home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Programmer 7500 / MAX_PROGRAMMERS.iso / PROGRAMS / UTILS / HAMRADIO / IH91054.ZIP / IH91054.TXT / text0000.txt < prev   
Encoding:
Text File  |  1991-01-13  |  32.9 KB  |  1,165 lines

  1.  
  2. Info-Hams Digest            Fri, 11 Jan 91       Volume 91 : Issue  54
  3.  
  4. Today's Topics:
  5.                                 PRBWON
  6.  
  7. Send Replies or notes for publication to: <Info-Hams@UCSD.Edu>
  8. Send subscription requests to: <Info-Hams-REQUEST@UCSD.Edu>
  9. Problems you can't solve otherwise to brian@ucsd.edu.
  10.  
  11. Archives of past issues of the Info-Hams Digest are available 
  12. (by FTP only) from UCSD.Edu in directory "mailarchives/info-hams".
  13.  
  14. We trust that readers are intelligent enough to realize that all text
  15. herein consists of personal comments and does not represent the official
  16. policies or positions of any party.  Your mileage may vary.  So there.
  17. ----------------------------------------------------------------------
  18.  
  19. Date: (null)
  20. From: (null)
  21. Subject: PRBWON
  22.     This file was created by W A 8 Z H N, J.D. (Jim) MacMILLAN
  23.     2760 Gibson Dr.  Rocky River, OH 44116
  24.  
  25.     NOTE: the symbol for section is not compatable in plain ascii and
  26.         will be shown as (sect.) in 19 places
  27.  
  28.     NOTE: underlining is a function of hardware or software and is omitted
  29.  
  30.     A great effort was made to properly format and correct the
  31.     errors made when this document after the printed copy was
  32.     scanned into this ASCII format.  
  33. ^L
  34.  
  35.  
  36.  
  37.                         filed 90 sept 21 am11:26
  38.                         clerk U.S. court
  39.                         northern ohio district
  40.                             cleveland
  41.         
  42.                 UNITED STATES DISTRICT COURT
  43.  
  44.                 NORTHERN DISTRICT OF OHIO
  45.  
  46.                  EASTERN DIVISION
  47.  
  48.     JAMES D. MacMILLAN,          )        1:87,CV 2820
  49.                                  )
  50.     Plaintiff,                   )
  51.                                  )
  52.        - vs -                    )                ORDER
  53.                                  )
  54.     CITY OF ROCKY RIVER, et al., )
  55.                                  )
  56.     Defendants.                  )
  57.  
  58.  
  59.     Battisti, J. 
  60.  
  61.  
  62.     Before the court is Defendants' Motion to Dismiss and/
  63.  
  64.     or for Summary Judgment.  Also before the court is Plaintiff's
  65.  
  66.     Motion for Partial Summary Judgment on Counts I and III of his
  67.  
  68.     Complaint.
  69.  
  70.          Plaintiff James D.  MacMillan ("MacMillan"), an amateur
  71.  
  72.     radio operator, licensed by the Federal Communication
  73.  
  74.     Commission, brings this action against the City of Rocky
  75.  
  76.     River, the Building Commissioner for the City of Rocky River
  77.  
  78.     ("Commissioner"), in his individual and official capacities,
  79.  
  80.     and the members of the Board or Zoning and Building Appeals
  81.  
  82.     of the City of Rocky River ("Board"), individually and in
  83.  
  84.     their official capacities, for denying, pursuant to certain
  85.  
  86.     City ordinances, his application to construct a thirty foot
  87.  
  88.     radio antenna system at his Rocky River residence.  MacMillan 
  89.  
  90.     seeks a declaratory judgment, injunctive relief and damages,
  91.  
  92.     based upon alleged violations of his rights under the United
  93.  
  94.                 1
  95. ^L
  96.  
  97.  
  98.  
  99.  
  100.     States Constitution and relevant federal statutory law (1)
  101.  
  102.          Jurisdiction in the federal district court is predicated
  103.  
  104.     upon these alleged violations of the United States
  105.  
  106.     Constitution and federal statutory law.  28 U.S.C. (sect.)(sect.) 1331,
  107.  
  108.     1337 and 1343 (1982).
  109.  
  110.  
  111.  
  112.  
  113.     I. FACTS
  114.  
  115.          On or about January 20, 1987, Plaintiff applied to the
  116.  
  117.     City of Rocky River for a building permit to construct a
  118.  
  119.     thirty (30) foot antenna system at his residence on Gibson
  120.  
  121.     Drive in Rocky River.  On June 5, 1987, the Commissioner
  122.  
  123.     notified the Plaintiff in writing that his application for a
  124.  
  125.     building permit was denied based upon three grounds.  First,
  126.  
  127.     the Plaintiff's proposed radio tower would exceed the maximum
  128.  
  129.     height allowance under section 1143.10(b) of the Codified
  130.  
  131.     Ordinances of the City of Rocky River.  Section 1143.10(b)
  132.  
  133.     states in relevant part that:
  134.  
  135.  
  136.         "broadcasting towers, radio... antennae... may
  137.         be erected above the height limit for the district,
  138.         subject to the following constraints:
  139.     
