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Verordnung ⁿber wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite
Berechnungsverordnung û II. BV)


Teil I. Allgemeine Vorschriften

º 1.
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden, wenn
1. die Wirtschaftlichkeit, Belastung, WohnflΣche oder der
angemessene Kaufpreis fⁿr ÷ffentlich gef÷rderten Wohnraum
bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des
Wohnungsbindungsgesetzes,
2. die Wirtschaftlichkeit, Belastung oder WohnflΣche fⁿr
steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnraum
bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
3. die Wirtschaftlichkeit, WohnflΣche oder der angemessene
Kaufpreis
bei Anwendung der Verordnung zur Durchfⁿhrung des
Wohnungsgemeinnⁿtzigkeitsgesetzes
zu berechnen ist.
 (2) 1Diese Verordnung ist ferner anzuwenden, wenn in anderen
Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder
vorausgesetzt ist. 2Das gleiche gilt, wenn in anderen
Rechtsvorschriften die Anwendung der Ersten
Berechnungsverordnung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist.

º 1a.
(weggefallen)

º 1b.
(weggefallen)

º 1c.
(weggefallen)

º 1d.
(weggefallen)


Teil II. Wirtschaftlichkeitsberechnung

Erster Abschnitt. Gegenstand, Gliederung und Aufstellung der
Berechnung

º 2.
(1) 1Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine
Berechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) ermittelt. In ihr
sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den ErtrΣgen
gegenⁿberzustellen.
(2) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist fⁿr das GebΣude, das
den Wohnraum enthΣlt, aufzustellen. Sie ist fⁿr eine Mehrheit
solcher GebΣude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit
bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von GebΣuden,
die demselben Eigentⁿmer geh÷ren, in ÷rtlichem Zusammenhang
stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan
zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. Ob
der Errichtung einer Mehrheit von GebΣuden ein einheitlicher
Finanzierungsplan zugrunde gelegt werden soll, bestimmt der
Bauherr. Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau kann
die Bewilligungsstelle die Bewilligung ÷ffentlicher Mittel
davon abhΣngig machen, da▀ der Bauherr eine andere Bestimmung
ⁿber den Gegenstand der Berechnung trifft. Wird eine
Wirtschaftseinheit in der Weise aufgeteilt, da▀ eine Mehrheit
von GebΣuden bleibt, die demselben Eigentⁿmer geh÷ren und in
÷rtlichem Zusammenhang stehen, so entsteht insoweit eine neue
Wirtschaftseinheit.
(3) In die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind au▀er dem GebΣude
oder der Wirtschaftseinheit auch zugeh÷rige NebengebΣude,
Anlagen und Einrichtungen sowie das Baugrundstⁿck
einzubeziehen. Das Baugrundstⁿck besteht aus den ⁿberbauten und
den dazugeh÷rigen FlΣchen, soweit sie einen angemessenen Umfang
nicht ⁿberschreiten; bei einer Kleinsiedlung geh÷rt auch die
Landzulage dazu.
(4) EnthΣlt das GebΣude oder die Wirtschaftseinheit neben dem
Wohnraum, fⁿr den die Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufzustellen ist, noch anderen Raum, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung unter den Voraussetzungen und
nach Ma▀gabe des Fⁿnften Abschnittes als
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder als
Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung oder mit Teilberechnungen
der laufenden Aufwendungen aufzustellen.
(5) Ist die Wirtschaftseinheit aufgeteilt worden, so sind
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der Aufteilung
aufzustellen sind, fⁿr die einzelnen GebΣude oder, wenn neue
Wirtschaftseinheiten entstanden sind, fⁿr die neuen
Wirtschaftseinheiten aufzustellen; Entsprechendes gilt, wenn
die Wirtschaftseinheit aufgeteilt werden soll und im Hinblick
hierauf Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufgestellt werden. Auf
die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen sind die
Vorschriften ⁿber die Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
sinngemΣ▀ anzuwenden, soweit nicht eine andere Aufteilung aus
besonderen Grⁿnden angemessen ist; im ÷ffentlich gef÷rderten
sozialen Wohnungsbau bedarf die Wahl einer anderen Aufteilung
der Zustimmung der Bewilligungsstelle. Ist Wohnungseigentum an
den Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines GebΣudes
begrⁿndet, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend
Satz 2 fⁿr die einzelnen Wohnungen aufzustellen.
(6) Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau dⁿrfen
mehrere GebΣude, mehrere Wirtschaftseinheiten oder mehrere
GebΣude und Wirtschaftseinheiten nachtrΣglich zu einer
Wirtschaftseinheit zusammengefa▀t werden, sofern sie demselben
Eigentⁿmer geh÷ren, in ÷rtlichem Zusammenhang stehen und die
Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert
aufweisen. Die Zusammenfassung bedarf der Zustimmung der
Bewilligungsstelle. Sie darf nur erteilt werden, wenn
÷ffentlich gef÷rderte Wohnungen in sΣmtlichen GebΣuden
vorhanden sind. In die Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die
nach der Zusammenfassung aufgestellt werden, sind die
bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden
Aufwendungen zu ⁿbernehmen. Die ÷ffentlichen Mittel gelten als
fⁿr sΣmtliche ÷ffentlich gef÷rderten Wohnungen der
zusammengefa▀ten Wirtschaftseinheit bewilligt.
(7) Absatz 6 gilt entsprechend im steuerbegⁿnstigten oder
freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfⁿrsorgemitteln
gef÷rdert worden ist. Anstelle der Zustimmung der
Bewilligungsstelle ist die Zustimmung des Darlehns- oder
Zuschu▀gebers erforderlich.
(8) Gelten nach º 15 Abs. 2 Satz 2 oder º 16 Abs. 2 oder 7 des
Wohnungsbindungsgesetzes eine oder mehrere Wohnungen eines
GebΣudes oder einer Wirtschaftseinheit nicht mehr als
÷ffentlich gef÷rdert, so bleibt fⁿr die ⁿbrigen Wohnungen die
bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den zulΣssigen
AnsΣtzen fⁿr Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufende
Aufwendungen in der Weise ma▀gebend, wie sie fⁿr alle
bisherigen ÷ffentlich gef÷rderten Wohnungen des GebΣudes oder
der Wirtschaftseinheit ma▀gebend gewesen wΣre.

º 3.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung mu▀ enthalten
1. die Grundstⁿcks- und GebΣudebeschreibung,
2. die Berechnung der Gesamtkosten,
3. den Finanzierungsplan,
4. die laufenden Aufwendungen und die ErtrΣge.

º 4.
(1) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde zu legen, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den VerhΣltnissen
aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung ÷ffentlicher
Mittel bestehen. Haben sich die VerhΣltnisse bis zur
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel geΣndert, so kann die
Bewilligungsstelle der Bewilligung die geΣnderten VerhΣltnisse
zugrunde legen; sie hat sie zugrunde zu legen, wenn der Bauherr
es beantragt.
(2) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zugrunde gelegt worden,
wohl aber eine Σhnliche Berechnung oder eine Berechnung der
Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den VerhΣltnissen
aufzustellen, die der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung
zugrunde gelegt worden sind; soweit dies nicht geschehen ist,
ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den VerhΣltnissen
aufzustellen, die bei der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel
bestanden haben.
(3) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Berechnung der in
Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden, so ist
die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den VerhΣltnissen
aufzustellen, die bei der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel
bestanden haben.
(4) Im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den VerhΣltnissen bei
Bezugsfertigkeit aufzustellen.

º 4a.
(1) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden, so sind
die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden
Aufwendungen, die bei der Bewilligung auf Grund dieser
Berechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine spΣtere
Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ⁿbernehmen, es sei denn, da▀
1. sie sich nach der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel
geΣndert haben und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung
vorgeschrieben ist oder
2. nach der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel bauliche
─nderungen vorgenommen worden sind und ein anderer Ansatz in
dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist oder
3. laufende Aufwendungen nicht oder nur in geringerer H÷he, als
in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist, in
Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder auf ihren
Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist oder
4. der Ansatz von laufenden Aufwendungen nach dieser Verordnung
nicht mehr oder nur in geringerer H÷he zulΣssig ist.
In den FΣllen der Nummern 3 und 4 bleiben die Gesamtkosten und
die Finanzierungsmittel unverΣndert. Nummer 3 ist erst nach dem
Ablauf von 6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit der Wohnungen
anzuwenden, es sei denn, da▀ eine andere Frist bei der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel vereinbart worden ist.
(2) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zugrunde gelegt worden,
wohl aber eine Σhnliche Berechnung oder eine Berechnung der
Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so gilt Absatz 1
entsprechend, soweit bei der Bewilligung auf Grund dieser
Berechnung Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufende
Aufwendungen zugrunde gelegt worden sind; im ⁿbrigen gilt
Absatz 3 entsprechend.
(3) Ist im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Berechnung der in
Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden und
haben sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden
Aufwendungen nach der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel
geΣndert oder sind danach bauliche ─nderungen vorgenommen
worden, so dⁿrfen diese ─nderungen nur berⁿcksichtigt werden,
soweit es sich bei entsprechender Anwendung der Vorschriften
dieser Verordnung, die die ─nderung von Gesamtkosten,
Finanzierungsmitteln oder laufenden Aufwendungen oder die
bauliche ─nderungen zum Gegenstand haben, ergibt.
(4) Haben sich im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau die
Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen
nach der Bezugsfertigkeit geΣndert oder sind bauliche
─nderungen vorgenommen worden, so dⁿrfen diese ─nderungen nur
berⁿcksichtigt werden, soweit es in dieser Verordnung
vorgeschrieben oder zugelassen ist.
(5) Soweit eine Berⁿcksichtigung geΣnderter VerhΣltnisse nach
dieser Verordnung nicht zulΣssig ist, bleiben die VerhΣltnisse
im Zeitpunkt nach º 4 ma▀gebend.

º 4b.
(1) Ist die Wirtschaftlichkeit fⁿr steuerbegⁿnstigte Wohnungen,
die mit Aufwendungszuschⁿssen oder Aufwendungsdarlehen nach º
88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gef÷rdert worden sind, zu
berechnen, so sind die Vorschriften fⁿr ÷ffentlich gef÷rderte
Wohnungen entsprechend anzuwenden. Bei der entsprechenden
Anwendung von º 4 Abs. 1 sind die VerhΣltnisse im Zeitpunkt der
Bewilligung der Aufwendungszuschⁿsse oder Aufwendungsdarlehen
zugrunde zu legen.
(2) Sind die in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen auch mit einem
Darlehen oder einem Zuschu▀ aus Wohnungsfⁿrsorgemitteln
gef÷rdert worden, so sind die Vorschriften fⁿr
steuerbegⁿnstigte Wohnungen mit den Ma▀gaben aus º 6 Abs. 1
Satz 4 und º 20 Abs. 3 anzuwenden.

º 4c.
Ist in FΣllen des º 1 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 3 der angemessene
Kaufpreis zu berechnen, so sind die Vorschriften der ºº 4 und
4a bei der Ermittlung der Gesamtkosten, der Kosten des
Baugrundstⁿcks oder der Baukosten entsprechend anzuwenden,
soweit sich aus º 54a Abs. 2 Satz 2 letzter Halbsatz des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder aus º 14 Abs. 2 Satz 3 der
Durchfⁿhrungsverordnung zum Wohnungsgemeinnⁿtzigkeitsgesetz
nichts anderes ergibt. Im ⁿbrigen sind die Gesamtkosten, die
Kosten des Baugrundstⁿcks und die Baukosten nach den ºº 5 bis
11a zu ermitteln.


Zweiter Abschnitt. Berechnung der Gesamtkosten

º 5.
(1) Gesamtkosten sind die Kosten des Baugrundstⁿcks und die
Baukosten.
(2) Kosten des Baugrundstⁿcks sind der Wert des Baugrundstⁿcks,
die Erwerbskosten und die Erschlie▀ungskosten. Kosten, die im
Zusammenhang mit einer das Baugrundstⁿck betreffenden
freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung,
Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen,
geh÷ren zu den Erwerbskosten, au▀er den Kosten der dem Bauherrn
dabei obliegenden Verwaltungsleistungen. Bei einem
Erbbaugrundstⁿck sind Kosten des Baugrundstⁿcks nur die dem
Erbbauberechtigten entstehenden Erwerbs- und
Erschlie▀ungskosten; zu den Erwerbskosten des Erbbaurechts
geh÷rt auch ein Entgelt, das der Erbbauberechtigte einmalig fⁿr
die Bestellung oder ▄bertragung des Erbbaurechts zu entrichten
hat, soweit es angemessen ist.
(3) Baukosten sind die Kosten der GebΣude, die Kosten der
Au▀enanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer
Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des GerΣtes und
sonstiger Wirtschaftsausstattungen. Wird der Wert verwendeter
GebΣudeteile angesetzt, so ist er unter den Baukosten gesondert
auszuweisen.
(4) Baunebenkosten sind
1. die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen,
2. die Kosten der dem Bauherrn obliegenden
Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchfⁿhrung des
Bauvorhabens,
3. die Kosten der Beh÷rdenleistungen bei Vorbereitung und
Durchfⁿhrung des Bauvorhabens, soweit sie nicht Erwerbskosten
sind,
4. die Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, die
Kosten der Zwischenfinanzierung und, soweit sie auf die Bauzeit
fallen, die Kapitalkosten und die Steuerbelastungen des
Baugrundstⁿcks,
5. die Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschⁿssen zur
Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten,
AnnuitΣten und Bewirtschaftungskosten,
6. sonstige Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchfⁿhrung des
Bauvorhabens.
(5) Der Ermittlung der Gesamtkosten ist die dieser Verordnung
beigefⁿgte Anlage 1 ôAufstellung der Gesamtkostenö zugrunde zu
legen.

