einzugstermin (MM/JJ): 2/92 Steuersatz 35.00 % eigengenutzter Wohnanteil 25 % STEUERVORTEILE SONDERABSCHREIBUNGEN Bodenwert 180.00 TDM davon abziehbar 50 % = 90.00 TDM Gebäudewert 830.00 TDM Summe 920.00 TDM* eigener Wohnungsanteil 25 % = 230.00 TDM Obergrenze 330.00 TDM Bemessungsgrundlage 230.00 TDM* 6 % Abschreibung = 13800.00 DM abzugsfähige Kosten 6000.00 DM abzugsfähige Zinsen 12000.00 DM Summe 31800.00 DM** 35 % Steuer ergibt 11130.00 DM Baukindergeld für 2 Kinder 2000.00 DM Summe der Vergünstigungen 13130.00 DM** ───────────────────────────────────────────────────── Baufinanzierung Sonderabschreibungen ─────────────────────────────────────────────────────────── 36 ── 5.3 Vergünstigungen melden Die Auswertung wird vom Programm nicht automatisch berücksichtigt. Sie müssen die Vergünstigungen bei den Einnahmen nachtragen. Beispiel: * Jährliche Einnahmen * Ab MMJJ Bezeichnung Betrag DM Mal bis MMJJ Steuer 192 Steuervergünstig. 13130 1 1292 2 193 Steuervergünstig. 12600 1 1295 2 196 Steuervergünstig. 9630 1 1299 2 5.4 Einkommensgrenzen Ab 1992 gelten für die Sonderabschreibungen und für das Baukindergeld Einkommensgrenzen. Diese beiden Vergünstigungen werden nur noch gewährt, wenn in dem betreffenden Kalenderjahr die Einkünfte (vor Abzug von Sonderausgaben usw.) nicht mehr als 120.000 DM bei Ledigen und 240.000 DM bei Verheirateten betragen. Alle steuerlichen Angaben ohne Obligo. Bei größeren Objekten sollte wohl auf jeden Fall ein Steuerberater eingeschaltet werden. Baufinanzierung Briefkopf ─────────────────────────────────────────────────────────── 37 ── 6. Briefkopf Falls die gedruckten Auswertungen einen Briefkopf enthalten sollen, können Sie über diesen Menüpunkt den Text festlegen. Der Briefkopf wird in der Datei basis.000 gespeichert. ALLE Zins- und Rentenprogramme des Autors greifen auf diese Datei zu, wenn Auswertungen gedruckt werden. Mit dem Briefkopf können Sie den Drucker über Steuerzeichen (0 bis 255) einstellen. Im Prinzip hat jeder Drucker zwar seine eigenen Steuerzeichen. Allerdings bestehen unter Nadeldruckern einerseits und unter Laserdruckern andererseits etliche Gemeinsamkeiten. Beispiel 1 (Nadeldrucker NEC P20): Vor Briefkopf 28 64 27 67 72 256 ... Vor Briefkopf 27 108 5 27 80 256 ... Vor Briefkopf 27 107 34 256 ... Nach Briefkopf 27 107 0 256 ... Zeichen Bedeutung --------------------------------- 28 64 Drucker zurücksetzen. Wenn Sie vorher mit anderen Programmen gearbeitet haben, ist der Drucker u. U. anders eingestellt. Nun wird er wieder "normal" eingestellt. 27 67 72 Das Papier hat 72 Zeilen. Diesen Befehl brauchen Sie in aller Regel NICHT. 27 108 5 Linker Rand von 5 Zeichen. 27 80 Zeichenbreite: 10 Zeichen / Zoll. 27 107 34 Briefkopf wird mit der Schrift Bold PS gedruckt. 27 107 0 NACH Briefkopf wird mit der Schrift Courier gedruckt. 256 Das Zeichen 256 ist ein Füllzeichen ohne Bedeutung. Beispiel 2 (HP LaserJet IIP plus): Vor Briefkopf 27 69 256 ... Vor Briefkopf 27 38 97 5 76 256 ... Mit der Zeichenfolge 27 69 wird der Drucker zurückgesetzt (siehe oben). Mit der zweiten Zeichenfolge wird ein linker Rand von 5 Zeichen eingestellt. Natürlich gibt es auch beim Laserdrucker weitere Möglichkeiten. Orientieren Sie sich bitte an den Steuerzeichen Ihres Druckerhandbuches. Baufinanzierung Datei ─────────────────────────────────────────────────────────── 38 ── 7. Datei Ein Finanzierungsobjekt kann abgespeichert und später wieder geladen werden. 