  140.             (1) The height from the base of such
  141.             structure, or the uppermost point at which such
  142.             structure is attached to a building, to the top
  143.             of such structure shall not be greater than the
  144.             horizontal distance from the base of the 
  145.             structure to the nearest adjoining property
  146.     
  147.     --------------
  148.          (1)Specifically, as an amateur radio operator, Plaintiff
  149.     claims violations of his rights under the Communications Act
  150.     of 1934, 47 U.S.C. (sect.) 151, et seq., and the rules and
  151.     regulations of the Federal Communications Commission ("FCC")
  152.     promulgated thereunder, 47 C.F.R. , Part 97.
  153.  
  154.                 2
  155. ^L
  156.  
  157.  
  158.  
  159.  
  160.         line. 
  161.  
  162.         Codified Ordinances of the City of Rocky River (sect.) 
  163.         1143.10 (Ord.  59-73, Passed July 23, 1973) (1985).
  164.  
  165.     In addition, the Commissioner stated that Plaintiff failed to
  166.  
  167.     provide certain technical information necessary to reviewing
  168.  
  169.     the permit application.  Finally, the Commissioner stated that
  170.  
  171.     the proposed radio tower was not necessary for the development
  172.  
  173.     of Plaintiff's property and would result in a substantial
  174.  
  175.     impairment of neighboring real estate values, thus justifying
  176.  
  177.     denial of the permit pursuant to section 1333.02 of the
  178.  
  179.     Codified Ordinance of the City of Rocky River.  Section
  180.  
  181.     1333.02 states that:
  182.  
  183.         Whenever application is made for a permit to
  184.         construct or alter a building or structure within
  185.         this City, and the Building Commissioner finds that
  186.         the proposed building or structure is of such value,
  187.         design, material or location that it will result in
  188.         a substantial impairment or destruction of value in
  189.         neighboring real estate, and if he further finds
  190.         that the use of the particular design, material or
  191.         location proposed, or substantially similar ones,
  192.         is not reasonably essential to the development of
  193.         the property proposed to be built or altered, the
  194.         Building Commissioner shall refuse to issue the
  195.         permit.  He shall within five days notify the
  196.         applicant of such refusal and the reason thereof.
  197.  
  198.         Codified Ordinances of the City of Rocky River
  199.         (sect.)1333.02 (Ord.  3077, passed November 14,
  200.         1955) (1985).
  201.  
  202.          Plaintiff appealed this determination to the Board.  On
  203.  
  204.     or about August 13, 1987, the Board approved the
  205.  
  206.     Commissioner's decision to refuse Plaintiff's application for
  207.  
  208.     a building permit. 
  209.  
  210.  
  211.                     3
  212. ^L
  213.  
  214.  
  215.     On or about August 27, 1987 Plaintiff appealed the
  216.  
  217.     Board's decision to the Cuyahoga County Court of Common Pleas,
  218.  
  219.     pursuant to Ohio Rev.  Code Ann.  (sect.) 2506.01 (Anderson 1981 &
  220.  
  221.     Supp.  1989).(2) See James D.  Macmillan, et al.  v.  the City of
  222.  
  223.     Rocky River, Ohio, et al. , Case No.  135089.  On or about
  224.  
  225.     October 6, 1987, Plaintiff filed a Motion for Enlargement of
  226.  
  227.     Time with the Cuyahoga County Court of Common Pleas,
  228.  
  229.     requesting an extension until October 27, 1987, to file a Brief
  230.  
  231.     in Support of his Appeal.  On or about October 27, 1987,
  232.  
  233.     Plaintiff filed a Motion to Stay Proceedings in that Appeal. 
  234.  
  235.     On November 9, 1987, Defendants filed a Brief in Opposition
  236.  
  237.     to Plaintiff's Motion to Stay Proceedings in the Court of
  238.  
  239.     Common Pleas.  Apparently, Plaintiff has, to date, filed no
  240.  
  241.     brief in support of his appeal in the court of common pleas. 
  242.  
  243.          On October 27, 1987, the same day Plaintiff filed his
  244.  
  245.     motion to stay proceedings in the court of common pleas,
  246.  
  247.     Plaintiff also filed the complaint in the instant case in
  248.  
  249.     federal court. 
  250.  
  251.          The complaint alleges six claims against the City, the
  252.  
  253.     Commissioner and the Board:
  254.  
  255.  
  256.     -----------------
  257.     (2)  (sect.) 2506.01 states that:
  258.  
  259.         Every... decision of any... board... or any
  260.         political subdivision of the state may be reviewed by the
  261.         common pleas court of the county in which the principal
  262.         office of the political subdivision is located...
  263.  
  264.  
  265.  
  266.  
  267.  
  268.  
  269.                     4
  270. ^L
  271.  
  272.  
  273.  
  274.  
  275.         Count I --- Sections 1331.01, 1333.02, and 1143.11(b) of
  276.  
  277.     the City Ordinances contravene federal law on their face and
  278.  
  279.     as applied to Plaintiff, thereby violating Art.  VI (sect.) 2 of the
  280.  
  281.     United States Constitution. 
  282.  
  283.          Count II --- Sections 1331.01, 1333.02, and 1143.11(b)
  284.  
  285.     are unconstitutional on their face and as applied, in that
  286.  
