home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1992 #27 / NN_1992_27.iso / spool / misc / consumer / house / 14924 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-11-22  |  4.2 KB  |  87 lines
  1. Newsgroups: misc.consumers.house
  2. Path: sparky!uunet!murphy!jpradley!magpie!manes
  3. From: manes@magpie.nycenet.edu (Steve Manes)
  4. Subject: Re: Getting Ready to Sell House
  5. Organization: Manes and Associates, NYC
  6. Date: Sun, 22 Nov 1992 23:13:54 GMT
  7. Message-ID: <By54J6.444@magpie.nycenet.edu>
  8. X-Newsreader: TIN [version 1.1 PL7]
  9. References: <1ej18mINNa20@sixgun.East.Sun.COM>
  10. Lines: 75
  11.  
  12. Ed Green - Pixel Cruncher (egreen@east.sun.com) wrote:
  13. : In article D4v@magpie.nycenet.edu, manes@magpie.nycenet.edu (Steve Manes) writes:
  14. : >Ed Green - Pixel Cruncher (egreen@east.sun.com) wrote:
  15. : >
  16. : >: How about otherwise reasonably priced houses
  17. : >: whose asking price is artifically inflated 6% to cover agents' fees?
  18. : >
  19. : >This infers that owner-represented homes have asking prices 6% less
  20. : >than agency-represented homes, which I didn't see even once.  Unless
  21. : >you're a naive buyer, before you make any bid on a home you've
  22. : >already studied what similar houses in the area have recently sold
  23. : >for; their asking prices and their sales prices. 
  24. : 
  25. : Exactly.  The challenge in any negotiation is to separate the asking
  26. : price fluff from the real selling price.  Doing your homework as you
  27. : describe prepares you for that.  For a listed house, that's it, that's
  28. : what you pay.  For a FSBO, that is just the starting point, there is
  29. : another 6% to be considered.
  30.  
  31. As I said in my last post, I didn't see one whit of difference
  32. between the asking prices of agency-repped and seller-repped homes.
  33. This extra 6% bargaining margin you keep bringing up with regard to
  34. the latter is a straw man, Ed.  If the seller knocks 6% off the
  35. price it's STILL 6% out of his pocket, whether or not the home is
  36. being represented by an agency.
  37.  
  38. I also have to mention a point that should be self-evident: the
  39. reason why most people rep their own homes is because they want to
  40. maximize profits and don't want to let go of that 6% agency fee.
  41. Contrary to your statement, such people are, naturally, less
  42. flexible about being dicked down considerably in negotiation.
  43.  
  44. : >Unless you're paying cash for the house, any mortgage lender will
  45. : >insist that the house be inspected by a licensed housing inspector
  46. : >prior to contract, for everything from code violations to termites
  47. : >to a leaky roof.  
  48. : Not around here.  My lender got a survey and appraisal, and told me I
  49. : had to get a termite report.  That was all.  I had a structrual
  50. : engineer ispect the house from top to bottom, and I got the seller to
  51. : fix several items, but none of that was required by the lender.
  52.  
  53. Things are tougher in the northeast.  Lenders want to make sure that the
  54. buyer isn't going to suddenly find himself saddled with any additional
  55. major expenses that might affect his/her ability to make the mortgage
  56. payment.  It may be that such inspections are required only for older
  57. homes (mine was built in 1894).
  58.  
  59. A sad anecdote related to this: twenty years ago a film maker
  60. friend of mine went in with the rest of his building's tenants and
  61. bought their NYC Soho loft building from the absentee landlord, who
  62. had driven the place into disrepair. They got an incredible deal,
  63. even for then.  It worked out to ~$25,000 per floor.  The floors were
  64. 10,000 square feet, some with 16 foot ceilings!  Anyway, since the
  65. building was in such bad (but repairable) shape the tenant/buyers
  66. knew that no bank would lend them the money and so didn't even
  67. bother to apply for a mortgage.  Instead, they bought it for cash,
  68. securing personal loans where necessary.
  69.  
  70. Three weeks later, cold weather hit and the aging boiler blew up
  71. with such force that it knocked down the 100-foot brick chimney
  72. into the adjoining parking lot, demolishing twenty cars.  Of course,
  73. the tenants hadn't gotten around to insuring the building yet
  74. either.  The lawsuits for the destroyed cars and parking lot
  75. eventually cost nearly $200k to settle, which is more than they
  76. paid for the building.  The new boiler and flue, and basement
  77. repairs from the subsequent fire, ran another $200k.  Then there
  78. were attornies' fees since everyone in the world sued them,
  79. including each other.
  80.  
  81. So I can understand a bank wanting to see thorough building
  82. inspections as a condition of loan.
  83. -- 
  84. Stephen Manes                       manes@magpie.nycenet.edu
  85. Manes and Associates/Commontech-NoHo           New York, NY, USA  =o&>o
  86.  
  87.