º 6.
(1) Als Wert des Baugrundstⁿcks darf h÷chstens angesetzt
werden,
1. wenn das Baugrundstⁿck dem Bauherrn zur F÷rderung des
Wohnungsbaues unter dem Verkehrswert ⁿberlassen worden ist, der
Kaufpreis,
2. wenn das Baugrundstⁿck durch Enteignung zur Durchfⁿhrung des
Bauvorhabens vom Bauherrn erworben worden ist, die
EntschΣdigung,
3. in anderen FΣllen der Verkehrswert in dem nach º 4
ma▀gebenden Zeitpunkt oder der Kaufpreis, es sei denn, da▀ er
unangemessen hoch gewesen ist.
Fⁿr den Begriff des Verkehrswertes gilt º 194 des
Baugesetzbuchs. Im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau dⁿrfen neben
dem Verkehrswert Kosten der Zwischenfinanzierung, Kapitalkosten
und Steuerbelastungen des Baugrundstⁿcks, die auf die Bauzeit
fallen, nicht angesetzt werden. Ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach º 87a des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes aufzustellen, so darf der Bauherr den Wert
des Baugrundstⁿcks nach Satz 1 ansetzen, soweit nicht mit dem
Darlehns- oder Zuschu▀geber vertraglich ein anderer Ansatz
vereinbart ist.
(2) Bei Ausbau durch Umwandlung oder Umbau darf als Wert des
Baugrundstⁿcks h÷chstens der Verkehrswert vergleichbarer
unbebauter Grundstⁿcke fⁿr WohngebΣude in dem nach º 4
ma▀gebenden Zeitpunkt angesetzt werden. Der Wert des
Baugrundstⁿcks darf nicht angesetzt werden beim Ausbau durch
Umbau einer Wohnung, deren Bau bereits mit ÷ffentlichen Mitteln
oder mit Wohnungsfⁿrsorgemitteln gef÷rdert worden ist.
(3) Soweit Preisvorschriften in dem nach º 4 ma▀gebenden
Zeitpunkt bestanden haben, dⁿrfen h÷chstens die danach
zulΣssigen Preise zugrunde gelegt werden.
(4) Erwerbskosten und Erschlie▀ungskosten dⁿrfen, vorbehaltlich
der ºº 9 und 10, nur angesetzt werden, soweit sie tatsΣchlich
entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden
kann.
(5) Wird die Erschlie▀ung im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben
durchgefⁿhrt, so darf au▀er den Erschlie▀ungskosten nur der
Wert des nicht erschlossenen Baugrundstⁿcks nach Absatz 1
angesetzt werden. Ist die Erschlie▀ung bereits vorher ganz oder
teilweise durchgefⁿhrt worden, so kann der Wert des ganz oder
teilweise erschlossenen Baugrundstⁿcks nach Absatz 1 angesetzt
werden, wenn ein Ansatz von Erschlie▀ungskosten insoweit
unterbleibt.
(6) Liegt das Baugrundstⁿck in dem nach º 4 ma▀gebenden
Zeitpunkt in einem nach dem StΣdtebauf÷rderungsgesetz oder dem
Baugesetzbuch f÷rmlich festgelegten Sanierungsgebiet,
Ersatzgebiet, ErgΣnzungsgebiet oder Entwicklungsbereich und
wird die Ma▀nahme nicht im vereinfachten Verfahren
durchgefⁿhrt, dⁿrfen abweichend von Absatz 1 Satz 1 und den
AbsΣtzen 2, 4 und 5 als Wert des Baugrundstⁿcks und an Stelle
der Erschlie▀ungskosten h÷chstens angesetzt werden
1. der Wert, der sich fⁿr das unbebaute Grundstⁿck ergeben
wⁿrde, wenn eine Sanierung oder Entwicklung weder beabsichtigt
noch durchgefⁿhrt worden wΣre, der Kaufpreis fⁿr ein nach der
f÷rmlichen Festlegung erworbenes Grundstⁿck, soweit er zulΣssig
gewesen ist, oder, wenn eine Umlegung nach Ma▀gabe des º 16 des
StΣdtebauf÷rderungsgesetzes oder des º 153 Abs. 5 des
Baugesetzbuches durchgefⁿhrt worden ist, der Verkehrswert, der
der Zuteilung des Grundstⁿcks zugrunde gelegt worden ist,
2. der Ausgleichsbetrag, der fⁿr das Grundstⁿck zu entrichten
ist,
3. der Betrag, der auf den Ausgleichsbetrag angerechnet wird,
soweit die Anrechnung nicht auf UmstΣnden beruht, die in dem
nach Nummer 1 angesetzten Wert des Grundstⁿcks berⁿcksichtigt
sind.

º 7.
(1) Baukosten dⁿrfen nur angesetzt werden, soweit sie
tatsΣchlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet
werden kann und soweit sie bei gewissenhafter AbwΣgung aller
UmstΣnde, bei wirtschaftlicher Bauausfⁿhrung und bei
ordentlicher GeschΣftsfⁿhrung gerechtfertigt sind. Kosten
entstehen tatsΣchlich in der H÷he, in der der Bauherr eine
Vergⁿtung fⁿr Bauleistungen zu entrichten hat; ein
Barzahlungsnachla▀ (Skonto) braucht nicht abgesetzt zu werden,
soweit er handelsⁿblich ist. Die Vorschriften der ºº 9 und 10
bleiben unberⁿhrt.
(2) Bei Wiederaufbau und bei Ausbau durch Umwandlung oder Umbau
eines GebΣudes geh÷rt zu den Baukosten auch der Wert der
verwendeten GebΣudeteile. Der Wert der verwendeten GebΣudeteile
ist mit dem Betrage anzusetzen, der einem Unternehmer fⁿr die
Bauleistungen im Rahmen der Kosten des GebΣudes zu entrichten
wΣre, wenn an Stelle des Wiederaufbaues oder des Ausbaues ein
Neubau durchgefⁿhrt wⁿrde, abzⁿglich der Kosten des GebΣudes,
die fⁿr den Wiederaufbau oder den Ausbau tatsΣchlich entstehen
oder mit deren Entstehen sicher gerechnet werden kann. Bei der
Ermittlung der Kosten eines vergleichbaren Neubaues dⁿrfen
verwendete GebΣudeteile, die fⁿr einen Neubau nicht
erforderlich gewesen wΣren, nicht berⁿcksichtigt werden. Bei
Wiederaufbau ist der Restbetrag der auf dem Grundstⁿck ruhenden
Hypothekengewinnabgabe von dem nach den SΣtzen 2 und 3
ermittelten Wert der verwendeten GebΣudeteile mit dem Betrage
abzuziehen, der sich vor Herabsetzung der Abgabeschulden nach º
104 des Lastenausgleichsgesetzes fⁿr den Herabsetzungsstichtag
ergibt. º 6 Abs. 2 Satz 2 ist auf den Wert der verwendeten
GebΣudeteile entsprechend anzuwenden.
(3) Bei Wiederherstellung, Ausbau eines GebΣudeteils und
Erweiterung darf der Wert der verwendeten GebΣudeteile nur nach
dem Fⁿnften Abschnitt angesetzt werden.

º 8.
(1) Auf die AnsΣtze fⁿr die Kosten der Architekten, Ingenieure
und anderer Sonderfachleute, die Kosten der
Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchfⁿhrung des
Bauvorhabens und die damit zusammenhΣngenden Nebenkosten ist º
7 Abs. 1 anzuwenden. Als Kosten der Architekten- und
Ingenieurleistungen dⁿrfen h÷chstens die BetrΣge angesetzt
werden, die sich nach Absatz 2 ergeben. Als Kosten der
Verwaltungsleistungen dⁿrfen h÷chstens die BetrΣge angesetzt
werden, die sich nach den AbsΣtzen 3 bis 5 ergeben.
(2) Der Berechnung des H÷chstbetrages fⁿr die Kosten der
Architekten- und Ingenieurleistungen sind die Teile I bis III
und VII bis XII der Honorarordnung fⁿr Architekten und
Ingenieure vom 17. September 1976 (BGBl. I S. 2805, 3616) in
der jeweils geltenden Fassung zugrunde zu legen. Dabei dⁿrfen
1. das Entgelt fⁿr Grundleistungen nach den MindestsΣtzen der
Honorartafeln in den Honorarzonen der Teile II, VIII, X und XII
bis einschlie▀lich Honorarzone III und der Teile IX und XI bis
einschlie▀lich Honorarzone II,
2. die nachgewiesenen Nebenkosten und
3. die auf das ansetzbare Entgelt und die nachgewiesenen
Nebenkosten fallende Umsatzsteuer
angesetzt werden. H÷here Entgelte und Entgelte fⁿr andere
Leistungen dⁿrfen nur angesetzt werden, soweit die nach Satz 2
Nr. 1 zulΣssigen AnsΣtze den erforderlichen Leistungen nicht
gerecht werden. Die in Satz 3 bezeichneten Entgelte dⁿrfen nur
angesetzt werden, soweit
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau die
Bewilligungsstelle,
2. im steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der
mit Wohnungsfⁿrsorgemitteln gef÷rdert worden ist, der Darlehns-
oder Zuschu▀geber
ihnen zugestimmt hat.
(3) Der Berechnung des H÷chstbetrages fⁿr die Kosten der
Verwaltungsleistungen ist ein Vomhundertsatz der Baukosten ohne
Baunebenkosten und, soweit der Bauherr die Erschlie▀ung auf
eigene Rechnung durchfⁿhrt, auch der Erschlie▀ungskosten
zugrunde zu legen, und zwar bei Kosten in der Stufe
1. bis   250.000 Deutsche Mark einschlie▀lich   3,40 vom
Hundert,
2. bis   500.000 Deutsche Mark einschlie▀lich   3,10 vom
Hundert,
3. bis   1.000.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 2,80 vom
Hundert,
4. bis   1.600.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 2,50 vom
Hundert,
5. bis   2.500.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 2,20 vom
Hundert,
6. bis   3.500.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 1,90 vom
Hundert,
7. bis   5.000.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 1,60 vom
Hundert,
8. bis   7.000.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 1,30 vom
Hundert,
9. ⁿber  7.000.000 Deutsche Mark einschlie▀lich 1,00 vom
Hundert.
Die VomhundertsΣtze erh÷hen sich
1. um 0,5 im Falle der Betreuung des Baues von Eigenheimen,
Eigensiedlungen und Eigentumswohnungen sowie im Falle des Baues
von Kaufeigenheimen, TrΣgerkleinsiedlungen und
Kaufeigentumswohnungen,
2. um 0,5, wenn besondere Ma▀nahmen zur Bodenordnung (º 5 Abs.
2 Satz 2) notwendig sind,
3. um 0,5, wenn die Vorbereitung oder Durchfⁿhrung des
Bauvorhabens mit sonstigen besonderen
Verwaltungsschwierigkeiten verbunden ist,
4. um 1,5, wenn fⁿr den Bau eines Familienheims oder einer
eigengenutzten Eigentumswohnung Selbsthilfe in H÷he von mehr
als 10 vom Hundert der Baukosten geleistet wird.
Erh÷hungen nach den Nummern 1, 2 und 3 sowie nach den Nummern 2
und 4 dⁿrfen nebeneinander angesetzt werden. Bei der Berechnung
des H÷chstbetrages fⁿr die Kosten von Verwaltungsleistungen,
die bei baulichen ─nderungen nach º 11 Abs. 4 bis 6 erbracht
werden, sind Satz 1 und Satz 2 Nr. 3 entsprechend anzuwenden.
Neben dem H÷chstbetrag darf die Umsatzsteuer angesetzt werden.
(4) Statt des H÷chstbetrages, der sich aus den nach Absatz 3
Satz 1 oder 4 ma▀gebenden Kosten und dem Vomhundertsatz der
entsprechenden Kostenstufe ergibt, darf der H÷chstbetrag der
vorangehenden Kostenstufe gewΣhlt werden. Die aus Absatz 3 Satz
2 und 3 folgenden Erh÷hungen werden in den FΣllen des Absatzes
3 Satz 1 hinzugerechnet. Absatz 3 Satz 5 gilt entsprechend.
(5) Wird der angemessene Kaufpreis nach º 4c fⁿr Teile einer
Wirtschaftseinheit aus den Gesamtkosten ermittelt, so sind fⁿr
die Berechnung des H÷chstbetrages nach den AbsΣtzen 3 und 4 die
Kosten fⁿr das einzelne GebΣude zugrunde zu legen; der
Kostenansatz dient auch zur Deckung der Kosten der dem Bauherrn
im Zusammenhang mit der Eigentumsⁿbertragung obliegenden
Verwaltungsleistungen. Bei Eigentumswohnungen und
Kaufeigentumswohnungen sind fⁿr die Berechnung der Kosten der
Verwaltungsleistungen die Kosten fⁿr die einzelnen Wohnungen
zugrunde zu legen.
(6) Der Kostenansatz nach den AbsΣtzen 3 bis 5 dient auch zur
Deckung der Kosten der Verwaltungsleistungen, die der Bauherr
oder der Betreuer zur Beschaffung von Finanzierungsmitteln
erbringt.
(7) Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel dⁿrfen nicht
fⁿr den Nachweis oder die Vermittlung von Mitteln aus
÷ffentlichen Haushalten angesetzt werden.
(8) 1Als Kosten der Zwischenfinanzierung dⁿrfen nur Kosten fⁿr
Darlehen oder fⁿr eigene Mittel des Bauherrn angesetzt werden,
deren Ersetzung durch zugesagte oder sicher in Aussicht
stehende endgⁿltige Finanzierungsmittel bereits bei dem Einsatz
der Zwischenfinanzierungsmittel gewΣhrleistet ist. 2Eine
Verzinsung der vom Bauherrn zur Zwischenfinanzierung
eingesetzten eigenen Mittel darf h÷chstens mit dem
marktⁿblichen Zinssatz fⁿr erste Hypotheken angesetzt werden.
3Kosten der Zwischenfinanzierung dⁿrfen, vorbehaltlich des º
11, nur angesetzt werden, soweit sie auf die Bauzeit bis zur
Bezugsfertigkeit entfallen.
(9) 1Auf die Eigenkapitalkosten in der Bauzeit ist º 20
entsprechend anzuwenden. 2º 6 Abs. 1 Satz 3 bleibt unberⁿhrt.

º 9.
(1) 1Der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bauherrn, vor
allem der Wert der Selbsthilfe, darf bei den Gesamtkosten mit
dem Betrage angesetzt werden, der fⁿr eine gleichwertige
Unternehmerleistung angesetzt werden k÷nnte. 2Der Wert der
Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen des Bauherrn
darf mit den nach º 8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 3 bis 5
zulΣssigen H÷chstbetrΣgen angesetzt werden. 3Erbringt der
Bauherr die Leistungen nur zu einem Teil, so darf nur der den
Leistungen entsprechende Teil der H÷chstbetrΣge als
Eigenleistungen angesetzt werden.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend fⁿr den Wert der Sach- und
Arbeitsleistungen des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine
TrΣgerkleinsiedlung, eine Kaufeigentumswohnung und eine
Genossenschaftswohnung sowie fⁿr den Wert der Sach- und
Arbeitsleistungen des Mieters.
(3) Die AbsΣtze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn der Bauherr,
der Bewerber oder der Mieter Sach- und Arbeitsleistungen mit
eigenen Arbeitnehmern im Rahmen seiner gewerblichen oder
unternehmerischen TΣtigkeit oder auf Grund seines Berufes
erbringt.

º 10.
(1) Sind als Entgelt fⁿr eine der Vorbereitung oder
Durchfⁿhrung des Bauvorhabens dienende Leistung eines Dritten
wiederkehrende Leistungen zu entrichten, so darf der Wert der
Leistung des Dritten bei den Gesamtkosten angesetzt werden,
1. wenn es sich um die ▄bereignung des Baugrundstⁿcks handelt,
mit dem Verkehrswert,
2. wenn es sich um eine andere Leistung handelt, mit dem
Betrage, der fⁿr eine gleichwertige Unternehmerleistung
angesetzt werden k÷nnte.
(2) Absatz 1 gilt nicht fⁿr die Bestellung eines Erbbaurechts.