  287.     they unreasonably burden radio communications and interstate
  288.  
  289.     commerce, thereby violating Art.  I  (sect.) 8.
  290.  
  291.          Count III --- sections 1331.01, 1333.02, and 1143.11(b)
  292.  
  293.     are impermissibly vague and overbroad, thereby violating the
  294.  
  295.     First and Fourteenth Amendments. In addition, Defendants
  296.  
  297.     failure to promulgate reasonable rules relating to the grant
  298.  
  299.     of permits deprives Plaintiff of equal protection and due
  300.  
  301.     process, in violation of the Fourteenth Amendment. 
  302.  
  303.          Count IV --- Sections 1331.01, 1333.02, and 1143.11(b)
  304.  
  305.     are void and unconstitutional on their face and as applied
  306.  
  307.     insofar as they constitute an invalid exercise of state police
  308.  
  309.     power. 
  310.  
  311.          Count V --- sections 1331.01, 1333.02, and 1143.11(b) are
  312.  
  313.     void and unconstitutional on their face and as applied in that
  314.  
  315.     they deprive Plaintiff of equal protection in the exercise of
  316.  
  317.     his constitutional rights, guaranteed by the Fourteenth
  318.  
  319.     Amendment. 
  320.  
  321.          Count VI --- Defendant commissioner and Board members
  322.  
  323.     conspired to and did, under color of State law, deny plaintiff
  324.  
  325.     his constitutional right to a fair hearing and of his rights
  326.  
  327.  
  328.                     5
  329. ^L
  330.  
  331.  
  332.  
  333.  
  334.     and privileges under the First and Fourteenth Amendments and
  335.  
  336.     by statute.
  337.  
  338.          Plaintiff seeks declaratory and injunctive relief, as
  339.  
  340.     well as damages.  The suit names as defendants the City of
  341.  
  342.     Rocky River, the Commissioner in his official and individual
  343.  
  344.     capacity, and the Board members in their official and
  345.  
  346.     individual capacities. 
  347.  
  348.          Defendants argue that the court should invoke the
  349.  
  350.     doctrine of abstention and decline to exercise jurisdiction. 
  351.  
  352.     Alternatively, Defendants argue that Plaintiff's complaint
  353.  
  354.     should be dismissed in its entirety for failure to state a
  355.  
  356.     claim upon which relief can be granted, and/ or Defendants
  357.  
  358.     should be awarded summary judgement as a matter of law. 
  359.  
  360.     Defendants also argue that the Commissioner and the Board
  361.  
  362.     members are protected from civil liability by qualified
  363.  
  364.     immunity, and therefore, the complaint against them in their
  365.  
  366.     individual capacity should be dismissed.  Finally, Defendants
  367.  
  368.     argue that the Board members are not proper parties to the
  369.  
  370.     lawsuit, and thus, the court should dismiss all claims alleged
  371.  
  372.     against the members of the Board in their official capacity. 
  373.  
  374.          Plaintiff has moved for partial summary judgement on
  375.  
  376.     counts I and III.
  377.  
  378.  
  379.     II.  ABSTENTION
  380.  
  381.          The court finds no reason to abstain in the instant case. 
  382.  
  383.     Noting that "[a]bstention from the exercise of federal    
  384.  
  385.                     6
  386. ^L
  387.  
  388.  
  389.     jurisdiction is the exception, not the rule," Colorado River
  390.  
  391.     Water Conservation Dist.  v.  United States, 424 U.S.  800, 813
  392.  
  393.     (1976) and that absent "exceptional circumstances," County of
  394.  
  395.     Alleqheny v. Frank Mashuda Co. , 360 U.S.  185, 189 (1959), 
  396.  
  397.     federal courts have "the virtually unflagging obligation..
  398.  
  399.     . to exercise the jurisdiction given them, " Colorado River,
  400.  
  401.     424 U.S.  at 817, the Supreme Court has confined the
  402.  
  403.     circumstances appropriate for abstention to three general
  404.  
  405.     categories: (1) those that present "a federal constitutional
  406.  
  407.     issue which might be mooted or presented in a different
  408.  
  409.     posture by a state court determination of pertinent state law" 
  410.  
  411.     ("Pullman" abstention) ; (2) those that present "difficult 
  412.  
  413.     questions of state law bearing on policy problems of 
  414.  
  415.     substantial public import whose importance transcends the
  416.  
  417.     result in the case then at bar" ("Burford" abstention) ; and,
  418.  
  419.     (3) those in which "absent bad faith, harassment, or patently
  420.  
  421.     invalid state statute, federal jurisdiction has been invoked
  422.  
  423.     for the purpose of restraining state criminal proceedings"
  424.  
  425.     ("Younqer" abstention). Colorado River, 424 U.S.  at 815-816. 
  426.  
  427.          Defendants' brief argues that this court should abstain
  428.  
  429.     from ruling on Plaintiff's constitutional allegations under
  430.  
  431.     the Pullman line of cases.  This argument, however,
  432.  
  433.     demonstrates a misunderstanding of the nature of that
  434.  
  435.     doctrine.  Defendants claim that this court should withhold
  436.  
  437.     judgement until the Ohio courts have an opportunity to rule
  438.  
