home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1993 #3 / NN_1993_3.iso / spool / misc / consumer / house / 17190 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1993-01-21  |  2.6 KB  |  56 lines
  1. Newsgroups: misc.consumers.house
  2. Path: sparky!uunet!think.com!paperboy.osf.org!paperboy!macrakis
  3. From: macrakis@osf.org (Stavros Macrakis)
  4. Subject: Re: when does it make sense to reduce the
  5. In-Reply-To: breland@cobweb.mcc.com's message of Thu, 21 Jan 1993 14:42:08 GMT
  6. Message-ID: <MACRAKIS.93Jan21124235@lakatos.osf.org>
  7. Sender: news@osf.org (USENET News System)
  8. Organization: OSF Research Institute
  9. References: <1993Jan20.211239.28817@erg.sri.com> <1993Jan21.144208.24822@mcc.com>
  10. Date: 21 Jan 93 12:42:35
  11. Lines: 43
  12.  
  13. In article <1993Jan21.144208.24822@mcc.com> breland@cobweb.mcc.com (Mark A. Breland) writes:
  14.  
  15.    Whichever direction a person decides to go (mortgage buydown vs. credit card
  16.    payoff), it basically boils down to who they want to give their money to.
  17.    Buying down a mortgage is great, but they still pay all the credit card
  18.    interest PLUS their tax deductible mortgage interest is reduced.  Going
  19.    the other way, they reduce their giveaways in the form of non-tax deductible
  20.    interest to the credit card issuers and retain a higher level of tax
  21.    deductible mortgage interest, but they remain in debt for a longer period
  22.    of time. 
  23.  
  24. No.  This is still not right.  For a given monthly payment, you will
  25. get out of debt faster if you first pay off high interest rate loans
  26. (e.g. credit cards) and only then start paying off lower interest rate
  27. loans (e.g. mortgage).
  28.  
  29. Moreover, if you pay off the credit card first, you increase the
  30. available line of credit for emergencies.  (Of course, they could open
  31. a home equity credit line, too.)
  32.  
  33.    Either way, you pay...it's just a matter of how much or less either
  34.    approach steals from you.  Run your own numbers and make your own
  35.    choice.
  36.  
  37. No.  There is NOT a tradeoff here.  It is ALWAYS better to pay off the
  38. higher-interest loan first.
  39.  
  40. Let me try another way of presenting it.
  41.  
  42. For every borrower, there is a corresponding lender.  Let's look at it
  43. from the lender's point of view.  He has two loans out to you, one of
  44. $100,000 at 8% interest, the other of $5,000 at 18% interest.  If the
  45. borrower pays $5,000 to him, where would he rather it go?  If it goes
  46. to the mortgage, he is now left with a $95,000 investment at 8%, and a
  47. $5,000 investment at 18% interest.  That is, his investment income is
  48. $8,500 annually.  If it goes to the credit card, he is left with a
  49. $100,000 investment at 8% and a $0 investment at 18%, giving annual
  50. investment income of $8,000.  Clearly he'd rather you pay down the
  51. mortgage.  Equally clearly, the extra $500 are coming from your
  52. pocket, so you should prefer to pay down the credit card.  And this
  53. ignores the mortgage interest subsidy you receive.
  54.  
  55.     -s
  56.