º 11.
(1) 1Haben sich die Gesamtkosten geΣndert
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau nach der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel gegenⁿber dem bei der
Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Betrag,
2. im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen
Zeitpunkten aufgestellt werden, die geΣnderten Gesamtkosten
anzusetzen. 2Dies gilt bei einer Erh÷hung der Gesamtkosten nur,
wenn sie auf UmstΣnden beruht, die der Bauherr nicht zu
vertreten hat. 3Bei ÷ffentlich gef÷rdertem Wohnraum, auf den
das Zweite Wohnungsbaugesetz nicht anwendbar ist, dⁿrfen
erh÷hte Gesamtkosten nur angesetzt werden, wenn sie in der
Schlu▀abrechnung oder sonst von der Bewilligungsstelle
anerkannt worden sind.
(2) WertΣnderungen sind nicht als ─nderungen der Gesamtkosten
anzusehen.
(3) Die Gesamtkosten k÷nnen sich dadurch erh÷hen,
1. da▀ sich innerhalb von zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit
Kosten der Zwischenfinanzierung ergeben, welche die fⁿr die
endgⁿltigen Finanzierungsmittel nach den ºº 19 bis 23a
angesetzten Kapitalkosten ⁿbersteigen oder
2. da▀ bei einer Ersetzung von Finanzierungsmitteln durch
andere Mittel nach º 12 Abs. 4 einmalige Kosten entstehen oder
3. da▀ durch die VerlΣngerung der vereinbarten Laufzeit oder
durch die Anpassung der Bedingungen nach der vereinbarten
Festzinsperiode eines im Finanzierungsplan ausgewiesenen
Darlehens einmalige Kosten entstehen, soweit sie auch bei einer
Ersetzung nach º 12 Abs. 4 entstehen wⁿrden.
(4) 1Sind
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau nach der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel,
2. im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit
bauliche ─nderungen vorgenommen worden, so dⁿrfen die durch die
─nderungen entstehenden Kosten nach den AbsΣtzen 5 und 6 den
Gesamtkosten hinzugerechnet werden. 2Erneuerungen,
Instandhaltungen und Instandsetzungen sind keine baulichen
─nderungen; jedoch fallen Instandsetzungen, die durch Ma▀nahmen
der Modernisierung (Absatz 6) verursacht werden, unter die
Modernisierung.
(5) Die Kosten von baulichen ─nderungen dⁿrfen den Gesamtkosten
nur hinzugerechnet werden, soweit die ─nderungen
1. auf UmstΣnden beruhen, die der Bauherr nicht zu vertreten
hat, oder eine Modernisierung (Absatz 6) bewirken und dem
gesamten Wohnraum zugute kommen, fⁿr den eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, oder
2. dem Ausbau eines GebΣudeteils oder der Erweiterung dienen
und nicht Modernisierung sind, es sei denn, da▀ es sich nur um
die Vergr÷▀erung eines Teils der Wohnungen handelt, fⁿr die
eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist.
(6) 1Modernisierung sind bauliche Ma▀nahmen, die den
Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erh÷hen, die allgemeinen
WohnverhΣltnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.
2Modernisierung sind auch der Ausbau und der Anbau im Sinne des
º 17 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ,
soweit die baulichen Ma▀nahmen den Gebrauchswert des
bestehenden Wohnraums nachhaltig erh÷hen.
(7) 1Eine Modernisierung darf im ÷ffentlich gef÷rderten
sozialen Wohnungsbau nur berⁿcksichtigt werden, wenn  die
Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. 2Die Zustimmung gilt als
erteilt, wenn Mittel aus ÷ffentlichen Haushalten fⁿr die
Modernisierung bewilligt worden sind.

º 11a.
1Sind die Bau-, Erwerbs- oder Erschlie▀ungskosten nach º 6 Abs.
4 und 5, den ºº 7 bis 11 ganz oder teilweise nicht oder nur mit
verhΣltnismΣ▀ig gro▀en Schwierigkeiten festzustellen, so dⁿrfen
insoweit die Kosten angesetzt werden, die zu der Zeit, als die
Leistungen erbracht worden sind, marktⁿblich waren. 2Die
marktⁿblichen Kosten der GebΣude (º 5 Abs. 3) k÷nnen nach
ErfahrungssΣtzen ⁿber die Kosten des umbauten Raumes bei
Hochbauten berechnet werden. 3Bei der Berechnung des umbauten
Raumes ist die Anlage 2 dieser Verordnung zugrunde zu legen.


Dritter Abschnitt. Finanzierungsplan

º 12.
(1) 1Im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur
Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten
Gesamtkosten dienen (Finanzierungsmittel), und zwar
1. die Fremdmittel mit dem Nennbetrag und mit den vereinbarten
oder vorgesehenen Auszahlungs-, Zins- und Tilgungsbedingungen,
auch wenn sie planmΣ▀ig getilgt sind,
2. die verlorenen Baukostenzuschⁿsse,
3. die Eigenleistungen.
2Vor- und Zwischenfinanzierungsmittel sind nicht als
Finanzierungsmittel auszuweisen.
(2) Werden nach º 11 Abs. 1 bis 3 geΣnderte Gesamtkosten
angesetzt, so sind die Finanzierungsmittel auszuweisen, die zur
Deckung der geΣnderten Gesamtkosten dienen.
(3) 1Werden nach º 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
─nderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so sind die Mittel,
die zur Deckung dieser Kosten dienen, im Finanzierungsplan
auszuweisen. 2Fⁿr diese Mittel gelten die Vorschriften ⁿber
Finanzierungsmittel.
(4) 1Sind
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau nach der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel oder
2. im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit
Finanzierungsmittel durch andere Mittel ersetzt worden, so sind
die neuen Mittel an der Stelle der bisherigen
Finanzierungsmittel auszuweisen. 2Sind die Kapitalkosten der
neuen Mittel zusammen mit den Kapitalkosten der Mittel, die der
Deckung der einmaligen Kosten der Ersetzung dienen, h÷her als
die Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel, so sind
die neuen Mittel nur auszuweisen, wenn die Ersetzung auf
UmstΣnden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. 3Bei
einem Tilgungsdarlehen ist der Betrag, der planmΣ▀ig getilgt
ist, unter Hinweis hierauf in der bisherigen Weise auszuweisen;
die SΣtze 1 und 2 finden auf diesen Betrag keine Anwendung.
(5) 1Sind die als Darlehen gewΣhrten ÷ffentlichen Mittel gemΣ▀
º 16 des Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zurⁿckgezahlt oder
abgel÷st worden, so sind die zur Rⁿckzahlung oder Abl÷sung
aufgewandten Finanzierungsmittel an der Stelle der ÷ffentlichen
Mittel auszuweisen. 2Der Betrag des Darlehens, der planmΣ▀ig
getilgt oder bei der Abl÷sung erlassen ist, ist unter Hinweis
hierauf in der bisherigen Weise auszuweisen.
(6) 1Ist die Verbindlichkeit aus einem Aufbaudarlehen, das dem
Bauherrn gewΣhrt worden ist, nach Zuerkennung des Anspruchs auf
HauptentschΣdigung gemΣ▀ º 258 Abs. 1 Nr. 2 des
Lastenausgleichsgesetzes ganz oder teilweise als nicht
entstanden anzusehen, so gilt das Aufbaudarlehen insoweit als
durch eigene Mittel des Bauherrn ersetzt. 2Die Ersetzung gilt
als auf UmstΣnden beruhend, die der Bauherr nicht zu vertreten
hat, und von dem Zeitpunkt an als eingetreten, zu dem der
Bescheid ⁿber die Zuerkennung des Anspruchs auf
HauptentschΣdigung unanfechtbar geworden ist.

º 13.
(1) Fremdmittel sind
1. Darlehen,
2. gestundete Restkaufgelder,
3. gestundete ÷ffentliche Lasten des Baugrundstⁿcks au▀er der
Hypothekengewinnabgabe,
4. kapitalisierte BetrΣge wiederkehrender Leistungen,
namentlich von Rentenschulden,
5. Mietvorauszahlungen,
die zur Deckung der Gesamtkosten dienen.
(2) Vor der Bebauung vorhandene Verbindlichkeiten, die auf dem
Baugrundstⁿck dinglich gesichert sind, gelten als Fremdmittel,
soweit sie den Wert des Baugrundstⁿcks und der verwendeten
GebΣudeteile nicht ⁿbersteigen.
(3) Kapitalisierte BetrΣge wiederkehrender Leistungen,
namentlich von Rentenschulden, dⁿrfen h÷chstens mit dem Betrage
ausgewiesen werden, der bei den Gesamtkosten fⁿr die
Gegenleistung nach º 10 angesetzt ist.

º 14.
Verlorene Baukostenzuschⁿsse sind Geld-, Sach- und
Arbeitsleistungen an den Bauherrn, die zur Deckung der
Gesamtkosten dienen und erbracht werden, um den Gebrauch von
Wohn- oder GeschΣftsraum zu erlangen oder Kapitalkosten zu
ersparen, ohne da▀ vereinbart ist, den Wert der Leistung
zurⁿckzuerstatten oder mit der Miete oder einem Σhnlichen
Entgelt zu verrechnen oder als Vorauszahlung hierauf zu
behandeln. Verlorene Baukostenzuschⁿsse sind auch
Geldleistungen, mit denen die Gemeinde dem Eigentⁿmer Kosten
der Modernisierung erstattet oder die ihm vom Land oder von der
Gemeinde als Modernisierungszuschⁿsse gewΣhrt werden.

º 15.
(1) Eigenleistungen sind die Leistungen des Bauherrn, die zur
Deckung der Gesamtkosten dienen, namentlich
1. Geldmittel,
2. der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert
der eingebrachten Baustoffe und der Selbsthilfe,
3. der Wert des eigenen Baugrundstⁿcks und der Wert verwendeter
GebΣudeteile.
(2) Als Eigenleistung kann auch ganz oder teilweise ausgewiesen
werden
1. ein Barzahlungsnachla▀ (Skonto), wenn bei den Gesamtkosten
die vom Bauherrn zu entrichtende Vergⁿtung in voller H÷he
angesetzt ist,
2. der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, die der Bauherr
mit eigenen Arbeitnehmern im Rahmen seiner gewerblichen oder
unternehmerischen TΣtigkeit oder auf Grund seines Berufes
erbringt.
(3) Die in Absatz 1 Nr. 2 und 3 bezeichneten Werte sind,
vorbehaltlich der AbsΣtze 2 und 4, mit dem Betrage auszuweisen,
der bei den Gesamtkosten angesetzt ist.
(4) Bei Ermittlung der Eigenleistung sind gestundete
Restkaufgelder und die in º 13 Abs. 2 bezeichneten
Verbindlichkeiten mit dem Betrage abzuziehen, mit dem sie im
Finanzierungsplan als Fremdmittel ausgewiesen sind.

º 16.
(1) Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau sind von der
Bewilligungsstelle, soweit der Bauherr nichts anderes
beantragt, als Ersatz der Eigenleistung anzuerkennen
1. ein der Restfinanzierung dienendes Familienzusatzdarlehen
nach º 45 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
2. ein Aufbaudarlehen an den Bauherrn nach º 254 des
Lastenausgleichsgesetzes oder ein Σhnliches Darlehen aus
Mitteln eines ÷ffentlichen Haushalts,
3. ein Darlehen an den Bauherrn zur Beschaffung von Wohnraum
nach º 30 des KriegsgefangenenentschΣdigungsgesetzes.
(2) Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau kann die
Bewilligungsstelle auf Antrag des Bauherrn ganz oder teilweise
als Ersatz der Eigenleistung anerkennen
1. der Restfinanzierung dienende verlorene Baukostenzuschⁿsse,
soweit ihre Annahme nach º 50 Abs. 1 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes zulΣssig ist,
2. auf dem Baugrundstⁿck nicht dinglich gesicherte Fremdmittel,
3. im Range nach dem der nachstelligen Finanzierung dienenden
÷ffentlichen Baudarlehen auf dem Baugrundstⁿck dinglich
gesicherte Fremdmittel,
4. der Restfinanzierung dienende ÷ffentliche Baudarlehen.
(3) Fⁿr die als Ersatz der Eigenleistung anerkannten
Finanzierungsmittel gelten im ⁿbrigen die Vorschriften fⁿr
Fremdmittel oder verlorene Baukostenzuschⁿsse.

º 17.
(weggefallen)


Vierter Abschnitt. Laufende Aufwendungen und ErtrΣge

º 18.
(1) Laufende Aufwendungen sind die Kapitalkosten und die
Bewirtschaftungskosten. Zu den laufenden Aufwendungen geh÷ren
nicht die Leistungen aus der Hypothekengewinnabgabe.
(2) Werden dem Bauherrn Darlehen oder Zuschⁿsse zur Deckung von
laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, AnnuitΣten oder
Bewirtschaftungskosten fⁿr den gesamten Wohnraum gewΣhrt, fⁿr
den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, so
verringert sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen
entsprechend. Der verringerte Gesamtbetrag ist auch fⁿr die
Zeit anzusetzen, in der diese Darlehen oder Zuschⁿsse fⁿr einen
Teil des Wohnraums entfallen oder in der sie aus solchen
Grⁿnden nicht mehr gewΣhrt werden, die der Bauherr zu vertreten
hat. Entfallen die Darlehen oder Zuschⁿsse fⁿr den gesamten
Wohnraum aus Grⁿnden, die der Bauherr nicht zu vertreten hat,
so erh÷ht sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen
entsprechend; dies gilt nicht, soweit Darlehen oder Zuschⁿsse
nach vollstΣndiger Tilgung anderer Finanzierungsmittel
verringert werden.
(3) Zinsen und Tilgungen, die planmΣ▀ig fⁿr Aufwendungsdarlehen
im Sinne des º 42 Abs. 1 Satz 2 oder º 88 Abs. 1 Satz 1 des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder im Sinne des º 2a Abs. 9 des
Gesetzes zur F÷rderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im
Kohlenbergbau zu entrichten sind, erh÷hen den Gesamtbetrag der
laufenden Aufwendungen. Zinsen und Tilgungen, die planmΣ▀ig fⁿr
AnnuitΣtsdarlehen im Sinne des º 42 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes zu entrichten sind, erh÷hen den
Gesamtbetrag der laufenden Aufwenden; dies gilt jedoch nicht
fⁿr TilgungsbetrΣge fⁿr AnnuitΣtsdarlehen, soweit diese zur
Deckung der fⁿr Finanzierungsmittel zu entrichteten Tilgung
bewilligt worden sind.
(4) Sind Aufwendungs- oder AnnuitΣtsdarlehen gemΣ▀ º 16 des
Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zurⁿckgezahlt oder abgel÷st
worden, dⁿrfen fⁿr den zur Rⁿckzahlung oder Abl÷sung
aufgewendeten Betrag vorbehaltlich des º 46 Abs. 2 keine
h÷heren Zinsen und Tilgungen dem Gesamtbetrag der laufenden
Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der
Rⁿckzahlung oder Abl÷sung fⁿr das Aufwendungs- oder
AnnuitΣtsdarlehen zu entrichten waren; soweit AnnuitΣtsdarlehen
zur Deckung der fⁿr Finanzierungsmittel zu entrichteten
Tilgungen bewilligt worden sind, k÷nnen fⁿr das
Ersatzfinanzierungsmittel TilgungsbetrΣge nicht angesetzt
werden.

º 19.
(1) Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der
Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen
Finanzierungsmittel ergeben, namentlich die Zinsen. Zu den
Kapitalkosten geh÷ren die Eigenkapitalkosten und die
Fremdkapitalkosten.
(2) Leistungen aus NebenvertrΣgen, namentlich aus dem Abschlu▀
von Personenversicherungen, dⁿrfen als Kapitalkosten auch dann
nicht angesetzt werden, wenn der Nebenvertrag der Beschaffung
von Finanzierungsmitteln oder sonst dem Bauvorhaben gedient
hat.
(3) Fⁿr verlorene Baukostenzuschⁿsse ist der Ansatz von
Kapitalkosten unzulΣssig.
(4) Tilgungen dⁿrfen als Kapitalkosten nur nach º 22 angesetzt
werden.
(5) Dienen Finanzierungsmittel zur Deckung von Gesamtkosten,
mit deren Entstehen sicher gerechnet werden kann, die aber bis
zur Bezugsfertigkeit nicht entstanden sind, dⁿrfen
Kapitalkosten hierfⁿr nicht vor dem Entstehen dieser
Gesamtkosten angesetzt werden.