  439.     on the preemptive effect of the Federal Communications
  440.          
  441.                     7
  442. ^L
  443.  
  444.  
  445.     Commission's Memorandum Opinion and Order In the Matter of 
  446.  
  447.     Federal Preemption of State and Local Regulations Pertaining
  448.  
  449.     to Amateur Radio Facilities, 50 Fed.  Reg.  38813 (adopted
  450.  
  451.     September 16, 1985) (hereinafter referred to as "PRB-l").
  452.  
  453.          While the preemptive effect of PRB-l will be discussed
  454.  
  455.     herein, it is enough to note at this time that preemption is
  456.  
  457.     not an unresolved question of state law of the type envisioned
  458.  
  459.     in the Pullman line of cases.  Preemptive effect is, instead,
  460.  
  461.     a question of federal law, and thus, not a proper ground for
  462.  
  463.     Pullman abstention. 
  464.  
  465.          In addition, a federal court should only abstain under
  466.  
  467.     the Pullman doctrine where the state statute in question is
  468.  
  469.     uncertain.  Babbitt v.  United Farm Workers National Union, 442
  470.  
  471.     U.S.  289, 306 (1979).  In this instance, defendant has failed
  472.  
  473.     to indicate any way in which the relevant ordinances could be
  474.  
  475.     interpreted by Ohio state courts to avoid the constitutional
  476.  
  477.     questions raised in this action. 
  478.  
  479.          Burford abstention is also inappropriate in this case,
  480.  
  481.     as the state interest in local land use policy is insufficient
  482.  
  483.     to overcome the strong federal interest in promoting amateur
  484.  
  485.     radio operations.  The Supreme Court stated in the Colorado
  486.  
  487.     river case that "the presence of a federal basis for
  488.  
  489.     jurisdiction may raise the level of justification needed for
  490.  
  491.     abstention." 424 U.S.  at 815 n.2l.  In issuing PRB-l, the
  492.  
  493.     FCC created "a limited preemption of state and local
  494.  
  495.     regulations which preclude amateur communications." 50
  496.  
  497.                 8
  498. ^L
  499.  
  500.  
  501.     F.Reg.  38813.  PRB-l states that:
  502.  
  503.         The ruling is necessary so that amateurs and local
  504.         governing bodies alike will be aware of the strong
  505.         federal interest in promoting amateur communication.
  506.         The effect of the ruling is to give local 
  507.         communities and amateur operators a clear statement
  508.         of the federal interest in amateur communications. 
  509.  
  510.         Id.  (emphasis added).
  511.  
  512.     In addition, the ruling states that local ordinances "must be
  513.  
  514.     crafted to accommodate reasonably amateur communications" and
  515.  
  516.     to "represent the minimum practicable regulation to accomplish
  517.  
  518.     the local authority's legitimate purpose.  " Id.  at 38816. 
  519.  
  520.     In light of this clear federal interest and the presence of
  521.  
  522.     at least partial preemption of local ordinances, it would be
  523.  
  524.     inappropriate for this court to abstain. 
  525.  
  526.          Several other federal courts have refused to abstain
  527.  
  528.     in cases similar to the one at hand.  In Izzo v.  Borough of
  529.  
  530.     River Edge, 843 F.2d 765 (3rd Cir.  1988), the plaintiff, an
  531.  
  532.     amateur radio operator licensed by the FCC, applied to the
  533.  
  534.     borough planning board for a variance to construct a forty
  535.  
  536.     foot transmission tower at his residence.  After a hearing,
  537.  
  538.     the board denied the variance, and the applicant filed a
  539.  
  540.     complaint in district court alleging constitutional violations
  541.  
  542.     and an invalid exercise of the borough's police power.  The
  543.  
  544.     court stated that while " [f]ederal courts have expressly
  545.  
  546.     disavowed any desire to sit as a statewide board of zoning
  547.  
  548.     appeals hearing challenges to actions of municipalities.. 
  549.  
  550.     ., [t]he special circumstances here require that the district
  551.  
  552.                     9
  553. ^L
  554.  
  555.  
  556.  
  557.     court retain jurisdiction and adjudicate its dispute." Id.
  558.  
  559.     at 769.  Among those "special circumstances" was that "an
  560.  
  561.     express, narrow, and quite specific federal provision
  562.  
  563.     threatens, at most, only a minimal disruption of a broad state
  564.  
  565.     policy." Id.  See also Bodony v.  Incorporated Village of
  566.  
  567.     Sands Point, 681 F.Supp.  1009, 1014 (E.D.N.Y.  1987) (finding
  568.  
  569.     abstention in such cases "inappropriate").
  570.  
  571.          Accordingly, abstention is not warranted in the instant
  572.  
  573.     case. 
  574.  
  575.  
  576.  
  577.     III.  STANDARD OF REVIEW
  578.  
  579.          Defendants argue that this action should be dismissed
  580.  
  581.     pursuant to Fed.  R.  Civ.  Proc.  l2(b) (6) for failure to state
  582.  
  583.     a claim upon which relief can be granted or alternatively that
  584.  
  585.     summary judgment should be granted.  The court will treat
  586.  
  587.     Defendant's motion as one for summary judgment, as matters
  588.  
