PC Welt 1998 February

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Text File | 1997-10-03 | 28.1 KB | 833 lines

<!DOCTYPE HTML PUBLIC "-//IETF//DTD HTML//EN"> <html> <head> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=iso-8859-1"> <meta name="GENERATOR" content="Microsoft FrontPage 2.0"> <title>Untitled</title> <link rel="STYLESHEET" href="style1.css" type="text/css"> <base target="_top">  </head> <body bgcolor="#FFFFFF" topmargin="0" leftmargin="0"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td valign="top"><table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td align="right" valign="top" width="174"><a name="top"> </a> </td> <td align="right" valign="top"> </td> </tr>  <tr> <td align="right" valign="top" width="174"> </td> <td valign="top"><a href=http://www.msn.de/saldo/pf.asp><img src="mi_logo.GIF" border=0 width="200" height="36"></a> </td> </tr> <tr> <td align="right" valign="top" colspan="2"> </td> </tr>  <tr> <td align="center" valign="top" width="174"><img src="001004.jpg"><table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="138"> <tr> <td align="right" valign="top" width="138">I N H A L T _____________ <A HREF=#1 target=_self>Wohnung oder Haus? </A> <A HREF=#2 target=_self>Die Umsetzung der gewählten Wohnform: </A> <A HREF=#3 target=_self>Der Werkvertrag </A> <A HREF=#4 target=_self>Der notariell beglaubigte Kaufvertrag </A> <A HREF=#5 target=_self>Das Grundbuch </A> <A HREF=#6 target=_self>Die Erwerbskosten </A> <A HREF=#7 target=_self>Die Finanzierung </A> <A HREF=#8 target=_self>Angebote einholen </A> <A HREF=#9 target=_self>Staatliche Förderungen </A></td> </tr> </table> </td>  <td valign="top">Wie wird man Immobilienbesitzer? Das <A HREF="money:navigate/guide/guide/001006.HTM">Einfamilienhaus</A> oder die <A HREF="money:navigate/guide/guide/001007.HTM">Eigentumswohnung</A> stehen auf der Wunschliste vieler Menschen an oberster Stelle. Immerhin wohnen zwei von drei Bundesbürgern zur Miete. Viele von ihnen träumen von den eigenen vier Wänden. Doch der Weg zur Traumimmobilie ist meist langwierig und voller Überraschungen. Ein "Schnäppchen" kann sich als teurer Sanierungsfall, die "maßgeschneiderte Finanzierung" als unbezahlbar, der behördliche "Papierkrieg" als scheinbar unendlich erweisen. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder selber bauen möchte, sollte sich gründlich über die Möglichkeiten des Immobilienerwerbs und der Finanzierung (einschließlich aller Nebenkosten) informieren. Der künftige Bauherr muss sich auch im Vorhinein darüber klar werden, ob er selbst als Bauleiter auftreten will, oder ob er dieses nervenaufreibende Geschäft lieber einem Architekten oder einem Bauträger überlassen möchte. Die Vor- und Nachteile einer gebrauchten Immobilie müssen sorgfältig gegeneinander abgewogen, die Grundsatzentscheidung "Wohnung oder Haus" muss getroffen werden. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=1>Wohnung oder Haus?</a> Eine Wohnung macht deutlich weniger Arbeit als etwa ein Einfamilienhaus. Besitzer einer Eigentumswohnung brauchen sich weder um das Rasenmähen im Sommer noch um das Schneeschippen im Winter zu kümmern. In einer Eigentumswohnung kann man schalten und walten wie man will und ist vor allem vor einer Kündigung geschützt. Ein weiterer Vorteil dieser Wohnform: Eigentumswohnungen lassen sich meist leicht und relativ schnell wieder verkaufen. Leute, die schon bisher mit ihren Nachbarn gut zurechtgekommen sind, werden mit dieser Wohnform keine Probleme haben. Wer allerdings schon öfter Reibereien mit seinen Hausgenossen hatte, sollte sich den Kauf einer Wohnung gründlich überlegen. Schließlich muss man sich auch als Eigentümer mit den Mitbesitzern vertragen. Häufig sind gemeinsame Entscheidungen erforderlich, etwa dann, wenn im Haus etwas repariert oder saniert werden muss. Ganz anders ist die Situation bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Hier ist man (fast) zur Gänze sein eigener Herr. Lediglich die Nachbarrechte müssen beachtet werden. Man kann