º 20.
(1) Eigenkapitalkosten sind die Zinsen fⁿr die Eigenleistungen.
(2) Fⁿr Eigenleistungen darf eine Verzinsung in H÷he des im
Zeitpunkt nach º 4 marktⁿblichen Zinssatzes fⁿr erste
Hypotheken angesetzt werden. Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen
Wohnungsbau darf fⁿr den Teil der Eigenleistungen, der 15 vom
Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht ⁿbersteigt,
eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; fⁿr den
darⁿber hinausgehenden Teil der Eigenleistungen darf angesetzt
werden
a) eine Verzinsung in H÷he des marktⁿblichen Zinssatzes fⁿr
erste Hypotheken, sofern die ÷ffentlichen Mittel vor dem 1.
Januar 1974 bewilligt worden sind,
b) in den ⁿbrigen FΣllen eine Verzinsung in H÷he von 6,5 vom
Hundert.
(3) Ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach º 87a des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes aufzustellen, so dⁿrfen die Zinsen
fⁿr die Eigenleistungen nach dem Zinssatz angesetzt werden, der
mit dem Darlehns- oder Zuschu▀geber vereinbart ist, mindestens
jedoch entsprechend Absatz 2 Satz 2.

º 21.
(1) Fremdkapitalkosten sind die Kapitalkosten, die sich aus der
Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben, namentlich
1. Zinsen fⁿr Fremdmittel,
2. laufende Kosten, die aus Bⁿrgschaften fⁿr Fremdmittel
entstehen,
3. sonstige wiederkehrende Leistungen aus Fremdmitteln,
namentlich aus Rentenschulden.
Als Fremdkapitalkosten gelten auch die Erbbauzinsen. Laufende
Nebenleistungen, namentlich VerwaltungskostenbeitrΣge, sind wie
Zinsen zu behandeln.
(2) Zinsen fⁿr Fremdmittel, namentlich fⁿr Tilgungsdarlehen,
sind mit dem Betrage anzusetzen, der sich aus dem im
Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem ma▀gebenden
Zinssatz errechnet.
(3) Ma▀gebend ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist,
der vereinbarte Zinssatz oder, wenn die Zinsen tatsΣchlich nach
einem niedrigeren Zinssatz zu entrichten sind, dieser,
h÷chstens jedoch der fⁿr erste Hypotheken im Zeitpunkt nach º 4
marktⁿbliche Zinssatz. Der niedrigere Zinssatz bleibt ma▀gebend
1. nach der planmΣ▀igen Tilgung des Fremdmittels,
2. nach der Ersetzung des Fremdmittels durch andere Mittel,
deren Kapitalkosten h÷her sind, wenn die Ersetzung auf
UmstΣnden beruht, die der Bauherr zu vertreten hat; º 23 Abs. 5
bleibt unberⁿhrt.
(4) Fremdkapitalkosten nach Absatz 1 Nr. 3 und Erbbauzinsen
sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, in der
vereinbarten H÷he oder, wenn der tatsΣchlich zu entrichtende
Betrag niedriger ist, in dieser H÷he anzusetzen, h÷chstens
jedoch mit dem Betrag, der einer Verzinsung zu dem im Zeitpunkt
nach º 4 marktⁿblichen Zinssatz fⁿr erste Hypotheken
entspricht; fⁿr die Berechnung dieser Verzinsung ist bei einem
Erbbaurecht h÷chstens der im Zeitpunkt nach º 4 ma▀gebende
Verkehrswert des Baugrundstⁿcks, abzⁿglich eines einmaligen
Entgeltes nach º 5 Abs. 2 Satz 3, zugrunde zu legen.

º 22.
(1) Bei unverzinslichen Fremdmitteln, deren Tilgungssatz 1 vom
Hundert ⁿbersteigt, dⁿrfen Tilgungen als Kapitalkosten
angesetzt werden (Zinsersatz); das gleiche gilt, wenn der
Zinssatz niedriger als 4 vom Hundert ist.
(2) Der Ansatz fⁿr Zinsersatz darf bei den einzelnen
Fremdmitteln deren Tilgung nicht ⁿberschreiten und zusammen mit
dem Ansatz der Zinsen nicht h÷her sein als der Betrag, der sich
aus einer Verzinsung des Fremdmittels mit 4 vom Hundert ergibt.
Die Summe aller AnsΣtze fⁿr Zinsersatz darf auch nicht die
Summe der Tilgungen ⁿbersteigen, die aus der gesamten
Abschreibung nicht gedeckt werden k÷nnen (erh÷hte Tilgungen).
(3) Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau sind AnsΣtze
fⁿr Zinsersatz nur insoweit zulΣssig, als die
Bewilligungsstelle zustimmt.
(4) Auf Mietvorauszahlungen und Mieterdarlehen sind die
Vorschriften ⁿber den Zinsersatz nicht anzuwenden.
(5) Ist vor dem 1. Januar 1971 ein h÷herer Ansatz fⁿr
Zinsersatz zugelassen worden oder zulΣssig gewesen, als er nach
den AbsΣtzen 1 bis 4 zulΣssig ist, darf der h÷here Ansatz in
HΣrtefΣllen fⁿr die Dauer der erh÷hten Tilgungen in eine nach
dem 30. Juni 1972 aufgestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufgenommen werden, soweit
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau die
Bewilligungsstelle,
2. im steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der
mit Wohnungsfⁿrsorgemitteln gef÷rdert worden ist, der Darlehns-
oder Zuschu▀geber,
3. im sonstigen Wohnungsbau von gemeinnⁿtzigen
Wohnungsunternehmen die Anerkennungsbeh÷rde
zustimmt. Dem h÷heren Ansatz soll zugestimmt werden, soweit der
seit dem 1. Januar 1971 zulΣssige Ansatz unter Berⁿcksichtigung
aller UmstΣnde des Einzelfalles fⁿr den Vermieter zu einer
unbilligen HΣrte fⁿhren wⁿrde. Dem Ansatz von Zinsersatz fⁿr
Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen darf nicht zugestimmt
werden.

º 23.
(1) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz fⁿr ein Fremdmittel
geΣndert
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau nach der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel gegenⁿber dem bei der
Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Satz,
2. im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen
Zeitpunkten aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen,
die sich auf Grund der ─nderung nach Ma▀gabe des º 21 oder des
º 22 ergeben. Dies gilt bei einer Erh÷hung der Kapitalkosten
nur, wenn sie auf UmstΣnden beruht, die der Bauherr nicht zu
vertreten hat, und nur insoweit, als der Kapitalkostenbetrag im
Rahmen des º 21 oder des º 22 den Betrag nicht ⁿbersteigt, der
sich aus der Verzinsung des Fremdmittels zu dem bei der
Kapitalkostenerh÷hung marktⁿblichen Zinssatz fⁿr erste
Hypotheken ergibt.
(2) Bei einer ─nderung der in º 21 Abs. 4 bezeichneten
Fremdkapitalkosten gilt Absatz 1 entsprechend. ▄bersteigt der
erh÷hte Erbbauzins den nach Absatz 1 ermittelten Betrag, so
darf der ⁿbersteigende Betrag im ÷ffentlich gef÷rderten
sozialen Wohnungsbau nur mit Zustimmung der Bewilligungsstelle
in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden. Die
Zustimmung ist zu erteilen, soweit die Erh÷hung auf UmstΣnden
beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und unter
Berⁿcksichtigung aller UmstΣnde nach dem durch das Gesetz vom
8. Januar 1974 (BGBl. I S. 41) eingefⁿgten º 9a der Verordnung
ⁿber das Erbbaurecht nicht unbillig ist. Im steuerbegⁿnstigten
Wohnungsbau darf der ⁿbersteigende Betrag angesetzt werden,
soweit die Voraussetzungen der Zustimmung nach Satz 3 gegeben
sind.
(3) Absatz 1 gilt nicht bei einer Erh÷hung der Zinsen oder
Tilgungen fⁿr das der nachstelligen Finanzierung dienende
÷ffentliche Baudarlehen nach Tilgung anderer
Finanzierungsmittel. Auf eine Erh÷hung der Zinsen und Tilgungen
nach den ºº 18a bis 18e des Wohnungsbindungsgesetzes oder nach
º 44 Abs. 2 und 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist Absatz 1
jedoch anzuwenden.
(4) Werden an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel
nach º 12 Abs. 4 oder Abs. 6 andere Mittel ausgewiesen, so
treten die Kapitalkosten der neuen Mittel insoweit an die
Stelle der Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel,
als sie im Rahmen des º 20, des º 21 oder des º 22 den Betrag
nicht ⁿbersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der
Ersetzung marktⁿblichen Zinssatz fⁿr erste Hypotheken ergibt.
Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt es fⁿr den Betrag, der
planmΣ▀ig getilgt ist (º 12 Abs. 4 Satz 3), bei der bisherigen
Verzinsung. Sind Finanzierungsmittel durch eigene Mittel des
Bauherrn ersetzt worden, so dⁿrfen im ÷ffentlich gef÷rderten
sozialen Wohnungsbau Zinsen nur unter entsprechender Anwendung
des º 20 Abs. 2 Satz 2 angesetzt werden.
(5) Werden an der Stelle der als Darlehen gewΣhrten
÷ffentlichen Mittel nach º 12 Abs. 5 andere Mittel ausgewiesen,
so dⁿrfen als Kapitalkosten der neuen Mittel Zinsen nach Absatz
4 Satz 1 angesetzt werden. Vorbehaltlich des º 46 Abs. 2 darf
jedoch keine h÷here Verzinsung angesetzt werden, als im
Zeitpunkt der Rⁿckzahlung fⁿr das ÷ffentliche Baudarlehen zu
entrichten war. Ist ein Schuldnachla▀ gewΣhrt worden, dⁿrfen
Kapitalkosten fⁿr den erlassenen Darlehnsbetrag nicht angesetzt
werden.
(6) Werden nach º 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
─nderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so dⁿrfen fⁿr die
Mittel, die zur Deckung dieser Kosten dienen, Kapitalkosten
insoweit angesetzt werden, als sie im Rahmen des º 20, des º 21
oder des º 22 den Betrag nicht ⁿbersteigen, der sich aus der
Verzinsung zu dem bei Fertigstellung marktⁿblichen Zinssatz fⁿr
erste Hypotheken ergibt. Sind die Kosten durch eigene Mittel
des Bauherrn gedeckt worden, so dⁿrfen im ÷ffentlich
gef÷rderten sozialen Wohnungsbau Zinsen nur unter
entsprechender Anwendung des º 20 Abs. 2 Satz 2 und im
steuerbegⁿnstigten und freifinanzierten Wohnungsbau, der mit
Wohnungsfⁿrsorgemitteln gef÷rdert worden ist, nur unter
entsprechender Anwendung des º 20 Abs. 3 angesetzt werden.

º 23a.
(1) Der marktⁿbliche Zinssatz fⁿr erste Hypotheken im Zeitpunkt
nach º 4 kann ermittelt werden
1. aus dem durchschnittlichen Zinssatz der durch erste
Hypotheken gesicherten Darlehen, die zu dieser Zeit von
Kreditinstituten oder privatrechtlichen Unternehmen, zu deren
GeschΣften ⁿblicherweise die Hergabe derartiger Darlehen
geh÷rt, zu geschΣftsⁿblichen Bedingungen fⁿr Bauvorhaben an
demselben Ort gewΣhrt worden sind oder
2. in Anlehnung an den Zinssatz der zu dieser Zeit zahlenmΣ▀ig
am meisten abgesetzten Pfandbriefe unter Berⁿcksichtigung der
ⁿblichen Zinsspanne.
(2) Absatz 1 gilt sinngemΣ▀, wenn der marktⁿbliche Zinssatz fⁿr
einen anderen Zeitpunkt als den nach º 4 festzustellen ist.

º 24.
(1) 1Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur
Bewirtschaftung des GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit
laufend erforderlich sind. 2Bewirtschaftungskosten sind im
einzelnen
1. Abschreibung,
2. Verwaltungskosten,
3. Betriebskosten,
4. Instandhaltungskosten,
5. Mietausfallwagnis.
(2) 1Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den GrundsΣtzen
einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen.
2Bewirtschaftungskosten dⁿrfen nur angesetzt werden, wenn sie
ihrer H÷he nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher
gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter
AbwΣgung aller UmstΣnde und bei ordentlicher GeschΣftsfⁿhrung
gerechtfertigt sind. 3Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten
sind heranzuziehen. 4Soweit nach den ºº 26 und 28 AnsΣtze bis
zu einer bestimmten H÷he zugelassen sind, dⁿrfen
Bewirtschaftungskosten bis zu dieser H÷he angesetzt werden, es
sei denn, da▀ der Ansatz im Einzelfall unter Berⁿcksichtigung
der jeweiligen VerhΣltnisse nicht angemessen ist.

º 25.
(1) 1Abschreibung ist der auf jedes Jahr der Nutzung fallende
Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der GebΣude,
Anlagen und Einrichtungen. 2Die Abschreibung ist nach der
mutma▀lichen Nutzungsdauer zu errechnen.
(2) Die Abschreibung soll bei GebΣuden 1 vom Hundert der
Baukosten, bei Erbbaurechten 1 vom Hundert der Gesamtkosten
nicht ⁿbersteigen, sofern nicht besondere UmstΣnde eine
▄berschreitung rechtfertigen.
(3) Als besondere Abschreibung fⁿr Anlagen und Einrichtungen
dⁿrfen zusΣtzlich angesetzt werden von den in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenden Kosten
1. der ╓fen und Herde   3 vom Hundert,
2. der Einbaum÷bel 3 vom Hundert,
3. der Anlagen und der GerΣte zur Versorgung mit Warmwasser,
sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind,   4
vom Hundert,
4. der Sammelheizung einschlie▀lich einer damit verbundenen
Anlage zur Versorgung mit Warmwasser   3 vom Hundert,
5. der Hausanlage bei eigenstΣndig gewerblicher Lieferung von
WΣrmeund einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit
Warmwasser    0,5 vom Hundert,4 vom Hundert,
6. des Aufzugs2 vom Hundert,
7. der Gemeinschaftsantenne  9 vom Hundert,
8. der maschinellen Wascheinrichtung   9 vom Hundert.