  589.     outside the pleadings are presented to and not excluded by
  590.  
  591.     the court.  Fed. R.  Civ.  P.  12 (b). The granting of summary
  592.  
  593.     judgment is proper "if the pleadings, depositions, answers to
  594.  
  595.     interrogatories, and admissions on file, together with the
  596.  
  597.     affidavits, if any, show that there is no genuine issue as
  598.  
  599.     to any material fact and that the moving party is entitled to a
  600.  
  601.     judgment as a matter of law." Fed.  R.  Civ.  P.  56(c) ; see
  602.  
  603.     Celotex Corp.  v.  Catrett, 477 U.S.  317 (1986). In considering
  604.  
  605.     the propriety of a motion for summary judgment, the court must
  606.  
  607.     view all facts and inferences in a light most favorable to the
  608.  
  609.                     10
  610. ^L
  611.  
  612.  
  613.     nonmoving party.  Securities and Exchange Commission v.  Blavin,
  614.  
  615.     760 F.2d 706, 710 (6th Cir.  1985). 
  616.  
  617.          "The moving party has the burden of showing the absence
  618.  
  619.     of genuine disputes over facts which, under the substantive
  620.  
  621.     law governing the issue, might affect the outcome of the
  622.  
  623.     action." Harris v.  Adams, 873 F.2d 929, 931 (6th Cir.  1989)
  624.  
  625.     (citing Anderson v.  Liberty Lobby, Inc. ., 477 U.S.  242
  626.  
  627.     (1986)). The nonmoving party, on the other hand, "is required
  628.  
  629.     to present some significant probative evidence which makes it
  630.  
  631.     necessary to resolve the parties' differing versions of the
  632.  
  633.     dispute at trial." 60 Ivy Street Corp.  v.  Alexander, 822 F.2d
  634.  
  635.     1432, 1435 (6th Cir.  1987) (citing First Nat'l Bank of Arizona
  636.  
  637.     v.  Cities Serv.  Co., 391 U.S.  253, 288-89 (1968)).  The
  638.  
  639.     nonmoving party must go beyond the pleadings "and by her own
  640.  
  641.     affidavits, or by the depositions, answers to
  642.  
  643.     interrogatories, and admissions on file, ' designate specific
  644.  
  645.     fact showing that there is a genuine issue for trial."
  646.  
  647.     Celotex Corp. , 477 U.S.  at 324. 
  648.  
  649.  
  650.     III.  PRECLUSION
  651.  
  652.          Plaintiff seeks summary judgement in this case on the
  653.  
  654.     ground that the local ordinances in question, both as written
  655.  
  656.     and applied, are preempted by PRB-l, and thus, may not be
  657.  
  658.     enforced without violating the Supremacy Clause of Article IV,
  659.  
  660.     section 2 of the United States Constitution.  "Federal
  661.  
  662.     preemption is premised on the Supremacy Clause and
  663.  
  664.                     11
  665. ^L
  666.  
  667.  
  668.     manifestation of Congressional intent to exclude state law."
  669.  
  670.     Bulchis v. City of Edmonds, 671 F.  Supp.  1270, 1273 (W.D.  Wash
  671.  
  672.     1987) (citing Chicago & North Western Transportation Co.  v. 
  673.  
  674.     Kalo Brick & Tile Co., 450 U.S.  311, 317 (1981)).  As
  675.  
  676.     "[f]ederal regulations have no less preemptive effect than
  677.  
  678.     federal statutes, " Fidelity Fed.  Sav.  & Loan Ass'n v.  De La
  679.  
  680.     Cuesta, 458 U.S.  141, 153 (1982), the FCC has the power to
  681.  
  682.     preempt local ordinances which conflict with federal policies.
  683.  
  684.     The FCC issued PRB-l pursuant to its power to "make such rules
  685.  
  686.     and regulations, and issue such orders, not inconsistent with
  687.  
  688.     this chapter, as may be necessary in the execution of its
  689.  
  690.     functions.  " 47 U.S.C.  (sect.) 154(i).
  691.  
  692.          It must be noted initially that this court need not even
  693.  
  694.     consider the possible preemption of (sect.) 1143.11(b), as it is the
  695.  
  696.     court's opinion that there is no violation of that ordinance
  697.  
  698.     as drafted.  Where a "state's highest court has not spoken to
  699.  
  700.     the question in controversy, the federal court must discern
  701.  
  702.     how the state courts would respond if confronted with the
  703.  
  704.     question.  " Hartford Fire Ins.  Co.  v.  Lawrence, Dykes,
  705.  
  706.     Goodenberger, Bower & Clancy, 740 F.2d 1362, 1365 (6th Cir.
  707.  
  708.     1984). Neither party has identified any instance in which the
  709.  
  710.     Supreme Court of Ohio has had the opportunity to interpret
  711.  
  712.     (sect.) 1143.11(b).  Certainly, defendant has shown no state court
  713.  
  714.     support for the Commissioner's interpretation of the
  715.  
  716.     ordinance.  See Deposition of Kevin Beirne, at 78-83.  "Under
  717.  
  718.     Ohio law, " [i]t is a cardinal rule that a court must first
  719.  
  720.                     12
  721. ^L
  722.  
