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/ NetNews Usenet Archive 1992 #27 / NN_1992_27.iso / spool / aus / politics / 1840 < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1992-11-18  |  3.0 KB  |  65 lines
  1. Newsgroups: aus.politics
  2. Path: sparky!uunet!newsgate.watson.ibm.com!news.ans.net!rpi!batcomputer!munnari.oz.au!titan!root
  3. From: c.oneill@trl.oz.au (Chris O'Neill)
  4. Subject: Re: Negative Gearing
  5. Message-ID: <1992Nov19.034509.11169@trl.oz.au>
  6. Sender: root@trl.oz.au (System PRIVILEGED Account)
  7. Organization: Telecom Australia Research Laboratories
  8. References: <Bxszyq.LsJ@bunyip.cc.uq.oz.au> <1992Nov17.062737.22016@trl.oz.au> <BxusMp.29n@bunyip.cc.uq.oz.au> <1992Nov18.005443.8650@trl.oz.au>
  9. Date: Thu, 19 Nov 1992 03:45:09 GMT
  10. Lines: 53
  11.  
  12. In response to a suggestion that I provide an example of how the tax office can
  13. usually be expected to make a loss because of negative gearing, I have worked
  14. out the following.  The suggestion was in response to the comment I made in the
  15. article <1992Nov18.005443.8650@trl.oz.au>:
  16.  
  17. > See if you can make a
  18. >realistic example that includes interest on the tax office losses.
  19.  
  20. Suppose we have 8% inflation, 18% (nominal) interest rate, 6% rate of return on
  21. investment, 48.25% tax rate and an interest only loan.  Under these conditions
  22. the proportion of negative gearing decreases as time goes by and eventually the
  23. return exceeds the interest.  For the sake of clarity suppose the original
  24. amount borrowed and invested is $100,000.  Interest is fixed at $18,000 per
  25. year.  Rental return is $6,000 the first year and increases with inflation
  26. after that so we have:
  27.  
  28. year  rent       loss or gain  loss or gain absorbed   present value of A
  29.                                    by tax office(A)
  30. 1     $6000      $12000          $5790                 $5790
  31. 2     $6480      $11520          $5558.40              $4710.51
  32. 3     $6998.40   $11001.60       $5308.27              $3812.32
  33. 4     $7558.27   $10441.73       $5038.13              $3066.36
  34.  
  35. 16   $19033.01    $1033.01(gain)  $498.43(gain)          $41.63(gain)
  36.  
  37. You can do this on a spread sheet if you like but I just wanted to calculate
  38. the total present value loss absorbed by the tax office if this situation
  39. continues forever.  This gives the least loss absorbed by the tax office
  40. because it makes a gain every year after year 15.  I used the geometric series
  41. summation formula to get the result.
  42.  
  43. The total present value loss absorbed by the tax office is
  44.  
  45. [$18000/(1-1/1.18) - $6000/(1-1.08/1.18)] 0.4825   (*)
  46.  
  47.  = $22774
  48.  
  49. The derivation of (*) is left as an exercise to the reader :-).
  50.  
  51. I hope we all now realize why this country was going down the tube so fast.  We
  52. have been given a temporary respite from out-of-control negative gearing by a
  53. massive recession that has stopped inflation.  But inflation only needs to be a
  54. few percent before negative gearing is once again worth doing on high return
  55. investments such as shares and only needs to be 5% before it╒s worth doing on
  56. rental property returning 6%.
  57.  
  58. The horrible realization is that what happened in the eighties can happen all
  59. over again, maybe not as severely but enough to ensure that Australia╒s
  60. distorted investment problem continues.
  61.  
  62. Chris O╒Neill
  63. Telecom Research
  64.  
  65.