º 26.
(1) 1Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des
GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen
ArbeitskrΣfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie
der Wert der vom Vermieter pers÷nlich geleisteten
Verwaltungsarbeit. 2Zu den Verwaltungskosten geh÷ren auch die
Kosten fⁿr die gesetzlichen oder freiwilligen Prⁿfungen des
Jahresabschlusses und der GeschΣftsfⁿhrung.
(2) Die Verwaltungskosten dⁿrfen h÷chstens mit 420 Deutsche
Mark jΣhrlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und
Kleinsiedlungen je WohngebΣude angesetzt werden.
(3) Fⁿr Garagen oder Σhnliche EinstellplΣtze dⁿrfen
Verwaltungskosten h÷chstens mit 55 Deutsche Mark jΣhrlich je
Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

º 27.
(1) 1Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentⁿmer
(Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstⁿck
(Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsgemΣ▀en Gebrauch des
GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit, der NebengebΣude,
Anlagen, Einrichtungen und des Grundstⁿcks laufend entstehen.
2Der Ermittlung der Betriebskosten ist die dieser Verordnung
beigefⁿgte Anlage 3 ôAufstellung der Betriebskostenö zugrunde
zu legen.
(2) 1Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentⁿmers
(Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden,
dⁿrfen mit dem Betrage angesetzt werden, der fⁿr eine
gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines
Unternehmers, angesetzt werden k÷nnte. 2Die Umsatzsteuer des
Dritten darf nicht angesetzt werden.
(3) Im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau und im
steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit
Wohnungsfⁿrsorgemitteln gef÷rdert worden ist, dⁿrfen die
Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung
angesetzt werden.
(4) (weggefallen)

º 28.
(1) 1Instandhaltungskosten sind die Kosten, die wΣhrend der
Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmΣ▀igen Gebrauchs
aufgewendet werden mⁿssen, um die durch Abnutzung, Alterung und
Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen
MΣngel ordnungsgemΣ▀ zu beseitigen. 2Der Ansatz der
Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von
Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Bauma▀nahmen,
soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder
Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu
geschaffen wird. 3Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten
einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, fⁿr die eine
besondere Abschreibung nach º 25 Abs. 3 zulΣssig ist.
(2) 1Als Instandhaltungskosten dⁿrfen je Quadratmeter
WohnflΣche im Jahr angesetzt werden:
1. fⁿr Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1952 bezugsfertig
geworden sind, h÷chstens 20,00 Deutsche Mark,
2. fⁿr Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1953 bis zum
31. Dezember 1969 bezugsfertig geworden sind, h÷chstens 18,50
Deutsche Mark,
3. fⁿr Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1970 bis zum
31. Dezember 1979 bezugsfertig geworden sind, h÷chstens 14,00
Deutsche Mark,
4. fⁿr Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1979 bezugsfertig
geworden sind oder bezugsfertig werden, h÷chstens 11,00
Deutsche Mark.
2Diese SΣtze verringern sich, wenn in der Wohnung weder ein
eingerichtetes Bad noch eine eingerichtete Dusche vorhanden
ist, um 1,15 Deutsche Mark. 3Diese SΣtze erh÷hen sich fⁿr
Wohnungen, fⁿr die eine Sammelheizung vorhanden ist, um 0,80
Deutsche Mark, bei eigenstΣndig gewerblicher Lieferung von
WΣrme, soweit die Hausanlage vom Vermieter instand gehalten
wird, jedoch h÷chstens um 0,50 Deutsche Mark und fⁿr Wohnungen,
fⁿr die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um
1,65 Deutsche Mark.
(3) 1TrΣgt der Mieter die Kosten fⁿr kleine Instandhaltungen in
der Wohnung, so verringern sich die SΣtze nach Absatz 2 um 1,90
Deutsche Mark. 2Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das
Beheben kleiner SchΣden an den InstallationsgegenstΣnden fⁿr
ElektrizitΣt, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen,
den Fenster- und Tⁿrverschlⁿssen sowie den
Verschlu▀vorrichtungen von FensterlΣden.
(4) 1Die Kosten der Sch÷nheitsreparaturen in Wohnungen sind in
den SΣtzen nach Absatz 2 nicht enthalten. 2TrΣgt der Vermieter
die Kosten dieser Sch÷nheitsreparaturen, so dⁿrfen sie
h÷chstens mit 12,00 Deutsche Mark je Quadratmeter WohnflΣche im
Jahr angesetzt werden. 3Dieser Satz verringert sich fⁿr
Wohnungen, die ⁿberwiegend nicht tapeziert sind, um 1,20
Deutsche Mark. 4Der Satz erh÷ht sich fⁿr Wohnungen mit
Heizk÷rpern um 0,95 Deutsche Mark und fⁿr Wohnungen, die
ⁿberwiegend mit Doppelfenstern oder Verbundfenstern
ausgestattet sind, um 1,00 Deutsche Mark.
5Sch÷nheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen
oder Kalken der WΣnde und Decken, das Streichen der Fu▀b÷den,
Heizk÷rper einschlie▀lich Heizrohre, der Innentⁿren sowie der
Fenster und Au▀entⁿren von innen.
(5) Fⁿr Garagen oder Σhnliche EinstellplΣtze dⁿrfen als
Instandhaltungskosten einschlie▀lich Kosten fⁿr
Sch÷nheitsreparaturen h÷chstens 110 Deutsche Mark jΣhrlich je
Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
(6) Fⁿr Kosten der Unterhaltung von Privatstra▀en und
Privatwegen, die dem ÷ffentlichen Verkehr dienen, darf ein
Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden SΣtzen
angesetzt werden.
(7) Kosten eigener InstandhaltungswerkstΣtten sind mit den
vorstehenden SΣtzen abgegolten.

º 29.
1Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die
durch uneinbringliche RⁿckstΣnde von Mieten, Pachten,
Vergⁿtungen und ZuschlΣgen oder durch Leerstehen von Raum, der
zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. 2Es umfa▀t auch die
uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder
RΣumung. 3Das Mietausfallwagnis darf h÷chstens mit 2 vom
Hundert der ErtrΣge im Sinne des º 31 Abs. 1 Satz 1 angesetzt
werden. 4Soweit die Deckung von AusfΣllen anders, namentlich
durch einen Anspruch auf Erstattung gegenⁿber einem Dritten,
gesichert ist, darf kein Mietausfallwagnis angesetzt werden.

º 30.
(1) 1Haben sich die Verwaltungskosten oder die
Instandhaltungskosten geΣndert
1. im ÷ffentlich gef÷rderten sozialen Wohnungsbau nach der
Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel gegenⁿber dem bei der
Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Betrag.
2. im steuerbegⁿnstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen
Zeitpunkten aufgestellt werden, die geΣnderten Kosten
anzusetzen. 2Dies gilt bei einer Erh÷hung dieser Kosten nur,
wenn sie auf UmstΣnden beruht, die der Bauherr nicht zu
vertreten hat. 3Die Verwaltungskosten dⁿrfen bis zu der in º 26
zugelassenen H÷he, die Instandhaltungskosten bis zu der in º 28
zugelassenen H÷he ohne Nachweis einer Kostenerh÷hung angesetzt
werden, es sei denn, da▀ der Ansatz im Einzelfall unter
Berⁿcksichtigung der jeweiligen VerhΣltnisse nicht angemessen
ist. 4Eine ▄berschreitung der fⁿr die Verwaltungskosten und die
Instandhaltungskosten zugelassenen SΣtze ist nicht zulΣssig.
(2) Der Ansatz fⁿr die Abschreibung ist in
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach den in Absatz 1
bezeichneten Zeitpunkten aufgestellt werden, zu Σndern, wenn
nach º 11 Abs. 1 bis 3 geΣnderte Gesamtkosten angesetzt werden;
eine ─nderung des fⁿr die Abschreibung angesetzten
Vomhundertsatzes ist unzulΣssig.
(3) Der Ansatz fⁿr das Mietausfallwagnis ist in
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach den in Absatz 1
bezeichneten Zeitpunkten aufgestellt werden, zu Σndern, wenn
sich die Jahresmiete Σndert; eine ─nderung des Vomhundertsatzes
fⁿr das Mietausfallwagnis ist zulΣssig, wenn sich die
Voraussetzungen fⁿr seine Bemessung nachhaltig geΣndert haben.
(4) 1Werden nach º 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
─nderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so dⁿrfen die
infolge der ─nderungen entstehenden Bewirtschaftungskosten den
anderen Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet werden. 2Fⁿr die
entstehenden Abschreibungen und Instandhaltungskosten gelten
die ºº 25 und 28 Abs. 2 bis 6 entsprechend.

º 31.
(1) 1ErtrΣge sind die Einnahmen aus Mieten, Pachten und
Vergⁿtungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des GebΣudes
oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden k÷nnen.
2Umlagen und ZuschlΣge, die zulΣssigerweise neben der
Einzelmiete erhoben werden, bleiben als Ertrag
unberⁿcksichtigt.
(2) Als Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert von RΣumen
oder FlΣchen, die vom Eigentⁿmer (Erbbauberechtigten) selbst
benutzt werden oder auf Grund eines anderen RechtsverhΣltnisses
als Miete oder Pacht ⁿberlassen sind.
(3) 1Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um fⁿr
Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen
erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der
Gesamtbetrag der ErtrΣge in derselben H÷he wieder Gesamtbetrag
der laufenden Aufwendungen auszuweisen. Aus dem nach Abzug der
Vergⁿtungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den fⁿr
ihre Ermittlung ma▀gebenden Vorschriften zu berechnen.


Fⁿnfter Abschnitt.  Besondere Arten der
Wirtschaftlichkeitsberechnung

º 32.
(1) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, vorbehaltlich des
Absatzes 3, als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen,
wenn das GebΣude oder die Wirtschaftseinheit neben dem
Wohnraum, fⁿr den die Berechnung aufzustellen ist, auch anderen
Wohnraum oder GeschΣftsraum enthΣlt.
(2) EnthΣlt das GebΣude oder die Wirtschaftseinheit
steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnraum, fⁿr den eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach º 87a des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes aufzustellen ist, und anderen
steuerbegⁿnstigten oder freifinanzierten Wohnraum, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung als
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
(3) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung fⁿr ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum ist als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
oder mit Zustimmung der Bewilligungsstelle als
Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, wenn das
GebΣude oder die Wirtschaftseinheit auch freifinanzierten
Wohnraum oder GeschΣftsraum enthΣlt.
(4) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung fⁿr ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum ist in der Form von
Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen oder als
Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Teilberechnungen der
laufenden Aufwendungen aufzustellen, wenn fⁿr einen Teil dieses
Wohnraums (begⁿnstigter Wohnraum) gegenⁿber dem anderen Teil
des Wohnraums eine stΣrkere oder lΣnger dauernde Senkung der
laufenden Aufwendungen erzielt werden soll
1. durch GewΣhrung ÷ffentlicher Mittel als Darlehen oder
Zuschⁿsse zur Deckung von laufenden Aufwendungen,
Fremdkapitalkosten, AnnuitΣten oder Bewirtschaftungskosten (º
18 Abs. 2) oder
2. durch GewΣhrung von h÷heren, der nachstelligen Finanzierung
dienenden ÷ffentlichen Baudarlehen.
Anstelle einer besonderen Form der
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Satz 1 darf eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften des ersten
bis vierten Abschnittes aufgestellt werden, wenn eine Senkung
der laufenden Aufwendungen fⁿr den begⁿnstigten Wohnraum auf
Grund von UmstΣnden, die vom Bauherrn nicht zu vertreten sind,
nicht mehr erzielt werden kann oder die besondere
Zweckbestimmung fⁿr diesen Teil des Wohnraums entfallen ist.
(4a) Ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den
Vorschriften des Ersten bis Vierten Abschnitts oder nach den
AbsΣtzen 1 bis 4 aufgestellt worden, bleibt diese als
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fⁿr den Wohnraum, der
Gegenstand ihrer Berechnung ist, weiterhin ma▀gebend, wenn
neuer Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung des GebΣudes oder
der zur Wirtschaftseinheit geh÷renden GebΣude geschaffen worden
ist. Ist fⁿr den neu geschaffenen Wohnraum eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich, ist sie als
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
(5) Wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung fⁿr ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum erstmalig nach dieser Verordnung
aufgestellt, so bleibt die der Bewilligung der ÷ffentlichen
Mittel zugrunde gelegte Art der Wirtschaftlichkeitsberechnung
ma▀gebend, wenn diese Art auch nach Absatz 1, 3 oder 4 zulΣssig
wΣre; ist der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel eine Σhnliche
Berechnung oder eine Berechnung der Gesamtkosten und
Finanzierungsmittel zugrunde gelegt worden, so gilt dies
sinngemΣ▀. WΣre die der Bewilligung zugrunde gelegte Art der
Berechnung nicht nach Absatz 1, 3 oder 4 zulΣssig oder ist der
Bewilligung eine Berechnung nicht zugrunde gelegt worden, so
ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die erstmalig nach
dieser Verordnung aufgestellt wird, unter Anwendung des
Absatzes 1, 3 oder 4 und unter Ausⁿbung der dabei zulΣssigen
Wahl aufzustellen.
(6) Die nach den AbsΣtzen 3, 4 oder 5 getroffene Wahl bleibt
fⁿr alle spΣteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen ma▀gebend.
(7) Fⁿr die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung
gelten
1. bei der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus den
ºº 33 bis 36 ergebenden Besonderheiten,
2. bei der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus º
37 ergebenden Besonderheiten,
3. bei den Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen die sich
aus º 38 ergebenden Besonderheiten.

º 33.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung ist die
Gegenⁿberstellung der laufenden Aufwendungen und der ErtrΣge
auf den Teil des GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit zu
beschrΣnken, der den Wohnraum enthΣlt, fⁿr den die Berechnung
aufzustellen ist.

º 34.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind nur die
Gesamtkosten anzusetzen, die auf den Teil des GebΣudes oder der
Wirtschaftseinheit fallen, der Gegenstand der Berechnung ist.
Soweit bei Gesamtkosten nicht festgestellt werden kann, auf
welchen Teil des GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit sie
fallen, sind sie bei Wohnraum nach dem VerhΣltnis der
WohnflΣchen aufzuteilen; enthΣlt das GebΣude oder die
Wirtschaftseinheit auch GeschΣftsraum, so sind sie fⁿr den
Wohnteil und den GeschΣftsteil im VerhΣltnis des umbauten
Raumes aufzuteilen. Kosten oder Mehrkosten, die nur durch den
Wohn- oder GeschΣftsraum entstehen, der nicht Gegenstand der
Berechnung ist, dⁿrfen nur diesem zugerechnet werden. Bei der
Berechnung des umbauten Raumes ist die Anlage 2 dieser
Verordnung zugrunde zu legen.
(2) EnthΣlt das GebΣude oder die Wirtschaftseinheit au▀er
Wohnraum auch GeschΣftsraum von nicht nur unbedeutendem Ausma▀,
so dⁿrfen die Kosten des Baugrundstⁿcks, die dem Wohnraum
zugerechnet werden, 15 vom Hundert seiner Baukosten nicht
ⁿbersteigen; in besonderen FΣllen, namentlich bei Grundstⁿcken
in gⁿnstiger Wohnlage kann der Vomhundertsatz ⁿberschritten
werden. Erh÷hte Kosten des Baugrundstⁿcks, die durch die
GeschΣftslage veranla▀t sind, dⁿrfen nicht dem Wohnraum
zugerechnet werden.
(3) Bei Wiederherstellung eines GebΣudes geh÷rt zu den
Baukosten auch der Wert der beim Bau des Wohnraums, fⁿr den die
Berechnung aufzustellen ist, verwendeten GebΣudeteile; er ist
entsprechend º 7 Abs. 2 Satz 2 bis 4 zu ermitteln. Kommt eine
Wiederherstellung auch dem noch vorhandenen, auf die Dauer
benutzbaren Raum zugute, so dⁿrfen Baukosten nur insoweit
angesetzt werden, als die Wiederherstellung dem neu
geschaffenen Wohnraum zugute kommt; Absatz 1 gilt entsprechend.
(4) Ist Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung neu geschaffen
worden, geh÷ren zu den Gesamtkosten, die diesem Wohnraum in der
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zuzurechnen sind, nur
diejenigen Kosten, die durch den Ausbau oder die Erweiterung
entstanden sind; dies gilt auch, wenn Zubeh÷rrΣume von
÷ffentlich gef÷rderten Wohnungen zu neuen Wohnungen ausgebaut
werden. Kosten des Baugrundstⁿcks dⁿrfen bei Ausbau nicht, bei
Erweiterung nur dann angesetzt werden, wenn das Grundstⁿck fⁿr
einen Anbau neu erworben worden ist.

º 35.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind zur Deckung der
angesetzten anteiligen Gesamtkosten die Finanzierungsmittel,
die nur fⁿr den Teil des GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit
bestimmt sind, der Gegenstand der Berechnung ist, in voller
H÷he im Finanzierungsplan auszuweisen. Die anderen
Finanzierungsmittel sind angemessen zu verteilen.