  723.  
  724.     look to the language of the statute itself to determine the
  725.  
  726.     legislative intent. ... If that inquiry reveals that the
  727.  
  728.     statute conveys a meaning which is clear, unequivocal and
  729.  
  730.     definite, at that point the interpretive effort is at an end
  731.  
  732.     and the statute must be applied accordingly.  ' " Id.  at 1365 
  733.  
  734.     (citing Provident Bank v.  Wood, 36 Ohio St.2d 101, 105-06, 304 
  735.  
  736.     N.E.2d 378 (1973)). 
  737.  
  738.          The Sixth Circuit has also stated that in the absence of
  739.  
  740.     state authority, federal courts must be "guided by applicable
  741.  
  742.     principles of state law and by relevant decisions of other 
  743.  
  744.     jurisdictions." Aims v.  State Farm Fire & Casualty Co. , 731 
  745.  
  746.     F.2d 1245 (1984).  The Supreme Court of Ohio has stated:
  747.         
  748.             This court has long held that statutes imposing 
  749.             restrictions on the use of private property must be 
  750.             strictly construed. ... All doubts should be 
  751.             resolved in favor of the free use of private 
  752.             property rather than in favor of restrictions on 
  753.             such use. 
  754.  
  755.             Gennari v.  Andres-Tucker Funeral Home, Inc. , 21 Ohio St.  
  756.             3d 102, 488 N.E.2d 174, 177 (1986). 
  757.  
  758.  
  759.         See also Pinnacle Woods Survival Game, Inc.  v.  Hambden
  760.  
  761.         Township Zoning Inspector, 33 Ohio App.  3d 139, 514 N.E.2d 
  762.         
  763.         906, 908 (1986) (stating that "[s]tatutes or ordinances which 
  764.         
  765.         impose restrictions upon the use of private property will be 
  766.         
  767.         strictly construed and their scope cannot be extended to 
  768.         
  769.         include limitations not therein clearly proscribed") ; and
  770.         
  771.         Cicerella, Inc.  v.  Jerusalem Township Bd.  of Zoning Appeals,
  772.  
  773.         59 Ohio App.  2d 31, 392 N.E.2d 574, 577 (1978) (stating that
  774.  
  775.         "[i]n determining the permitted use of property under a zoning
  776.  
  777.  
  778.                                      13
  779. ^L
  780.  
  781.  
  782.  
  783.  
  784.     Classification in which terms and language therein are not
  785.  
  786.     otherwise defined, the common and ordinary meaning of these
  787.  
  788.     terms and language must be considered, liberally construing
  789.  
  790.     the terms and language in favor of the permitted use so as not
  791.  
  792.     to extend the restrictions to any limitation of use not
  793.  
  794.     therein clearly prescribed").
  795.  
  796.          The plain language of the   (sect.) 1143.11(b) allows for two
  797.  
  798.     methods of measuring antenna height.  An antenna may either
  799.  
  800.     be measured from its base to its top, or from the uppermost
  801.  
  802.     point at which it is attached to a building to its top.  As
  803.  
  804.     long as either of these measurements is shorter than the
  805.  
  806.     distance from the base of the antenna to the nearest adjoining
  807.  
  808.     property line , there is no violation of the ordinance. 
  809.  
  810.     Plaintiff's thirty foot antenna will be attached to the
  811.  
  812.     building at a height of twelve feet and will be between
  813.  
  814.     twenty-seven and thirty feet from the nearest adjoining
  815.  
  816.     property line.  Since there is no violation of the ordinance
  817.  
  818.     as drafted this court need not examine the question of
  819.  
  820.     preemption. 
  821.  
  822.          The court now turns to the possible preemption of (sect.) 
  823.  
  824.     1333.02.(3)   In issuing PRB-l, the FCC attempted to reach an
  825.  
  826.     Accommodation between the federal interest in regulating
  827.  
  828.     amateur radio operators and the state interest in regulating
  829.  
  830.     --------------
  831.  
  832.     (3)    The court will not consider plaintiff's challenge
  833.         of (sect.)1331.01. Since plaintiff appealed the decision of the
  834.         Commissioner, he was properly before the Board regardless of
  835.         the filing of a protest under  (sect.) 1331.01. 
  836.  
  837.                 14
  838. ^L
  839.  
  840.  
  841.     land use.  PRB-l describes the conflict as follows:
  842.  
  843.         Few matters coming before us present such a clear
  844.         dichotomy of viewpoint as does the instant issue.
  845.         The cities, counties, local communities and housing
  846.         associations see an obligation to all of their
  847.         citizens and try to address their concerns.  This
  848.         is accomplished through regulations, ordinances or
  849.         covenants oriented toward the health, safety and
  850.         general welfare of those they regulate.  At the
  851.         opposite pole are the individual amateur operators
  852.         and their support groups who are troubled by local
  853.         regulations which may inhibit the use of amateur
  854.         stations or, in some instances ,totally preclude
  855.         amateur communications.
  856.  
  857.         50 Fed.Reg.  at 38815. 
  858.  
  859.     PRB-l determines that a limited preemption policy is
  860.  
  861.     warranted, and states:
  862.  