7.1 Speichern Wählen Sie dazu aus dem Hauptmenü den Punkt Datei aus (Taste F10 d). Aus dem Untermenü wählen Sie bitte speichern. Es erscheint ein Fenster mit einem Dateinamen, den Sie ändern können. Wenn Sie sich die Sache einfach machen wollen, dann löschen Sie den Dateinamen mit Shift Entf (Delete) und geben Sie einen neuen Dateinamen ein. Wenn Sie das Fenster mit ESC verlassen, dann wird nichts gespeichert. Das Programm speichert das Finanzierungsobjekt mit allen Einzelheiten. Besteht die Datei schon, verlangt das Programm eine Bestätigung. 7.2 Laden Die abgespeicherten Daten können auch wieder geladen werden (Menüpunkt Datei, Laden). Es öffnet sich ein Fenster mit zwei Feldern. Im Feld Dateiname wird ein Auswahlkriterium vorgegeben, z. B. *.* = alle Dateien. Springen Sie bitte mit der Tab-Taste (nicht mit Return) in das zweite Feld. Dort können Sie einen Anfangsbuchstaben eingeben und die erste Datei mit diesem Anfangsbuchstaben erscheint. Suchen Sie mit den Pfeiltasten die gewünschte Datei. Mit der Return-Taste wählen Sie die angezeigte Datei aus, mit ESC brechen Sie ab. Beim Laden werden die Daten überschrieben, die sich gerade im Speicher befinden. Das heißt, sie müssen diese Daten bei Bedarf VORHER abspeichern. Baufinanzierung Bausparen ─────────────────────────────────────────────────────────── 39 ── 8. Bausparen oder nicht? Kann ein Bausparvertrag zur Baufinanzierung empfohlen werden? Dazu zwei Beispielrechnungen (BSV=Bausparvertrag): Beispiel 1 Beispiel 2 BSV Bank BSV Bank Gesamtbetrag 100.0 100.0 100.0 100.0 Einzahlung 40.0 40.0 40.0 40.0 Abschlußgebühr 1.0 - 1.0 - Guthabenzins 3 % 6.5 % 3 % 6 % Zuteilung 4 Jahre 3 Jahre Endguthaben 43.9 51.5 42.6 47.6 Darlehen 56.1 48.5 57.4 52.4 Gebühr 3 % 2 % 3 % 3 % Zins 5 % mtl. 8.5 % vj. 5 % mtl. 8.5 % vj. Tilgung 600 mtl. 600 mtl. 600 mtl. 600 mtl. Jahre / Monate 10/3 10/3 10/7 11/11 Die Übersicht geht davon aus, daß in 3 oder 4 Jahren ein Betrag von 100 TDM benötigt wird. Es stehen 40 TDM zur Verfügung, die in einem Fall auf einen Bausparvertrag (BSV) eingezahlt werden, im anderen Fall bei der Bank angelegt werden. Nach Ablauf der Wartezeit wird ein Bauspardarlehen oder ein Bankdarlehen aufgenommen (100 TDM - Endguthaben). Um den Vergleich zu erleichtern, wird in beiden Fällen angenommen, daß die Kreditgebühr dem Darlehen zugeschlagen wird und daß die monatliche Rate jeweils 600 DM beträgt. Im ersten Beispiel sind in beiden Fällen für 10 Jahre und 3 Monate monatlich 600 DM zu zahlen, also kein Unterschied. Im zweiten Beispiel ist der Bausparvertrag vorteilhafter, weil das Darlehen vorher erledigt ist; 10 Jahre und 7 Monate gegenüber 11 Jahren und 11 Monaten. Die Beispiele wurden mit dem Programm Zinspaket vom gleichen Autor gerechnet. Ein solcher Vergleich zwischen dem Bausparvertrag und anderen Möglichkeiten ist eigentlich eine Spekulation. Denn niemand kann vorhersagen, - wann genau der Bausparvertrag zugeteilt wird und - wie hoch der Darlehenszins bei der Bank sein wird. Es lassen sich beliebige Beispiele konstruieren, bei denen die eine oder andere