º 36.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die laufenden
Aufwendungen anzusetzen, die fⁿr den Teil des GebΣudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist,
entstehen.
(2) Bewirtschaftungskosten, die fⁿr das ganze GebΣude oder die
ganze Wirtschaftseinheit entstehen, sind nur mit dem Teil
anzusetzen, der sich nach dem VerhΣltnis der Teilung der
Gesamtkosten nach º 34 ergibt. Bewirtschaftungskosten oder
MehrbetrΣge von Bewirtschaftungskosten, die allein durch den
Wohn- oder GeschΣftsraum, der nicht Gegenstand der Berechnung
ist, entstehen, dⁿrfen nur diesem zugerechnet werden. Bei
Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung dⁿrfen
Bewirtschaftungskosten nur insoweit angesetzt werden, als sie
fⁿr den Teil des GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit, der
Gegenstand der Berechnung ist, zusΣtzlich entstehen; ist auch
fⁿr den vorhanden gewesenen Wohnraum eine
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, so dⁿrfen
Bewirtschaftungskosten nur nach den SΣtzen 1 und 2 angesetzt
werden.
(3) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die ErtrΣge
auszuweisen, die sich fⁿr den Teil des GebΣudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, nach º
31 ergeben.

º 37.
(1) In der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung ist die
Gegenⁿberstellung der laufenden Aufwendungen und der ErtrΣge
fⁿr das gesamte GebΣude oder die gesamte Wirtschaftseinheit
vorzunehmen und sodann der Teil der laufenden Aufwendungen und
der ErtrΣge auszugliedern, der auf ÷ffentlich gef÷rderten
Wohnraum entfΣllt.
(2) Bewirtschaftungskosten fⁿr GeschΣftsraum sind mit den
BetrΣgen anzusetzen, die zur ordentlichen Bewirtschaftung des
GeschΣftsraums laufend erforderlich sind.
(3) Zur Ausgliederung des Teils der laufenden Aufwendungen, der
auf den ÷ffentlich gef÷rderten Wohnraum fΣllt, ist der
Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auf diesen Wohnraum und
auf den anderen Wohnraum sowie den GeschΣftsraum angemessen zu
verteilen. Laufende Aufwendungen oder MehrbetrΣge laufender
Aufwendungen, die allein durch den ÷ffentlich gef÷rderten
Wohnraum oder durch den anderen Wohnraum oder den GeschΣftsraum
entstehen, dⁿrfen jeweils nur dem in Betracht kommenden Raum
zugerechnet werden.
(4) Wird fⁿr ÷ffentlich gef÷rderten Wohnraum eine
Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so finden die
AbsΣtze 1 bis 3 auch dann Anwendung, wenn in der Berechnung,
die der Bewilligung der ÷ffentlichen Mittel zugrunde gelegt
worden ist, eine Ausgliederung des auf den ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum fallenden Teiles der laufenden
Aufwendungen nicht oder nach einem anderen Verteilungsma▀stab
vorgenommen worden ist oder wenn Bewirtschaftungskosten fⁿr
GeschΣftsraum nicht oder nur in geringerer H÷he in Anspruch
genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf AnsΣtze ganz
oder teilweise verzichtet worden ist.

º 38.
(1) Fⁿr die Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen ist der
in der Wirtschaftlichkeitsberechnung fⁿr den ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum errechnete Gesamtbetrag der laufenden
Aufwendungen nach dem VerhΣltnis der WohnflΣche auf den
begⁿnstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum aufzuteilen.
Laufende Aufwendungen oder MehrbetrΣge laufender Aufwendungen,
die allein durch den begⁿnstigten Wohnraum oder den anderen
Wohnraum entstehen, dⁿrfen nur dem jeweils in Betracht
kommenden Wohnraum zugerechnet werden.
(2) Im Falle des º 32 Abs. 4 Nr. 1 ist nach Aufteilung des
Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den begⁿnstigten
Wohnraum und den anderen Wohnraum die Verminderung der
laufenden Aufwendungen nach º 18 Abs. 2 jeweils bei dem Teil
der laufenden Aufwendungen vorzunehmen, der auf den Wohnraum
fΣllt, fⁿr den die Darlehen oder Zuschⁿsse zur Deckung von
laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, AnnuitΣten oder
Bewirtschaftungskosten gewΣhrt werden.
(3) Im Falle des º 32 Abs. 4 Nr. 2 sind bei Berechnungen des
Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen fⁿr die der
nachstelligen Finanzierung dienenden ÷ffentlichen Baudarlehen
Rechnungszinsen in H÷he des im Zeitpunkt nach º 4 marktⁿblichen
Zinssatzes fⁿr erste Hypotheken anzusetzen. Nach Aufteilung des
Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den begⁿnstigten
Wohnraum und den anderen Wohnraum sind wieder abzuziehen
1. von dem Teil der laufenden Aufwendungen, der auf den
begⁿnstigten Wohnraum fΣllt, die fⁿr die h÷heren ÷ffentlichen
Baudarlehen angesetzten Rechnungszinsen,
2. von dem Teil der laufenden Aufwendungen, der auf den anderen
Wohnraum fΣllt, die fⁿr die anderen ÷ffentlichen Baudarlehen
angesetzten Rechnungszinsen.
Die Zinsen, die sich nach º 21 Abs. 2 und 3 fⁿr die
÷ffentlichen Baudarlehen ergeben, sind sodann jeweils
hinzuzurechnen.
(4) Absatz 3 gilt sinngemΣ▀, wenn Darlehen oder Zuschⁿsse zur
Senkung der Kapitalkosten von Fremdmitteln unmittelbar dem
GlΣubiger gewΣhrt werden und fⁿr den begⁿnstigten Wohnraum
h÷here Fremdmittel dieser Art ausgewiesen sind als fⁿr den
anderen Wohnraum; Absatz 2 ist in diesem Falle nicht
anzuwenden.

º 39.
(1) In der vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die
Ermittlung der laufenden Aufwendungen sowie die
Gegenⁿberstellung der laufenden Aufwendungen und der ErtrΣge in
vereinfachter Form zulΣssig. Die vereinfachte
Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch als Auszug aus einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt werden. Der Auszug
aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung mu▀ enthalten
1. die Bezeichnung des GebΣudes,
2. die H÷he der einzelnen laufenden Aufwendungen,
3. die Darlehen und Zuschⁿsse zur Deckung von laufenden
Aufwendungen fⁿr den gesamten Wohnraum,
4. die Mieten und Pachten, den entsprechenden Miet- oder
Nutzwert und die Vergⁿtungen.
(2) Absatz 1 Satz 3 ist sinngemΣ▀ anzuwenden, wenn der Auszug
zur Berechnung einer Mieterh÷hung nach º 10 Abs. 1 des
Wohnungsbindungsgesetzes aufgestellt wird. Aus dem Auszug mu▀
auch die Erh÷hung der einzelnen laufenden Aufwendungen
erkennbar werden.

º 39a.
(1) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt
worden und haben sich nach diesem Zeitpunkt laufende
Aufwendungen geΣndert, so kann eine neue
Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise aufgestellt werden,
da▀ die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine
Zusatzberechnung ergΣnzt wird, in der die Erh÷hung oder
Verringerung der einzelnen laufenden Aufwendungen ermittelt und
der Erh÷hung oder Verringerung der ErtrΣge gegenⁿbergestellt
wird. Eine Zusatzberechnung kann auch aufgestellt werden, wenn
die in º 18 Abs. 2 Satz 1 bezeichneten Darlehen oder Zuschⁿsse
nicht mehr oder nur in verminderter H÷he gewΣhrt werden und der
Vermieter den Wegfall oder die Verminderung nicht zu vertreten
hat.
(2) Hat der Vermieter den ─nderungsbetrag zur Vergleichsmiete
nach º 12 oder nach º 14 Abs. 6 der Neubaumietenverordnung 1970
zu ermitteln, sind die einzelnen laufenden Aufwendungen nach
den VerhΣltnissen zum Zeitpunkt der Bewilligung der
÷ffentlichen Mittel zusammenzustellen und eine Zusatzberechnung
nach Absatz 1 aufzustellen. Dabei bleiben ─nderungen der
laufenden Aufwendungen, die sich nicht auf den Wohnraum
beziehen, dessen Vergleichsmiete zu ermitteln ist,
unberⁿcksichtigt. EnthΣlt das GebΣude neben dem ÷ffentlich
gef÷rderten Wohnraum auch anderen Wohnraum oder GeschΣftsraum,
sind die laufenden Aufwendungen und die Zusatzberechnung
entsprechend º 37 aufzustellen.
(3) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt
und sind nach diesem Zeitpunkt bauliche ─nderungen vorgenommen
worden, so kann eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung in der
Weise aufgestellt werden, da▀ die bisherige
Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine Zusatzberechnung ergΣnzt
wird. In der Zusatzberechnung sind die Kosten der baulichen
─nderungen anzusetzen, die zu ihrer Deckung dienenden
Finanzierungsmittel auszuweisen und die sich danach fⁿr die
baulichen ─nderungen ergebenden Aufwendungen den
Ertragserh÷hungen gegenⁿberzustellen.
(4) Hat der Vermieter den Erh÷hungsbetrag zur Vergleichsmiete
nach º 13 der Neubaumietenverordnung 19701 fⁿr sΣmtliche
÷ffentlich gef÷rderten Wohnungen zu ermitteln, so ist eine
Zusatzberechnung nach Absatz 3 Satz 2 aufzustellen.


Teil III. Lastenberechnung

º 40.
(1) Die Belastung des Eigentⁿmers eines Eigenheims, einer
Kleinsiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung oder
des Inhabers eines eigengenutzten eigentumsΣhnlichen
Dauerwohnrechts wird durch eine Berechnung (Lastenberechnung)
ermittelt. Das gleiche gilt fⁿr die Belastung des Bewerbers um
ein Kaufeigenheim, eine TrΣgerkleinsiedlung, eine
Kaufeigentumswohnung oder eine Wohnung in der Rechtsform des
eigentumsΣhnlichen Dauerwohnrechts.
(2) Wird durch Ausbau oder Erweiterung neuer, fremden
Wohnzwecken dienender Wohnraum unter Einsatz ÷ffentlicher
Mittel geschaffen, ist hierfⁿr eine
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die Regelungen
des º 32 Abs. 4a und des º 34 Abs. 4 sind entsprechend
anzuwenden.

º 40a.
(1) Ist der Eigentⁿmer der Bauherr, so kann er die
Lastenberechnung auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufstellen. In diesem Fall beschrΣnkt sich die Lastenberechnung
auf die Ermittlung der Belastung nach den ºº 40c bis 41.
(2) Wird die Lastenberechnung vom Bauherrn nicht auf Grund
einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so mu▀ sie
enthalten
1. die Grundstⁿcks- und GebΣudebeschreibung,
2. die Berechnung der Gesamtkosten,
3. den Finanzierungsplan,
4. die Ermittlung der Belastung nach den ºº 40c bis 41.
(3) Die Lastenberechnung ist aufzustellen
1. bei einem Eigenheim, einer Kleinsiedlung oder einem
Kaufeigenheim fⁿr das GebΣude,
2. bei einer eigengenutzten Eigentumswohnung oder einer
Kaufeigentumswohnung
a) fⁿr die im Sondereigentum stehende Wohnung und den damit
verbundenen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen
Eigentum oder
b) in der Weise, da▀ die Berechnung fⁿr die Eigentumswohnungen
oder Kaufeigentumswohnungen des GebΣudes oder der
Wirtschaftseinheit (º 2 Abs. 2) zusammengefa▀t und die
Gesamtkosten nach dem VerhΣltnis der Miteigentumsanteile
aufgeteilt werden,
3. bei einer Wohnung in der Rechtsform des eigentumsΣhnlichen
Dauerwohnrechts fⁿr die Wohnung und den Teil des Grundstⁿcks,
auf den sich das Dauerwohnrecht erstreckt.
(4) Fⁿr die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im ⁿbrigen
º 2 Abs. 3 und 5, º 4 Abs. 1 bis 3, º 4a Abs. 1 bis 3, 5 sowie
die ºº 5 bis 15 entsprechend. º 12 Abs. 4 Satz 2 gilt dabei mit
der Ma▀gabe, da▀ anstelle der Erh÷hung der Kapitalkosten die
Erh÷hung der Kapitalkosten und Tilgungen zu berⁿcksichtigen
ist.

º 40b.
(1) Hat der Eigentⁿmer das GebΣude oder die Wohnung auf Grund
eines VerΣu▀erungsvertrages gegen Entgelt erworben, so ist die
Lastenberechnung nach º 40a Abs. 2 und 3 mit folgenden Ma▀gaben
aufzustellen:
1. An die Stelle der Gesamtkosten treten der angemessene
Erwerbspreis, die auf ihn fallenden Erwerbskosten und die nach
dem Erwerb entstandenen Kosten nach º 11 ;
2. im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur
Deckung des Erwerbspreises und der in Nummer 1 bezeichneten
Kosten dienen.
(2) Fⁿr die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im ⁿbrigen
º 2 Abs. 3 und 5 und die ºº 12 bis 15 entsprechend. º 12 Abs. 4
Satz 2 gilt dabei mit der Ma▀gabe, da▀ an Stelle der Erh÷hung
der Kapitalkosten die Erh÷hung der Kapitalkosten und Tilgungen
zu berⁿcksichtigen ist.
(3) Die AbsΣtze 1 und 2 gelten entsprechend fⁿr die Aufstellung
der Lastenberechnung durch einen Bewerber nach º 40 Satz 2.

º 40c.
(1) Die Belastung wird ermittelt
1. aus der Belastung aus dem Kapitaldienst und
2. aus der Belastung aus der Bewirtschaftung.
(2) Hat derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist, einem
Dritten ein Nutzungsentgelt oder einen Σhnlichen Beitrag zum
Kapitaldienst oder zur Bewirtschaftung zu leisten, so ist
dieses Entgelt in die Lastenberechnung an Stelle der sonst
ansetzbaren BetrΣge aufzunehmen, soweit es zur Deckung der
Belastung bestimmt ist.
(3) Bei einer Kleinsiedlung vermehrt sich die Belastung um die
Pacht einer gepachteten Landzulage.
(4) Werden von einem Dritten Aufwendungsbeihilfen,
Zinszuschⁿsse oder AnnuitΣtsdarlehen gewΣhrt, so vermindert
sich die Belastung entsprechend.
(5) ErtrΣge aus Miete oder Pacht, die fⁿr den Gegenstand der
Berechnung (º 40a Abs. 3) erzielt werden, vermindern die
Belastung. Dies gilt nicht fⁿr Ertragsteile, die zur Deckung
von Betriebskosten dienen, die bei der Berechnung der Belastung
aus der Bewirtschaftung nicht angesetzt werden dⁿrfen. Als
Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert der RΣume, die von
demjenigen, dessen Belastung zu ermitteln ist, ausschlie▀lich
zu anderen als Wohnzwecken oder als Garagen benutzt werden,
sowie der von ihm gewerblich benutzten FlΣchen.

