home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ NetNews Usenet Archive 1992 #27 / NN_1992_27.iso / spool / misc / consumer / house / 14837 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-11-19  |  5.7 KB  |  119 lines
  1. Newsgroups: misc.consumers.house
  2. Path: sparky!uunet!murphy!jpradley!magpie!manes
  3. From: manes@magpie.nycenet.edu (Steve Manes)
  4. Subject: Re: Getting Ready to Sell House
  5. Organization: Manes and Associates, NYC
  6. Date: Fri, 20 Nov 1992 00:53:57 GMT
  7. Message-ID: <Bxzp5y.D4v@magpie.nycenet.edu>
  8. X-Newsreader: TIN [version 1.1 PL7]
  9. References: <1edmmnINN8l1@sixgun.East.Sun.COM>
  10. Lines: 107
  11.  
  12. Ed Green - Pixel Cruncher (egreen@east.sun.com) wrote:
  13. : In article 17v@magpie.nycenet.edu, manes@magpie.nycenet.edu (Steve Manes) writes:
  14. : >Ed Green - Pixel Cruncher (egreen@east.sun.com) wrote:
  15. : >: 
  16. : >: For a well maintained house in a desirable location, there is seldom
  17. : >: any compelling reason to list the house through an agent.
  18. : >
  19. : >For well-maintained house in a desirable location, and a seller who
  20. : >has years to make the sale. 
  21. : 
  22. : Simply not true.  The sale may take somewhat longer, simply due to the
  23. : sheer number of people who know about it via MLS, but "years" is
  24. : ridiculous.
  25.  
  26. You read me too literally, although one of the owner-represented
  27. houses I looked at has been on the market since early 1989 (almost
  28. four years).  Reason: the house was overpriced by at least $100k.
  29. He's selling the house himself because brokers won't touch it
  30. at his price, or at least that's what a local agent told me.
  31.  
  32. Besides lack of access to the local real estate board listings,
  33. which reduces your buyer pool significantly, representing a house
  34. yourself means that you have to work your prospective buyer's
  35. schedule around your own.  How many people can take off work to show
  36. their homes on weekday afternoons, for instance?
  37.  
  38. : How about otherwise reasonably priced houses
  39. : whose asking price is artifically inflated 6% to cover agents' fees?
  40.  
  41. This infers that owner-represented homes have asking prices 6% less
  42. than agency-represented homes, which I didn't see even once.  Unless
  43. you're a naive buyer, before you make any bid on a home you've
  44. already studied what similar houses in the area have recently sold
  45. for; their asking prices and their sales prices.  That data is
  46. available from the local real estate board although, for obvious
  47. reasons, the agent won't volunteer this information.  You have to ask
  48. for it.
  49.  
  50. : If you expect more honest answers about a house from an agent looking
  51. : to close the sale ASAP, with legal obligations to the seller (as has
  52. : been discussed), than from the people who live there, you are living in
  53. : a fantasy, IMHO.
  54.  
  55. I didn't say that a prospective buyer should take an agent's word.  In
  56. fact, I said just the opposite: get hard documentation to back any claims
  57. made by either agent OR seller.  If you use an agent however, you can
  58. tell him or her to do the City Hall/Hall of Records gruntwork for you.
  59. The agency who repped the house I just bought (Settlers and Traders
  60. of Westport, CT) was happy to get me all the documentation I needed,
  61. including a copy of the survey, inspection certificates for an addition
  62. at the rear of the house and for a new chimney, a letter from the current
  63. owner's septic cleaning company with an appraisal of the current system.
  64. This was BEFORE I made a bid, not after they had my earnest money.  In
  65. the meantime, I looked at more houses.
  66.  
  67. Sure, I probably could have done this work myself... if I wasn't working
  68. during gub'mnt hours and I didn't live 70 miles away.  Even if Catherine
  69. Calise (the agent) was working for the seller/herself, she was a major,
  70. major time saver for me.
  71.  
  72. : >In one owner-represented case, I saw a nice house with a new
  73. : >addition that, although well-executed, looked suspiciously
  74. : >home-made (no access to crawl space, no soffet vents, no ridge
  75. : >vent).  The owner was less than informative in his response to my
  76. : >questions about who did the work, which left my only recourse being
  77. : >a time-consuming search of building permits and inspections at city
  78. : >hall to make sure that I was looking at something insurable. 
  79. : 
  80. : 1. Tell the owner you are interested, but you need to see said
  81. : documentation before putting down any money.  If he wants to sell the
  82. : house, he will provide it.
  83.  
  84. If the work is legit, you're right. If it's bandit work, he may own
  85. up to it and agree to pay for an inspection and any contracting
  86. costs to bring the disputed item up to code... or he may waste your
  87. time promising to get documentation that's not there, hoping that
  88. you'll like the house anyway and will make it up to you at
  89. negotiation time.
  90.  
  91. : 2. Hire a professional to inspect the house and the addition, and
  92. : certify that it conforms to the local building code (something I would
  93. : do with *any* house I was serious about buying, anyway).
  94.  
  95. Unless you're paying cash for the house, any mortgage lender will
  96. insist that the house be inspected by a licensed housing inspector
  97. prior to contract, for everything from code violations to termites
  98. to a leaky roof.  But I prefer to have this information in my hands
  99. at the walk-through, not after I've signed a bid, not after I've paid
  100. a private inspector upwards of $350.
  101.  
  102. In this r/e market (the northeast), it looks like one out of every
  103. five homes is actively for sale.  If you've got a serious edge on
  104. your competition -- something that would set your house out from
  105. everything else in the neighborhood, something that would cause
  106. people to stop and knock on your door -- and you have the time to
  107. do it, by all means: rep it yourself!  If not, you're dreaming
  108. if you think you can compete with full-time professionals.
  109.  
  110. Sure, you could drop your price 6% to entice a few buyers away from
  111. the agencies but WTF have you gained?  You've avoided an agency
  112. commission at the expense of taking on the agent's job yourself for
  113. no compensation.  What a deal!
  114.  
  115. -- 
  116. Stephen Manes                       manes@magpie.nycenet.edu
  117. Manes and Associates/Commontech-NoHo           New York, NY, USA  =o&>o
  118.  
  119.