heizen, musizieren, Feste feiern, renovieren oder umbauen, wann und wie oft man will. Die Kinder können im eigenen Garten herumtollen. Zu welcher Zeit sie spielen und ob sie dabei den Rasen betreten dürfen, entscheiden die Eltern und nicht die Hausverwaltung. Ein eigenes Haus bringt aber auch viel Verantwortung: Man muss sich um Reparaturen kümmern und dafür sorgen, dass rechtzeitig Heizöl bestellt wird, man muss den Garten pflegen und im Winter seiner Räum- und Streupflicht nachkommen. Diese Anforderungen werden von älteren oder allein stehenden Menschen oft als große Last empfunden. Die meisten Deutschen scheuen diese Verpflichtungen allerdings nicht: Die Mehrheit der Bundesbürger wünscht sich ein freistehendes Eigenheim mit einer Wohnfläche von etwa 120 Quadratmetern und einem rund fünfmal so großen Garten. Dieser Traum vom eigenen Heim lässt sich allerdings meist nur auf dem Land, wo die Grundstücke noch erschwinglich sind, verwirklichen. Wer seine Lebensinteressen in der Stadt hat und keine langen Anfahrtswege in Kauf nehmen möchte, muss einen Kompromiss in Form eines preisgünstigeren Doppel- oder Reihenhauses eingehen. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=2>Die Umsetzung der gewählten Wohnform:</a> Mit eigener Muskel- und Nervenkraft bauen Viele Bauherren müssen an allen Ecken und Enden sparen, um trotz knapper Finanzmittel ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Sie versuchen, möglichst viele Bauschritte in Eigenregie abzuwickeln und überlassen nur bestimmte Leistungen den behördlicherseits vorgeschriebenen Fachleuten (Planung und Eingabe muss z. B. ein Architekt bzw. ein Ingenieur machen). Wer selbst die Bauleitung übernehmen möchte, muss sich auf einige Arbeit gefasst machen. Das Koordinieren von Terminen zwischen den einzelnen Handwerkern ist keine einfache Sache. Verzögerungen, Probleme und unvorhergesehene Mängel können auftreten und selbst großzügig kalkulierte Zeitpläne über den Haufen werfen. Auch sollte man die Möglichkeit, mit Eigenleistungen zusätzlich Geld einzusparen, nicht überschätzen. Mehr als zehn Prozent der Gesamtkosten kann man auf diese Weise meist nicht einsparen. Das Architektenhaus Wer sich nicht selbst mit den Schwierigkeiten der Bauleitung herumplagen will, kann dafür die Leistungen eines Architekten in Anspruch nehmen. In diesem Fall übernimmt der Architekt nicht nur die Planung, sondern auch die gesamte Bauleitung. Er verhandelt mit den Handwerkern über Kosten und Abwicklung, koordiniert ihren Einsatz und sorgt für den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens. Das Honorar für diese Leistungen ist in der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" geregelt. In der Regel werden rund zehn Prozent der Baukosten als Architektenhonorar veranschlagt. Die Honorarordnung erhält man bei den Architektenkammern der Länder. Wer keinen vertrauenswürdigen Architekten kennt, kann hier auch Adressen von Planern erfragen. Das Bauträgerhaus Noch einfacher (zumindest in organisatorischer Hinsicht) kommt man mit Hilfe eines Bauträgers zu seinem individuell geplanten Eigenheim. Im städtischen Bereich mit seinen hohen Grundstückskosten handelt es sich dabei meist um Doppel- oder Reihenhäuser. Der Bauträger übernimmt die gesamte Bauabwicklung: Er kauft das Grundstück, beauftragt einen Architekten mit der Planung, sorgt für eine Baugenehmigung und verhandelt mit den Handwerkern. Für das Haus verrechnet er einen Festpreis. Diesen Preis bezahlt der Bauherr je nach Baufortschritt in wenigen, genau festgelegten Raten. Der Vorteil dieser Variante: Es steht schon von vornherein genau fest, wieviel ein Haus kostet. Der Bauträger muss (im Gegensatz zum Architekten) den kalkulierten Preis auch dann einhalten, wenn unvorhergesehene Kosten auftreten. Dieses Risiko und die Abwicklung des gesamten Bauvorhabens lässt sich der Bauträger über den Kaufpreis wieder abgelten. Ein Bauträger sollte sorgfältig ausgewählt werden. Handelt es sich um eine GmbH, die noch keine fünf Jahre besteht, ist besondere Vorsicht geboten. Bei