º 40d.
(1) Zu der Belastung aus dem Kapitaldienst geh÷ren
1. die Fremdkapitalkosten,
2. die Tilgungen fⁿr Fremdmittel.
(2) Die Fremdkapitalkosten sind entsprechend den ºº 19, 21 und
23a zu berechnen. Die Tilgungen fⁿr Fremdmittel sind aus dem im
Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem ma▀gebenden
Tilgungssatz zu berechnen. Ma▀gebend ist der vereinbarte
Tilgungssatz oder, wenn die Tilgungen tatsΣchlich nach einem
niedrigeren Tilgungssatz zu entrichten sind, dieser.
(3) Ist im Falle des º 40b im Finanzierungsplan eine
Verbindlichkeit ausgewiesen, die ohne ─nderung der Vereinbarung
ⁿber die Verzinsung und Tilgung vom Erwerber ⁿbernommen worden
ist, so gilt Absatz 2 mit der Ma▀gabe, da▀ die Zinsen und
Tilgungen aus dem Ursprungsbetrag der Verbindlichkeit mit dem
ma▀gebenden Zins- und Tilgungssatz zu berechnen sind.
(4) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz fⁿr ein Fremdmittel
geΣndert, so sind die Zinsen und Tilgungen anzusetzen, die sich
auf Grund der ─nderung bei entsprechender Anwendung der AbsΣtze
2 und 3 ergeben; dies gilt bei einer Erh÷hung des Zins- oder
Tilgungssatzes nur, wenn sie auf UmstΣnden beruht, die
derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist, nicht zu
vertreten hat, und fⁿr die Zinsen nur insoweit, als sie im
Rahmen der AbsΣtze 2 und 3 den Betrag nicht ⁿbersteigen, der
sich aus der Verzinsung zu dem bei der Erh÷hung marktⁿblichen
Zinssatz fⁿr erste Hypotheken ergibt.
(5) Bei einer ─nderung der in º 21 Abs. 4 bezeichneten
Fremdkapitalkosten gilt Absatz 4 entsprechend.
(6) 1Werden an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel
nach º 12 Abs. 4 andere Mittel ausgewiesen, so treten die
Kapitalkosten und Tilgungen der neuen Mittel an die Stelle der
Kapitalkosten und Tilgungen der bisherigen Finanzierungsmittel;
dies gilt fⁿr die Kapitalkosten nur insoweit, als sie im Rahmen
der AbsΣtze 2 und 3 den Betrag nicht ⁿbersteigen, der sich aus
der Verzinsung zu dem bei der Ersetzung marktⁿblichen Zinssatz
fⁿr erste Hypotheken ergibt. 2Sind Finanzierungsmittel durch
eigene Mittel ersetzt worden, so dⁿrfen Zinsen oder Tilgungen
nicht angesetzt werden.
(7) Werden nach º 11 Abs. 4 bis 6 den Gesamtkosten die Kosten
von baulichen ─nderungen hinzugerechnet, so dⁿrfen fⁿr die
Fremdmittel, die zur Deckung dieser Kosten dienen, bei
Anwendung des Absatzes 2 Kapitalkosten insoweit angesetzt
werden, als sie den Betrag nicht ⁿberschreiten, der sich aus
der Verzinsung zu dem bei Fertigstellung der baulichen
─nderungen marktⁿblichen Zinssatz fⁿr erste Hypotheken ergibt.
(8) Soweit fⁿr Fremdmittel, die ganz oder teilweise im
Finanzierungsplan ausgewiesen sind, Kapitalkosten oder
Tilgungen nicht mehr zu entrichten sind, dⁿrfen diese nicht
angesetzt werden.


º 41.
(1) 1Zu der Belastung aus der Bewirtschaftung geh÷ren
1. die Ausgaben fⁿr die Verwaltung, die an einen Dritten
laufend zu entrichten sind,
2. die Betriebskosten,
3. die Ausgaben fⁿr die Instandhaltung.
2Die Vorschriften der ºº 24, 28 und 30 sind entsprechend
anzuwenden.
(2) º 26 ist entsprechend anzuwenden mit der Ma▀gabe, da▀ bei
Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Wohnungen in
der Rechtsform des eigentumsΣhnlichen Dauerwohnrechts als
Ausgaben fⁿr die Verwaltung h÷chstens 500 Deutsche Mark
angesetzt werden dⁿrfen.
(3) 1º 27 ist entsprechend anzuwenden mit der Ma▀gabe, da▀ als
Betriebskosten angesetzt werden dⁿrfen
1. laufende ÷ffentliche Lasten des Grundstⁿcks, namentlich die
Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe,
2. Kosten der Wasserversorgung,
3. Kosten der Stra▀enreinigung und Mⁿllabfuhr,
4. Kosten der EntwΣsserung,
5. Kosten der Schornsteinreinigung,
6. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
2Bei einer Eigentumswohnung, einer Kaufeigentumswohnung und
einer Wohnung in der Rechtsform des eigentumsΣhnlichen
Dauerwohnrechts dⁿrfen als Betriebskosten au▀erdem angesetzt
werden
1. Kosten des Betriebes des Fahrstuhls,
2. Kosten der Hausreinigung und UngezieferbekΣmpfung,
3. Kosten fⁿr den Hauswart.


Teil IV. WohnflΣchenberechnung

º 42.
(1) Die WohnflΣche einer Wohnung ist die Summe der
anrechenbaren GrundflΣchen der RΣume, die ausschlie▀lich zu der
Wohnung geh÷ren.
(2) 1Die WohnflΣche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus
dessen anrechenbarer GrundflΣche; hinzuzurechnen ist die
anrechenbare GrundflΣche der RΣume, die ausschlie▀lich zu
diesem einzelnen Wohnraum geh÷ren. 2Die WohnflΣche eines
untervermieteten Teils einer Wohnung ist entsprechend zu
berechnen.
(3) Die WohnflΣche eines Wohnheimes ist die Summe der
anrechenbaren GrundflΣchen der RΣume, die zur alleinigen und
gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(4) Zur WohnflΣche geh÷rt nicht die GrundflΣche von
1. Zubeh÷rrΣumen; als solche kommen in Betracht: Keller,
Waschkⁿchen, AbstellrΣume au▀erhalb der Wohnung, Dachb÷den,
TrockenrΣume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und Σhnliche RΣume;
2. WirtschaftsrΣume; als solche kommen in Betracht:
Futterkⁿchen, VorratsrΣume, Backstuben, RΣucherkammern, StΣlle,
Scheunen, AbstellrΣume und Σhnliche RΣume;
3. RΣumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden
Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genⁿgen;
4. GeschΣftsrΣume.

º 43.
(1) 1Die GrundflΣche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn
aus den Fertigma▀en oder den Rohbauma▀en zu ermitteln. 2Die
Wahl bleibt fⁿr alle spΣteren Berechnungen ma▀gebend.
(2) Fertigma▀e sind die lichten Ma▀e zwischen den WΣnden ohne
Berⁿcksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen,
Scheuerleisten, ╓fen, Heizk÷rpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbauma▀e zugrunde gelegt, so sind die
errechneten GrundflΣchen um 3 vom Hundert zu kⁿrzen.
(4) Von den errechneten GrundflΣchen sind abzuziehen die
GrundflΣchen von
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden
Pfeilern und SΣulen, wenn sie in der ganzen Raumh÷he durchgehen
und ihre GrundflΣche mehr als 0,1 Quadratmeter betrΣgt,
2. Treppen mit ⁿber drei Steigungen und deren TreppenabsΣtze.
(5) 1Zu den errechenbaren GrundflΣchen sind hinzuzurechnen die
GrundflΣchen von
1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fu▀boden
herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind,
2. Erkern und WandschrΣnken, die eine GrundflΣche von
mindestens 0,5 Quadratmeter haben,
3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte H÷he mindestens
2 Meter ist.
Nicht hinzuzurechnen sind die GrundflΣchen der Tⁿrnischen.
(6) Wird die GrundflΣche auf Grund der Bauzeichnung nach den
Rohbauma▀en ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete
WohnflΣche ma▀gebend, au▀er wenn von der Bauzeichnung
abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend
gebaut worden, so ist die GrundflΣche auf Grund der
berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.

º 44.
(1) Zur Ermittlung der WohnflΣche sind anzurechnen
1. voll
die GrundflΣchen von RΣumen und Raumteilen mit einer lichten
H÷he von mindestens 2 Metern;
2. zur HΣlfte
die GrundflΣchen von RΣumen und Raumteilen mit einer lichten
H÷he von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von
WintergΣrten, SchwimmbΣdern und Σhnlichen, nach allen Seiten
geschlossenen RΣumen;
3. nicht
die GrundflΣchen von RΣumen oder Raumteilen mit einer lichten
H÷he von weniger als 1 Meter.
(2) Geh÷ren ausschlie▀lich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien,
DachgΣrten oder gedeckte Freisitze, so k÷nnen deren
GrundflΣchen zur Ermittlung der WohnflΣche bis zur HΣlfte
angerechnet werden.
(3) Zur Ermittlung der WohnflΣche k÷nnen abgezogen werden
1. bei einem WohngebΣude mit einer Wohnung bis zu 10 vom
Hundert der ermittelten GrundflΣche der Wohnung,
2. bei einem WohngebΣude mit zwei nicht abgeschlossenen
Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten GrundflΣche
beider Wohnungen,
3. bei einem WohngebΣude mit einer abgeschlossenen und einer
nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der
ermittelten GrundflΣche der nicht abgeschlossenen Wohnung.
(4) Die Bestimmung ⁿber die Anrechnung oder den Abzug nach
Absatz 2 oder 3 kann nur fⁿr das GebΣude oder die
Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung
bleibt fⁿr alle spΣteren Berechnungen ma▀gebend.


Teil V. Schlu▀- und ▄berleitungsvorschriften

º 45.
(1) LΣ▀t diese Verordnung eine Wahl zwischen zwei oder mehreren
M÷glichkeiten zu oder setzt sie bei einer Berechnung einen
Rahmen, so ist der Bauherr, soweit sich aus dieser Verordnung
nichts anderes ergibt, befugt, die Wahl vorzunehmen oder den
Rahmen auszufⁿllen.
(2) Die Befugnisse des Bauherrn nach dieser Verordnung stehen
auch seinem Rechtsnachfolger zu. Soweit der Bauherr nach dieser
Verordnung UmstΣnde zu vertreten hat, hat sie auch der
Rechtsnachfolger zu vertreten.

º 46.
(1) Soweit bis zum 31. Oktober 1957 fⁿr den in º 1 Abs. 1 und º
1a Abs. 2 Nr. 2 und 3 bezeichneten Wohnraum Wirtschaftlichkeit
oder WohnflΣche nach der Verordnung ⁿber Wirtschaftlichkeits-
und WohnflΣchenberechnung fⁿr neugeschaffenen Wohnraum
(Berechnungsverordnung) vom 20. November 1950 (BGBl. S. 753)
berechnet worden ist, bleibt es fⁿr diese Berechnungen dabei.
(2) º 2 Abs. 8, º 18 Abs. 4 und º 23 Abs. 5 sind in der mit
Inkrafttreten dieser Verordnung geltenden Fassung anzuwenden,
wenn die Darlehen nach dem 31. Dezember 1989 vorzeitig
zurⁿckgezahlt oder abgel÷st wurden oder nach diesem Zeitpunkt
auf die weitere Auszahlung von Zuschⁿssen zur Deckung der
laufenden Aufwendungen oder von Zinszuschⁿssen verzichtet
wurde.
(3) Sind fⁿr ein GebΣude oder eine Wirtschaftseinheit auf Grund
von Ausbau oder Erweiterung Wirtschaftlichkeitsberechnungen
oder Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen vor dem 29. August
1990 aufgestellt worden, sind die Regelungen der ºº 32, 34 und
40 in der bis zum 29. August 1990 geltenden Fassung anzuwenden.

º 47.
(weggefallen)

º 48.
(weggefallen)

º 48a.
(gegenstandslos)

º 49.
Diese Verordnung gilt nicht im Saarland.

º 50.
(Inkrafttreten)

Anlage 1 (zu º 5 Abs. 5)
Aufstellung der Gesamtkosten
Die Gesamtkosten bestehen aus:

I. Kosten des Baugrundstⁿcks
Zu den Kosten des Baugrundstⁿcks geh÷ren:
1. Der Wert des Baugrundstⁿcks
2. Die Erwerbskosten
Hierzu geh÷ren alle durch den Erwerb des Baugrundstⁿcks
verursachten Nebenkosten, z. B. Gerichts- und Notarkosten,
Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern, Vermessungskosten,
Gebⁿhren fⁿr Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen,
Kosten der Bodenuntersuchung  zur Beurteilung des
Grundstⁿckswertes.
Zu den Erwerbskosten geh÷ren auch Kosten, die im Zusammenhang
mit einer das Baugrundstⁿck betreffenden freiwilligen oder
gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder
Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, au▀er den Kosten der
dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen.
3. Die Erschlie▀ungskosten
Hierzu geh÷ren:
a) Abfindungen und EntschΣdigungen an Mieter, PΣchter und
sonstige Dritte zur Erlangung der freien Verfⁿgung ⁿber das
Baugrundstⁿck,
b) Kosten fⁿr das Herrichten des Baugrundstⁿcks, z. B.
AbrΣumen, Abholzen, Roden, Bodenbewegung, Enttrⁿmmern,
Gesamtabbruch,
c) Kosten der ÷ffentlichen EntwΣsserungs- und
Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der GebΣude oder der
Au▀enanlagen sind, und Kosten ÷ffentlicher FlΣchen fⁿr Stra▀en,
FreiflΣchen und dgl., soweit diese Kosten vom
Grundstⁿckseigentⁿmer auf Grund gesetzlicher Bestimmungen (z.
B. Anliegerleistungen) oder vertraglicher Vereinbarungen (z. B.
Unternehmerstra▀en) zu tragen und vom Bauherrn zu ⁿbernehmen
sind,
d) Kosten der nicht÷ffentlichen EntwΣsserungs- und
Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der GebΣude oder der
Au▀enanlagen sind, und Kosten nicht÷ffentlicher FlΣchen fⁿr
Stra▀en, FreiflΣchen und dgl., wie Privatstra▀en,
AbstellflΣchen fⁿr Kraftfahrzeuge, wenn es sich um Daueranlagen
handelt, d. h. um Anlagen, die auch nach etwaigem Abgang der
Bauten im Rahmen der allgemeinen Ortsplanung bestehen bleiben
mⁿssen,
e) andere einmalige Abgaben, die vom Bauherrn nach gesetzlichen
Bestimmungen verlangt werden (z. B. Bauabgaben,
Ansiedlungsleistungen, AusgleichsbetrΣge).