Möglichkeit besser abschneidet. Das Pendel geht in Richtung Bausparvertrag, wenn Vergünstigungen (Prämie, Sparzulage, Sonderausgabenabzug) zu beachten sind. Ein wichtiger Vorteil des Bauspardarlehens ist die unveränderte Belastung während der gesamten Laufzeit. Es hat sich daher in der Praxis als vorteilhaft erwiesen, mindestens einen Teil der Finanzierung über Bausparverträge abzuwickeln. Baufinanzierung Bausparen ─────────────────────────────────────────────────────────── 40 ── 8.1 Zwischenfinanzierung Bausparvertrag Ob man einen Bausparvertrag einsetzen will oder nicht, das sollte man frühzeitig entscheiden, damit die Zuteilung rechtzeitig erfolgt. Ist nämlich eine Zwischenfinanzierung notwendig, dann muß man für das eigene Guthaben Kreditzinsen bezahlen. Wie ein Zwischenkredit den Bausparvertrag verteuert, das soll an einem extremen Beispiel gezeigt werden: Bankdarlehen über 100.0 TDM davon Einzahlung auf Bausparvertrag 40.0 TDM Abschlußgebühr beim Bausparvertrag 1.0 TDM Auszahlung an den Kunden 60.0 TDM Zins für Bankkredit 9 % mtl. = 750 DM mtl. Zuteilung Bausparvertrag nach 4 Jahren Ablösung Bankdarlehen durch Bausparsumme Bausparguthaben bei Zuteilung 43.9 TDM Bauspardarlehen 56.1 TDM Darlehensgebühr 3 % Darlehenszins 5 % mtl. Tilgungsrate 600 mtl. Laufzeit Bauspardarlehen 10 Jahre / 3 Monate Im Ergebnis erhält der Kunde 60 TDM ausbezahlt und hat dafür zu bezahlen: 48 Monate 750 DM für Zwischenkredit 123 Monate 600 DM für Bauspardarlehen Mit dem Programm Zinspaket können wir ausrechnen, was die Finanzierung kostet: Anzahl Rate / Betrag Beginn Zahlperiode 1 -60000 101 1 48 750 201 1 123 600 205 1 Als Ergebnis ergibt sich ein effektiver Jahreszins von etwa 10,7 %. BAUFINANZIERUNG Inhalt ─────────────────────────────────────────────────────────── 2 ── Inhaltsverzeichnis 1. Überblick 4 1.1 Programmübersicht 4 1.2 Programmauswahl 4 1.3 Bedienung des Programms 5 1.4 Bestellung 5 1.5 Rechte 5 1.6 Haftung 5 1.7 Installation 5 1.8 eingeschränkte Version 5 2. Einführendes Beispiel 6 2.1 Beschreibung und Gesamtkosten 6 2.2 Finanzpositionen 6 2.3 Ausgaben und Einnahmen 8 2.4 Auswertungen 9 2.5 Sonderabschreibungen 9 3. Eingaben 10 3.1 Neues Objekt 10 3.2 Beschreibung 10 3.3 Gesamtkosten 10 3.4 Finanzpositionen 11 3.4.1 Eingabefelder 11 3.4.2 Finanzarten 12 3.4.2.1 Eigenkapital 12 3.4.2.2 Darlehen 12 3.4.2.3 Bürgschaft 13 3.4.2.5 Ansparen 15 3.4.2.6 unbekannte Finanzart 15 3.4.3 Datumsangaben 15 3.5 Ausgaben und Einnahmen 16 3.5.1 Eingabefelder 16 3.5.2 Ausgaben 17 3.5.2.1 Kreditgebühren 18 3.5.3 Einnahmen 18 3.6 Abschreibungen 19 BAUFINANZIERUNG Inhalt ─────────────────────────────────────────────────────────── 3 ── 4. Auswertungen 20 4.1 Finanzrechnung klein 21 4.2 Finanzrechnung ausführlich 22 4.3 Belastung ausführlich 25 4.4 Belastung einfach 27 4.5 Tilgungsplan 28 4.6 Rentabilität ausführlich 29 4.7 Rentabilität einfach 31 4.8 Feinheiten 32 4.8.1 Restbetrag und Laufzeit 32 4.8.2 Zinszahlung ohne Tilgung 32 4.8.3 Zinsperiode und Tilgungsperiode 33 5. Sonderabschreibungen 34 5.1 Eingabefelder 34 5.2 Auswertung 35 5.3 Vergünstigungen melden 36 5.4 Einkommensgrenzen 36 6. Briefkopf 37 7. Datei 38 7.1 Speichern 38 7.2 Laden 38 8. Bausparen oder nicht? 39 8.1 Zwischenfinanzierung Bausparvertrag 40