  863.         Because amateur station communications are only as
  864.         effective as the antennas employed, antenna height
  865.         restrictions directly affect the effectiveness of
  866.         amateur communications.  Some amateur antenna
  867.         configurations require more substantial
  868.         installations than others if they are to provide the
  869.         amateur operator with the communications that he/she
  870.         desires to engage in. . ..  We will not, however
  871.         specify any particular height limitations below
  872.         which a local government may not regulate, nor will
  873.         we suggest the precise language that must be
  874.         contained in local ordinances, such as mechanisms
  875.         for special exceptions, variances, or conditional
  876.         use permits.  Nevertheless, local regulations which
  877.         involve placement, screening, or height of antennas
  878.         based on health, safety, or aesthetic considerations
  879.         must be crafted to accommodate reasonably amateur
  880.         communications, and to represent the minimum
  881.         practicable regulation to accomplish the local
  882.         authority's legitimate purpose. 
  883.  
  884.         Id.  at 38816. 
  885.  
  886.          The court concludes that (sect.) 1333.02 is not facially
  887.  
  888.     invalid since it provides a sufficient structure for balancing
  889.  
  890.     state and federal interests as required by PRB-l.  By its
  891.  
  892.                 15
  893. ^L
  894.  
  895.  
  896.     terms the ordinance provides for a balancing of the effect of
  897.  
  898.     an improvement on neighboring property values against the
  899.  
  900.     reasonable need for the improvement to develop the property.
  901.  
  902.     As interpreted by Defendant, however, reasonable need in this
  903.  
  904.     situation involves reasonable need for the particular antenna
  905.  
  906.     to carry on effective communication of the type desired.  See
  907.  
  908.     Defendant' Brief in Opposition to Plaintiff's Motion for
  909.  
  910.     Partial Summary Judgement, at 16.  Interpreted as such, the 
  911.  
  912.     ordinance could be applied to give reasonable consideration
  913.  
  914.     to both the city's local interests and Plaintiff's federally
  915.  
  916.     protected interest in amateur radio operation. 
  917.  
  918.          The court concludes, however, that the City of Rocky
  919.  
  920.     River did not apply the ordinance in such a way as to provide
  921.  
  922.     for the reasonable accommodation of amateur radio
  923.  
  924.     communications, and therefore, its ability to apply (sect.) 1333.02 
  925.  
  926.     as it did in this action is preempted by PRB-l. 
  927.  
  928.          It is only too clear from the depositions of Building
  929.  
  930.     commissioner Beirne and Gordon Stofer, a member of the Board
  931.  
  932.     of Zoning and Building Appeals, that neither the Commissioner,
  933.  
  934.     nor the Board had more than a cursory understanding of PRB-l
  935.  
  936.     and its requirements.  Despite this, the City's actions might
  937.  
  938.     still be held legitimate if the decision making process
  939.  
  940.     included a reasonable accommodation of the federal
  941.  
  942.     government ' s interest in amateur radio communications. 
  943.  
  944.     Evidence of such an accommodation, however, is totally
  945.  
  946.     lacking. 
  947.  
  948.                 16
  949. ^L
  950.  
  951.  
  952.          The Commissioner's letter of June 5, 1987 denying 
  953.  
  954.     Plaintiff's application for a building permit was largely
  955.  
  956.     conclusory.  There was no indication in the letter that the
  957.  
  958.     Plaintiff's needs for adequate communication had been
  959.  
  960.     adequately considered.  This combined with the Commissioner's
  961.  
  962.     obvious lack of understanding of radio communications at the
  963.  
  964.     time of his deposition indicates that concerns over property
  965.  
  966.     values and neighbors protests may have predominated in the
  967.  
  968.     decision making process.(4)  The Board ' s verbal affirmance of the
  969.  
  970.     Commissioner's decision, unsupported as it is by any written
  971.  
  972.     opinion, fails to show any attempt to accommodate federal
  973.  
  974.     interests.  Quite simply, there is nothing in the record to
  975.  
  976.     indicate that federal interests in amateur radio operation
  977.  
  978.     were sufficiently considered, or for that matter even
  979.  
  980.     adequately understood, by either the Commissioner or the
  981.  
  982.     Board. 
  983.  
  984.          Due to the court's holding on preemption, the plaintiff's
  985.  
  986.     second ground for summary judgement need not be considered. 
  987.  
  988.     ------------------
  989.  
  990.          4    The third ground for the Commissioner's denial of
  991.     a building permit was the Plaintiff's failure to submit 
  992.     certain technical documents.  While the City of Rocky River
  993.     clearly has the right to require applicants for building
  994.     permits to submit all necessary technical documents, the 
  995.     Plaintiff has raised the point that the Commissioner's first 
  996.     mention of some of these documents was in the letter denying 
  997.     the permit.  It is somewhat unclear from the record the extent 
  998.     to which the Plaintiff met the statutory requirement for a 
  999.     permit.  It is unnecessary, however, for the court to reach
  1000.     this point, since the Board's verbal affirmance of the 
  1001.     Commissioner's decision was based upon the effect of the 
  1002.     antenna on property values and the Plaintiff's need for the
  1003.     antenna. 
  1004.  
  1005.                 17
  1006. ^L
  1007.  
  1008.  
  1009.  
  1010.  
