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/ NetNews Usenet Archive 1992 #30 / NN_1992_30.iso / spool / misc / consumer / 20832 < prev    next >
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Text File  |  1992-12-18  |  2.5 KB  |  57 lines
  1. Newsgroups: misc.consumers
  2. Path: sparky!uunet!seas.smu.edu!utacfd.uta.edu!trsvax!rwsys!sneaky!gordon
  3. From: gordon@sneaky.lonestar.org (Gordon Burditt)
  4. Subject: Re: Dumb finance question?
  5. Message-ID: <BzEwLD.372@sneaky.lonestar.org>
  6. Organization: Gordon Burditt
  7. References: <1992Dec16.013919.5753@acheron.uucp>
  8. Date: Thu, 17 Dec 1992 16:31:55 GMT
  9. Lines: 46
  10.  
  11. >Here's a (maybe) dumb question for you ... given a fixed-rate no
  12. >prepayment penalty mortgage of 10% (for example),  is paying down
  13. >the mortgage the same as getting a 10% return on your money?  I
  14. >THINK that it is, but something about it makes me nervous.
  15.  
  16. (Assuming US tax laws)
  17.  
  18. TAXABLE income cancels DEDUCTIBLE expenses.
  19. NON-TAXABLE income cancels NON-DEDUCTIBLE expenses.
  20. Something is deductible only if you can use it to advantage; mortgage
  21. interest is deductible only if you have enough itemized deductions to
  22. make it worthwhile to itemize.
  23.  
  24. You have a choice of two investments:
  25.  
  26. (1) Invest a bunch of money at 10%, yielding TAXABLE INCOME.
  27. (2) Pay down a bunch of money on your mortgage, deleting DEDUCTIBLE INTEREST
  28. (assuming it is deductible).
  29. In case (1), you have extra taxable income and deductible interest in
  30. equal amounts, and they cancel.
  31.  
  32. In this case, the yield is equivalent.  The liquidity is not:  you
  33. can't easily get your money back out of the mortgage if you need it,
  34. but you could probably sell the bonds or whatever (1) was to get your
  35. money out.  True, second mortgages exist, but they involve quite a bit
  36. of expense and hassle to get.  The risk may not be the same, either.
  37. Investments that have the same yield as mortgages likely have some risk
  38. of losing part of the principal.
  39.  
  40. If the mortgage interest is not deductible, because it's getting phased
  41. out, you hit some limit, or you don't have enough itemized deductions,
  42. then you're better off paying down the mortgage, as investing in
  43. some other investment gives you taxable income and non-deductible
  44. interest in equal amounts, and you end up paying taxes on the taxable
  45. income.  OR, a yield of some other investment at, say, 13% (depends on
  46. your tax bracket) could give the same after-tax income to make up for
  47. the 10% mortgage interest.
  48.  
  49. If the income from the investment is non-taxable (municipal bonds, say),
  50. and the interest is non-deductible, then the two options provide the
  51. same yield.  If the yield of a non-taxable investment equals the yield
  52. of mortgages, there is probably significant investment risk of losing
  53. the principal.
  54.  
  55.                     Gordon L. Burditt
  56.                     sneaky.lonestar.org!gordon
  57.