ganz jungen Firmen ist die Zahl der Pleiten laut Statistik am größten. Das Fertigteilhaus Wer es eilig hat und zu Fixkosten bauen möchte, kann auf ein Fertigteilhaus zurückgreifen. Diese industriell vorgefertigten Häuser werden innerhalb kurzer Zeit aufgebaut und unterliegen der vollen Gewährleistung des Verkäufers. Neben unzähligen Modellen der Fertighausanbieter gibt es auch individuell geplante Fertigteilhäuser, die natürlich etwas kostspieliger sind. Verschiedene Ausbaustufen sind möglich: <ul> <LI>Das schlüsselfertige Haus kann sofort bezogen werden. Böden, Sanitärinstallationen, Elektroinstallationen, Heizung und Warmwasseraufbereitung sind komplett. Mitunter ist auch schon eine Einbauküche vorhanden. <LI>Das billigere Ausbauhaus ist zwar außen fertig, im Innenbereich ist aber noch einiges zu tun: Böden müssen verlegt werden, Fliesen und Sanitärinstallationen und sogar die Heizung können noch fehlen. Meist werden mehrere Ausbaustufen angeboten: Bei der billigsten Variante sind fast alle Innenarbeiten noch zu erledigen. Wer selbst Handwerker ist oder im Familien- oder Freundeskreis fachkundige Helfer findet, kann auf diese Weise viel Geld sparen. <LI>Noch günstiger wird es, wenn man sich für ein so genanntes "Bausatzhaus" entscheidet. Bei dieser Variante liefert die Fertigteilfirma lediglich Bausätze, die dann in Eigenregie zusammengefügt werden. Der Bauherr erhält einen genauen Plan und eine Gebrauchsanleitung und kann so - bei entsprechendem handwerklichen Geschick - sein Haus mit einigen Freunden selbst zusammenbauen. Probleme, die bei einem solchen Projekt meist zwangsläufig auftauchen, können allerdings nicht immer mit Hilfe der Lieferfirma gelöst werden. Mitunter lässt der Service dieser Unternehmen zu wünschen übrig, und der Käufer muss sich auf eigene Faust um fachliche Hilfe bemühen. </ul> Haus und Wohnung aus zweiter Hand Gebrauchte Häuser und Wohnungen scheinen - soweit der finanzielle Hintergrund stimmt - auf den ersten Blick der einfachste Weg zum Eigenheim zu sein. Langwierige Bauverhandlungen oder die Suche nach einem geeigneten Grundstück entfallen. Man sieht seine künftige Wohnumgebung bereits mit eigenen Augen und nicht nur als abstraktes Gebilde auf dem Plan des Architekten. Diese Variante bringt allerdings auch Nachteile: Der Grundriss des Hauses ist auf die Wohnbedürfnisse des Vorbesitzers zugeschnitten. Änderungen daran sind nicht immer möglich und billig. Auch bei den kalkulierten Sanierungs- und Modernisierungskosten gibt es mitunter unangenehme Überraschungen. Man sollte daher gerade bei einem älteren Haus unbedingt ein Gutachten eines qualifizierten Bausachverständigen einholen. Das gilt auch für eine Eigentumswohnung. Hier sollte man außerdem darauf achten, wie hoch die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sind. Diese Rücklagen dienen zur Finanzierung von Maßnahmen (vor allem von Reparaturen), die das ganze Gebäude und daher alle Wohnungsbesitzer betreffen. Besondere Vorsicht ist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen angebracht. Hier gibt es üblicherweise noch keine derartigen Rücklagen. Bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten können daher enorme finanzielle Belastungen auf den neuen Besitzer zukommen. Laut Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung muss er diese beschlossenen Sanierungsmaßnahmen mittragen. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=3>Der Werkvertrag</a> Das Übereinkommen zwischen einem Bauherrn und einem Architekten oder einem Fertigteilhaus-Hersteller wird in einem Werkvertrag festgelegt. Der Bauherr vereinbart mit dem Auftraggeber die Erfüllung eines Werkes (z. B. die Erstellung eines Bauplans oder die Errichtung eines Ausbauhauses). Für Werkverträge ist keine bestimmte Form vorgeschrieben; sie müssen auch nicht notariell beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein. Werkverträge sollten aber auf jeden Fall in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Nur so kann bei Rechtsstreitigkeiten eine Vertragsverletzung eindeutig nachgewiesen werden. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=4>Der notariell beglaubigte Kaufvertrag</a> Beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorgeschrieben. Um rechtsgültig zu sein, müssen alle Vereinbarungen (z. B. der Kaufpreis oder die Zahlungsabwicklung) notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt für einen reibungslosen und rechtlich korrekten Ablauf des Kaufgeschäftes. Er ist verpflichtet, das Rechtsgeschäft unparteiisch abzuwickeln und besonders auf die Wahrung der Rechte des schwächeren Vertragspartners zu achten. Dazu nimmt er auch Einblick in das Grundbuch und stellt fest, ob das Kaufobjekt mit einer Hypothek belastet ist oder Rechte Dritter (z. B. Wohn-, Wege- oder Vorkaufsrechte) bestehen. Bei Immobilienverkäufen kann der Notar meist auf Standardverträge zurückgreifen. Diese Verträge basieren auf den allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Käufer vor ungerechtfertigten Benachteiligungen schützen. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=5>Das Grundbuch</a> Mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Grundstückseigentümer. Diesen Status erhält er erst dann, wenn der Grundbuchbeamte ihn als Eigentümer ins Grundbuch einträgt. Bis es soweit ist, können Wochen, ja oft Monate vergehen. Der Notar muss schließlich noch einiges an Formalitäten erledigen. Erst wenn alle Bescheinigungen vorliegen und die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt bezahlt ist, kann das Eigentum im Grundbuch auf den Namen des neuen Besitzers umgeschrieben werden. </td></tr><tr><td align=center valign=top><TABLE CELLSPACING=0 CELLPADDING=0 WIDTH=138 BORDER=0><TR VALIGN=TOP><TD valign=top align=right WIDTH=138><A HREF=money:navigate/guide/guide/222001/11>G L O S S A R ______________ Auflassungsvormerkung</A></TD></TR></TABLE></td><td align=left valign=top>Eine Reihe von Vorkehrungen schützen den Käufer in der langen Phase zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Grundbucheintragung. Der Kaufpreis geht nicht sofort an den Verkäufer. Bis zur Übertragung der Immobilie an den neuen Eigentümer bleibt das Geld auf einem, vom Notar verwalteten Treuhandkonto. Außerdem kann - sofern der Verkäufer dazu bereit ist - eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Mit dieser Vormerkung erklärt sich der Verkäufer ausdrücklich bereit, dem Käufer das Eigentum am Kaufobjekt zu überlassen. Sie verhindert, dass der Verkäufer - der ja noch offiziell Besitzer des Objektes ist - weitere Rechtsgeschäfte abwickelt. Er kann das Grundstück oder die Wohnung nicht mit einer Hypothek belasten oder jemandem ein Wohnrecht einräumen. Vor allem verhindert die Vormerkung im Grundbuch, dass der Verkäufer das Geschäft z. B. wegen eines lukrativeren Angebots, wieder rückgängig macht oder sein Haus einfach ein zweites Mal verkauft. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A><A HREF=money:navigate/guide/guide/222001/3>G L O S S A R ______________ Makler</A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=6>Die Erwerbskosten</a> Nebenkosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung anfallen, gehen zu Lasten des Käufers. Die folgende Zusammenstellung listet die wichtigsten Erwerbskosten auf. Die Prozentangaben beziehen sich auf den notariell beglaubigten Kaufpreis: <ul> <LI>Notar- und Gerichtskosten ca. 1,5 Prozent <LI>Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent <LI>Vermessungskosten ca. 0,3 Prozent <LI>Schätzkosten 0,2 bis 0,5 Prozent <LI>Maklerprovision rund 3,5 Prozent <LI>Außerdem können Kosten für Bescheinigungen, Grundbuchauszüge, Bodenuntersuchungen oder andere Sachverständigengutachten anfallen. </ul> Käufer einer Immobilie müssen also auf jeden Fall mit fünf bis sechs Prozent Nebenkosten rechnen. Da viele Immobiliengeschäfte über Makler abgewickelt werden, sollte man bei der Finanzplanung von einer zusätzlichen Belastung von acht bis zehn Prozent des Kaufpreises ausgehen. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A>Finanz R&NBSP;a&NBSP;t&NBSP;g&NBSP;e&NBSP;b&NBSP;e&NBSP;r <SCRIPT LANGUAGE=VBScript></SCRIPT> &NBSP; &NBSP; </td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=7>Die Finanzierung</a> Bevor man sich auf die Suche nach seiner Traumimmobilie macht, muss man seine finanzielle Situation genau analysieren. Dazu listet man erst einmal seine gesamten Ersparnisse auf. Je mehr Eigenkapital man für die <A HREF="money:navigate/guide/guide/001008.HTM">Finanzierung</A> aufbringen kann, desto geringer sind die Darlehenssumme und die monatlichen Rückzahlungsraten. Bei selbst genutzten Immobilien vergeben die Banken nur dann einen Kredit, wenn der Käufer mindestens 15 bis 20 Prozent der gesamten Summe aus eigener Kraft aufbringen kann. Für Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind und in dieser Zeit nie gründlich renoviert wurden, sollte man sogar mehr als 20 Prozent Eigenkapital veranschlagen. Da hier sicher in absehbarer Zeit einige (meist teure) Reparaturen anfallen, muss der neue Besitzer auf eine finanzielle Reserve zurückgreifen können. Nach diesem ersten "Kassensturz" sollte man seine monatlichen Fixkosten plus einem Sicherheitsbetrag für unvorhergesehene Ereignisse zusammenrechnen. Was unter dem Strich übrigbleibt, kann für die monatlichen Rückzahlungen eines Kredits veranschlagt werden. Dabei sollte man unbedingt darauf achten, dass der geplante Immobilienerwerb die Haushaltskasse nicht zu sehr überfordert! </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A><A HREF=money:navigate/guide/guide/222001/2>G L O S S A R ______________ Bausparkasse</A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=8>Angebote einholen</a> In Deutschland bieten rund 200 überregionale Banken, Bausparkassen, Sparkassen und Lebensversicherungen Finanzierungsmodelle für Immobilienkäufer und Bauherren an. Viele Kreditnehmer entscheiden sich für eine Finanzierung aus einer Hand und ersparen sich so eine Menge Papierkrieg. Vor der Entscheidung für ein bestimmtes kreditgebendes Institut sollte man unbedingt mehrere Finanzierungsanbote einholen und sorgfältig vergleichen: Jeweils drei Anbote von einer Bank, einer <A HREF="money:navigate/guide/guide/001011.HTM">Bausparkasse</A> und einer Versicherung geben einen guten Überblick. Durch die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells lassen sich Tausende von Mark sparen. Einen reellen Vergleich bekommt man allerdings nur dann, wenn bei allen vergleichbaren Angeboten der effektive Auszahlungsbetrag sowie die Ratenhöhe- und die Ratenfälligkeit gleich sind. Auch die Zinsbindung muss gleich lang sein. </td></tr><tr><td align=center valign=top><table border=0 cellpadding=0 cellspacing=0 width=138><tr><td align=right valign=top width=138><A HREF=#top TARGET=_self>ß Z U R ▄ C K ___________ zum Anfang </A></td></tr></table></td><td align=left valign=top><a name=9>Staatliche Förderungen</a> Das <A HREF="money:navigate/guide/guide/001012.HTM">Eigenheimzulagengesetz</A> fördert den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum. Gefördert wird in Form einer Zulage und zwar über einen Zeitraum von insgesamt acht Jahren ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Anschaffung. Der jährliche Fördergrundbetrag beträgt bei Neubauten maximal 5.000 DM, bei Altbauten maximal 2.500 DM. Dazu kommt noch ein Zuschlag für jedes im Haushalt lebende Kind in der Höhe von 1.500 DM pro Jahr. Anspruch auf diese Förderungen hat, wer als Lediger jährlich nicht mehr als 120.000 DM verdient. Bei Verheirateten liegt die Einkommensgrenze bei 240.000 DM. Personen mit einem geringen Einkommen haben außerdem Anspruch auf einen so genannten Lastenzuschuss. Die Einkommensgrenzen für diesen staatlichen Zuschuss sind wie beim Wohngeld für Mieter festgesetzt. Anstelle der Miete gilt hier die monatliche Belastung des Eigentümers durch Zinsen und Betriebskosten als Berechnungsgrundlage. G E H E Z U <A HREF=money:navigate/guide/guide/001005>Allgemeines zum Kauf eines Hauses, einer Wohnung</A>Copyright 1997 Microsoft Corp.</td> </tr> </table> </td> </tr> </table> </body> </html>