  1011.     The only issue remaining is that of damages. 
  1012.  
  1013.  
  1014.  
  1015.  
  1016.     IV.  DAMAGES
  1017.  
  1018.          Defendant claims that due to the availability of
  1019.  
  1020.     qualified immunity all claims for damages against the
  1021.  
  1022.     Commissioner and members of the Board in their individual
  1023.  
  1024.     capacities should be dismissed.  The Supreme Court of the
  1025.  
  1026.     United States has recognized that "permitting damages suits
  1027.  
  1028.     against government officials can entail substantial social
  1029.  
  1030.     costs, including the risk that fear of personal monetary
  1031.  
  1032.     liability and harassing litigation will unduly inhibit
  1033.  
  1034.     officials in the discharge of their duties." Anderson v.
  1035.  
  1036.     Creighton, 483 U.S.  635, 638 (1987).  In light of this danger, 
  1037.  
  1038.     he Court has "generally provid[ed] government officials
  1039.  
  1040.     performing discretionary functions with a qualified immunity, 
  1041.  
  1042.     shielding them from civil damages liability as long as
  1043.  
  1044.     their actions could reasonably have been thought consistent with
  1045.  
  1046.     the rights they are alleged to have violated." Id.  (citing 
  1047.  
  1048.     Malley v.  Briggs, 475 U.S.  335, 344-45 (1986), for the
  1049.  
  1050.     proposition that "qualified immunity protects all but the
  1051.  
  1052.  
  1053.     plainly incompetent or those who knowingly violate the law ' " ).
  1054.  
  1055.          The applicability of qualified immunity turns on the
  1056.  
  1057.     "objective legal reasonableness" of the government official's
  1058.  
  1059.     action "assessed in light of the legal rules that were clearly
  1060.  
  1061.     established' at the time it was taken.  " Id.  (citations
  1062.  
  1063.     omitted). "On summary judgement, the judge appropriately may
  1064.  
  1065.                 18
  1066. ^L
  1067.  
  1068.  
  1069.     determine, not only the currently applicable law, but whether
  1070.  
  1071.     that law was clearly established at the time an action
  1072.  
  1073.     occurred.  If the law at that time was not clearly
  1074.  
  1075.     established, an official could not reasonably be expected to
  1076.  
  1077.     anticipate subsequent legal developments, nor could he fairly
  1078.  
  1079.     be said to know' that the law forbade conduct not previously
  1080.  
  1081.     identified as unlawful." Harlow v.  Fitzgerald, 457 U.S.  800,
  1082.  
  1083.     818 (1982) (footnote omitted). 
  1084.  
  1085.     As noted previously, the case at hand turns largely on 
  1086.  
  1087.     the extent to which PRB-l preempts enforcement of the local
  1088.  
  1089.     ordinances in question.  While PRB-l indicated that local
  1090.  
  1091.     regulations "must be crafted to accommodate reasonably amateur
  1092.  
  1093.     communications, and to represent the minimum practicable
  1094.  
  1095.     regulation, " it also refused to "specify any particular height
  1096.  
  1097.     limitation below which a local government may not regulate"
  1098.  
  1099.     and declined to "suggest the precise language that must be
  1100.  
  1101.     contained in local ordinances." 50 Fed.  Reg.  at 38816. 
  1102.  
  1103.          In light of this vague language, the court holds that
  1104.  
  1105.     Plaintiff's rights under PRB-l were not sufficiently clear 
  1106.  
  1107.     that a reasonable government official should have known that
  1108.  
  1109.     enforcement of the ordinances in question would be violative
  1110.  
  1111.     of those rights.  The conduct of the Commissioner and the
  1112.  
  1113.     members of the Board is held to be objectively reasonable,
  1114.  
  1115.     thus entitling them to qualified immunity from damages.
  1116.  
  1117.          Plaintiff is instructed to submit a brief within twenty
  1118.  
  1119.     days of the entry of this order detailing the grounds and
  1120.  
  1121.                 19
  1122. ^L
  1123.  
  1124.  
  1125.     Basis for any further claims for monetary damages.  Defendant
  1126.  
  1127.     may respond within ten days thereafter. 
  1128.  
  1129.  
  1130.     IV.  CONCLUSION
  1131.  
  1132.          Accordingly, Defendant's motion for summary judgement is
  1133.  
  1134.     GRANTED to the extent that (sect.) 1333. 02 and 1143. 10 (b) are held
  1135.  
  1136.     to be facially valid, and the Commissioner and members of the
  1137.  
  1138.     Board are found to have qualified immunity from damages.
  1139.  
  1140.     Plaintiff's motion for summary judgement is GRANTED to the
  1141.  
  1142.     extent that the process employed by the City in denying his
  1143.  
  1144.     application to erect his antenna is declared invalid.
  1145.  
  1146.          IT IS SO ORDERED. 
  1147.  
  1148.  
  1149.  
  1150.  
  1151.  
  1152.  
  1153.  
  1154.  
  1155.  
  1156. Frank J. Battisti 
  1157. United States District Judge
  1158.  
  1159.                 20
  1160.  
  1161. ------------------------------
  1162.  
  1163. End of Info-Hams Digest
  1164. ******************************
  1165.