II. Baukosten
Zu den Baukosten geh÷ren:
1. Die Kosten der GebΣude
Das sind die Kosten (getrennt nach der Art der GebΣude oder
GebΣudeteile) sΣmtlicher Bauleistungen, die fⁿr die Errichtung
der GebΣude erforderlich sind.
Zu den Kosten der GebΣude geh÷ren auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den GebΣuden fest
verbundenen Sachen, z. B. Anlagen zur Beleuchtung, ErwΣrmung,
Kⁿhlung und Lⁿftung von RΣumen und zur Versorgung mit
ElektrizitΣt, Gas, Kalt- und Warmwasser (bauliche
Betriebseinrichtungen), bis zum Hausanschlu▀ an die
Au▀enanlagen, ╓fen, Koch- und Waschherde, Bade- und
Wascheinrichtungen, eingebaute Rundfunkanlagen,
Gemeinschaftsantennen, Blitzschutzanlagen, Luftschutzanlagen,
Luftschutzvorsorgeanlagen, bildnerischer und malerischer
Schmuck an und in GebΣuden, eingebaute M÷bel, die Kosten aller
vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten oder
nicht fest verbundenen Sachen an und in den GebΣuden, die zur
Benutzung und zum Betrieb der baulichen Anlagen erforderlich
sind oder zum Schutz der GebΣude dienen, z. B. ╓fen, Koch- und
Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen, soweit sie nicht
unter den vorstehenden Absatz fallen, Aufsteckschlⁿssel fⁿr
innere LeitungshΣhne und -ventile, Bedienungseinrichtungen fⁿr
Sammelheizkessel (Schaufeln, Schⁿrstangen usw.), Dachaussteige-
und Schornsteinleitern, Feuerl÷schanlagen (SchlΣuche, Stand-
und Strahlrohre fⁿr eingebaute Feuerl÷schanlagen), Schlⁿssel
fⁿr Fenster- und Tⁿrverschlⁿsse usw.
Zu den Kosten der GebΣude geh÷ren auch die Kosten von
Teilabbrⁿchen innerhalb der GebΣude sowie der etwa angesetzte
Wert verwendeter GebΣudeteile.
2. Die Kosten der Au▀enanlagen
Das sind die Kosten sΣmtlicher Bauleistungen, die fⁿr die
Herstellung der Au▀enanlagen erforderlich sind.
Hierzu geh÷ren
a) die Kosten der EntwΣsserungs- und Versorgungsanlagen vom
Hausanschlu▀ ab bis an das ÷ffentliche Netz oder an
nicht÷ffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind (I 3d),
au▀erdem alle anderen EntwΣsserungs- und Versorgungsanlagen
au▀erhalb der GebΣude, KleinklΣranlagen, Sammelgruben, Brunnen,
Zapfstellen usw.,
b) die Kosten fⁿr das Anlegen von H÷fen, Wegen und
Einfriedungen, nicht÷ffentlichen SpielplΣtzen usw.,
c) die Kosten der Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu
den besonderen Betriebseinrichtungen geh÷ren, der nicht mit
einem GebΣude verbundenen Freitreppen, Stⁿtzmauern, fest
eingebauten Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, WΣschepfΣhle
usw.,
d) die Kosten sonstiger Au▀enanlagen, z. B.
Luftschutzau▀enanlagen, Kosten fⁿr Teilabbrⁿche au▀erhalb der
GebΣude, soweit sie nicht zu den Kosten fⁿr das Herrichten des
Baugrundstⁿcks geh÷ren.
Zu den Kosten der Au▀enanlagen geh÷ren auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den Au▀enanlagen fest
verbundenen Sachen,
die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht
eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den
Au▀enanlagen, z. B. Aufsteckschlⁿssel fⁿr Σu▀ere LeitungshΣhne
und -ventile, Feuerl÷schanlagen (SchlΣuche, Stand- und
Strahlrohre fⁿr Σu▀ere Feuerl÷schanlagen).
3. Die Baunebenkosten
Das sind
a) Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen; diese
Leistungen umfassen namentlich Planungen, Ausschreibungen,
Bauleitung, Baufⁿhrung und Bauabrechnung,
b) Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen
bei Vorbereitung und Durchfⁿhrung des Bauvorhabens,
c) Kosten der Beh÷rdenleistungen; hierzu geh÷ren die Kosten der
Prⁿfungen und Genehmigungen der Beh÷rden oder Beauftragten der
Beh÷rden,
d) folgende Kosten:
aa) Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, z. B.
Maklerprovisionen, Gerichts- und Notarkosten, einmalige
Geldbeschaffungskosten (Hypothekendisagio, Kreditprovisionen
und Spesen, Wertberechnungs- und Bearbeitungsgebⁿhren,
Bereitstellungskosten usw.),
bb) Kapitalkosten und Erbbauzinsen, die auf die Bauzeit
entfallen,
cc) Kosten der Beschaffung und Verzinsung der
Zwischenfinanzierungsmittel einschlie▀lich der gestundeten
Geldbeschaffungskosten (Disagiodarlehen),
dd) Steuerbelastungen des Baugrundstⁿcks, die auf die Bauzeit
entfallen,
ee) Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschⁿssen zur
Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten,
AnnuitΣten und Bewirtschaftungskosten,
e) sonstige Nebenkosten, z. B. die Kosten der Bauversicherungen
wΣhrend der Bauzeit, der Bauwache, der Baustoffprⁿfungen des
Bauherrn, der Grundsteinslegungs- und Richtfeier.
4. Die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen
Das sind z. B. die Kosten fⁿr Personen- und Lastenaufzⁿge,
Mⁿllbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen,
gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen usw.
5. Die Kosten des GerΣtes und sonstiger
Wirtschaftsausstattungen
Das sind
die Kosten fⁿr alle vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden
beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der GebΣude oder
der Au▀enanlagen fallen, z. B. Asche- und MⁿllkΣsten,
abnehmbare Fahnen, Fenster- und TⁿrbehΣnge, Feuerl÷sch- und
LuftschutzgerΣt, Haus- und StallgerΣt usw.,
die Kosten fⁿr Wirtschaftsausstattungen bei Kleinsiedlungen
usw., z. B. AckergerΣt, Dⁿnger, Kleinvieh, ObstbΣume, Saatgut.

Anlage 2 (zu den ºº 11a und 34 Abs. 1)
Berechnung des umbauten Raumes
Der umbaute Raum ist in m3 anzugeben.
1.1   Voll anzurechnen ist der umbaute Raum eines GebΣudes, der
umschlossen wird:
1.11  seitlich von den Au▀enflΣchen der Umfassungen,
1.12  unten
1.121 bei unterkellerten GebΣuden von den OberflΣchen der
untersten Gescho▀fu▀b÷den
1.122 bei nichtunterkellerten GebΣuden von der OberflΣche des
GelΣndes. Liegt der Fu▀boden des untersten Geschosses tiefer
als das GelΣnde, gilt Abschnitt 1.121,
1.13  oben
1.131 bei nicht ausgebautem Dachgescho▀ von den OberflΣchen der
Fu▀b÷den ⁿber den obersten Vollgeschossen,
1.132 bei ausgebautem Dachgescho▀, bei Treppenhausk÷pfen und
FahrstuhlschΣchten von den Au▀enflΣchen der umschlie▀enden
WΣnde und Decken. (Bei Ausbau mit Leichtbauplatten sind die
begrenzenden Au▀enflΣchen durch die Au▀en- oder Oberkante der
Teile zu legen, welche diese Platten unmittelbar tragen),
1.133 bei Dachdecken, die gleichzeitig die Decke des obersten
Vollgeschosses bilden, von den OberflΣchen der Tragdecke oder
Balkenlage,
1.134 bei GebΣuden oder Bauteilen ohne Gescho▀decken von den
Au▀enflΣchen des Daches, vgl. Abschnitt 1.35.
1.2   Mit einem Drittel anzurechnen ist der umbaute Raum des
nichtausgebauten Dachraumes, der umschlossen wird von den
FlΣchen nach Abschnitt 1.131 oder 1.132 und den Au▀enflΣchen
des Daches.
1.3   Bei den Berechnungen nach Abschnitt 1.1 und 1.2 ist:
1.31  die GebΣudegrundflΣche nach den Rohbauma▀en des
Erdgeschosses zu berechnen,
1.32  bei wesentlich verschiedenen Gescho▀grundflΣchen der
umbaute Raum gescho▀weise zu berechnen,
1.33  nicht abzuziehen der umbaute Raum, der gebildet wird von:
1.331 Σu▀eren Leibungen von Fenstern und Tⁿren und Σu▀eren
Nischen in den Umfassungen
1.332 Hauslauben (Loggien), d. h. an h÷chstens zwei
SeitenflΣchen offenen, im ⁿbrigen umbauten RΣumen,
1.34  nicht hinzuzurechnen der umbaute Raum, den folgende
Bauteile bilden:
1.341 stehende Dachfenster und Dachaufbauten mit einer vorderen
AnsichtsflΣche bis zu je 2 m2 (Dachaufbauten mit gr÷▀erer
AnsichtsflΣche siehe Abschnitt 1.42),
1.342 Balkonplatten und VordΣcher bis zu 0,5 m Ausladung
(weiter ausladende Balkonplatten und VordΣcher siehe Abschnitt
1.44),
1.343 DachⁿberstΣnde, Gesimse, ein bis drei nichtunterkellerte,
vorgelagerte Stufen, Wandpfeiler, HalbsΣulen und Pilaster,
1.344 Grⁿndungen gew÷hnlicher Art, deren UnterflΣche bei
unterkellerten Bauten nicht tiefer als 0,5 m unter der
OberflΣche des Kellergescho▀fu▀bodens, bei nichtunterkellerten
Bauten nicht tiefer als 1 m unter der OberflΣche des umgebenden
GelΣndes liegt (Grⁿndungen au▀ergew÷hnlicher Art und Tiefe
siehe Abschnitt 1.48),
1.345 KellerlichtschΣchte und LichtgrΣben,
1.35  fⁿr Teile eines Baues, deren Innenraum ohne
Zwischendecken bis zur DachflΣche durchgeht, der umbaute Raum
getrennt zu berechnen, vgl. Abschnitt 1.134,
1.36  fⁿr zusammenhΣngende Teile eines Baues, die sich nach dem
Zweck und deshalb in der Art des Ausbaues wesentlich von den
ⁿbrigen Teilen unterscheiden, der umbaute Raum getrennt zu
berechnen.
1.4   von der Berechnung des umbauten Raumes nicht erfa▀t
werden folgende (besonders zu veranschlagende) Bauausfⁿhrungen
und Bauteile:
1.41  geschlossene Anbauten in leichter Bauart und mit
geringwertigem Ausbau und offene Anbauten, wie Hallen,
▄berdachungen (mit oder ohne Stⁿtzen) von Lichth÷fen,
Unterfahrten auf Stⁿtzen, Veranden,
1.42  Dachaufbauten mit vorderen AnsichtsflΣchen von mehr als 2
m2 und Dachreiter,
1.43  Brⁿstungen von Balkonen und begehbaren DachflΣchen,
1.44  Balkonplatten und VordΣcher mit mehr als 0,5 m Ausladung,
1.45  Freitreppen mit mehr als 3 Stufen und Terrassen (und ihre
Brⁿstungen),
1.46  Fⁿchse, Grⁿndungen fⁿr Kessel und Maschinen,
1.47  freistehende Schornsteine und der Teil von
Hausschornsteinen, der mehr als 1 m ⁿber den Dachfirst
hinausragt,
1.48  Grⁿndungen au▀ergew÷hnlicher Art, wie Pfahlgrⁿndungen und
Grⁿndungen au▀ergew÷hnlicher Tiefe, deren UnterflΣche tiefer
liegt als im Abschnitt 1.344 angegeben,
1.49  wasserdruckhaltende Dichtungen.

Anlage 3 (zu º 27 Abs. 1)
Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentⁿmer
(Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am
Grundstⁿck oder durch den bestimmungsmΣ▀igen Gebrauch des
GebΣudes oder der Wirtschaftseinheit, der NebengebΣude,
Anlagen, Einrichtungen und des Grundstⁿcks laufend entstehen,
es sei denn, da▀ sie ⁿblicherweise vom Mieter au▀erhalb der
Miete unmittelbar getragen werden:
1. Die laufenden ÷ffentlichen Lasten des Grundstⁿcks
Hierzu geh÷rt namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die
Hypothekengewinnabgabe.
2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu geh÷ren die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebⁿhren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsⁿberlassung von WasserzΣhlern sowie die Kosten ihrer
Verwendung einschlie▀lich der Kosten der Berechnung und
Aufteilungen die Kosten des Betriebs einer hauseigenen
Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschlie▀lich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der EntwΣsserung
Hierzu geh÷ren die Gebⁿhren fⁿr die Haus- und
GrundstⁿcksentwΣsserung, die Kosten des Betriebs einer
entsprechenden nicht ÷ffentlichen Anlage und die Kosten des
Betriebs einer EntwΣsserungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlie▀lich der
Abgasanlage;
hierzu geh÷ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und
ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Bedienung, ▄berwachung und Pflege der Anlage, der regelmΣ▀igen
Prⁿfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschlie▀lich der Einstellung durch einen Fachmann, der
Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten
der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsⁿberlassung einer
Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der
Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
einschlie▀lich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage ;
hierzu geh÷ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und
ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten
der ▄berwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und
des Betriebsraums;
oder
c) der eigenstΣndig gewerblichen Lieferung von WΣrme , auch aus
Anlagen im Sinne des Buchstabens a ;
hierzu geh÷ren das Entgelt fⁿr die WΣrmelieferung und die
Kosten des Betriebs der zugeh÷rigen Hausanlagen entsprechend
Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu
geh÷ren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und
VerbrennungsrⁿckstΣnden in der Anlage, die Kosten der
regelmΣ▀igen Prⁿfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhΣngenden Einstellung
durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem
Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage ;
hierzu geh÷ren die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berⁿcksichtigt sind,
und die Kosten der WassererwΣrmung entsprechend Nummer 4
Buchstabe a;
oder
b) der eigenstΣndiggewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch
aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu geh÷ren das Entgelt fⁿr die Lieferung des Warmwassers
und die Kosten des Betriebs der zugeh÷rigen Hausanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von WarmwassergerΣten;
hierzu geh÷ren die Kosten der Beseitigung von
Wasserablagerungen und VerbrennungsrⁿckstΣnden im Innern der
GerΣte sowie die Kosten der regelmΣ▀igen Prⁿfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhΣngenden Einstellung durch einen Fachmann.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4
Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berⁿcksichtigt sind;
oder
b) bei der eigenstΣndig gewerblichen Lieferung von WΣrme
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2,
soweit sie nicht dort bereits berⁿcksichtigt sind;
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und
Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d
und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berⁿcksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder
Lastenaufzuges
Hierzu geh÷ren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Beaufsichtigung, der Bedienung, ▄berwachung und Pflege der
Anlage, der regelmΣ▀igen Prⁿfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit einschlie▀lich der Einstellung durch einen
Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Stra▀enreinigung und Mⁿllabfuhr
Hierzu geh÷ren die fⁿr die ÷ffentliche Stra▀enreinigung und
Mⁿllabfuhr zu entrichtenden Gebⁿhren oder die Kosten
entsprechender nicht ÷ffentlicher Ma▀nahmen.
9. Die Kosten der Hausreinigung und UngezieferbekΣmpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung geh÷ren die Kosten fⁿr die
SΣuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten
GebΣudeteile, wie ZugΣnge, Flure, Treppen, Keller, BodenrΣume,
Waschkⁿchen, Fahrkorb des Aufzuges.
10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu geh÷ren die Kosten der Pflege gΣrtnerisch angelegter
FlΣchen einschlie▀lich der Erneuerung von Pflanzen und
Geh÷lzen, der Pflege von SpielplΣtzen einschlie▀lich der
Erneuerung von Sand und der Pflege von PlΣtzen, ZugΣngen und
Zufahrten, die dem nicht ÷ffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu geh÷ren die Kosten des Stroms fⁿr die Au▀enbeleuchtung
und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten
GebΣudeteile, wie ZugΣnge, Flure, Treppen, Keller, BodenrΣume,
Waschkⁿchen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu geh÷ren die Kehrgebⁿhren nach der ma▀gebenden
Gebⁿhrenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach
Nummer 4 Buchstabe a berⁿcksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu geh÷ren namentlich die Kosten der Versicherung des
GebΣudes gegen Feuer-, Sturm- und WasserschΣden, der
Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung fⁿr das GebΣude,
den ╓ltank und den Aufzug.
14. Die Kosten fⁿr den Hauswart
Hierzu geh÷ren die Vergⁿtung, die SozialbeitrΣge und alle
geldwerten Leistungen, die der Eigentⁿmer (Erbbauberechtigte)
dem Hauswart fⁿr seine Arbeit gewΣhrt, soweit diese nicht die
Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Sch÷nheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgefⁿhrt werden, dⁿrfen Kosten
fⁿr Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt
werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage;
hierzu geh÷ren die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
regelmΣ▀igen Prⁿfung ihrer Betriebsbereitschaft einschlie▀lich
der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt
fⁿr eine nicht zur Wirtschaftseinheit geh÷rende Antennenanlage;
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen
privaten Verteilannlage;
hierzu geh÷ren die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die
laufenden monatlichen Grundgebⁿhren fⁿr Breitbandanschlⁿsse.
16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
Hierzu geh÷ren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
▄berwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung,
der regelmΣ▀igen Prⁿfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berⁿcksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten
Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von
NebengebΣuden, Anlagen und Einrichtungen.