home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Current Shareware 1994 January / SHAR194.ISO / finance / bimort.zip / NEWPAY.TXT < prev    next >
Text File  |  1993-09-22  |  9KB  |  170 lines
  1.           
  2.           
  3.           
  4.                              A NEW WAY TO PAY
  5.           
  6.                American homeowners throughout the nation are
  7.           being introduced to a new way of paying off their
  8.           home - the biweekly mortgage prepayment program. 
  9.           Biweekly mortgages differ from conventional 30 year
  10.           loans because instead of paying one monthly payment,
  11.           twelve times per year, a homeowner will make one half
  12.           of the normal monthly payment every two weeks.
  13.                Why should it matter if a payment is paid on the
  14.           first of each calendar month or every two weeks, you
  15.           might ask?  Well, let's look at this concept a little
  16.           closer.  There are 52 weeks in each year.  There are
  17.           also 12 months in each year.  If you divide 52 weeks by
  18.           12 months you arrive at roughly 4 1/3 weeks per month.
  19.                The month of January has 31 days or 4 1/3 weeks. 
  20.           In February, there are only 28 days, and thus, there
  21.           are 4 weeks even.  If you're like most homeowners,
  22.           you'll make your house payment on the 1st of the month
  23.           and will make 12 monthly payments per year.  Usually,
  24.           the house payment is the single biggest expense!
  25.           
  26.           26 biweekly payments
  27.           
  28.                On the biweekly mortgage or payment plan, you will
  29.           pay one half of your regular monthly mortgage payment
  30.           every two weeks.  If we look at the number of weeks per
  31.           year, there are 52.  Thus, if we are paying a mortgage
  32.           every two weeks, we can easily calculate the total
  33.           number of yearly biweekly payments by dividing 52 weeks
  34.           by 2 (biweekly).  So, we come up with 26 biweekly
  35.           payments each year.
  36.           
  37.           13 monthly payments
  38.           
  39.                Taken one step further, if there are 26 biweekly
  40.           payments in a year, and you divide again by 2 (half the
  41.           monthly payment), you will end up with 13 monthly
  42.           payments instead of the usual 12.  All we have really
  43.           done is to eliminate the windfall that occurs each time
  44.           a month has several extra days.  Most Americans are
  45.           paid biweekly, so this type of payment schedule is
  46.           becoming very popular.
  47.           
  48.           They started in Canada
  49.           
  50.                Biweekly mortgages have been popular in Canada for
  51.           two decades.  There are 3 principal reasons for this. 
  52.           First, it makes sense to have loan payments correspond
  53.           to paydays.
  54.                Second, it also makes the mortgage payment easier
  55.           to handle because you are paying half a payment as
  56.           opposed to the full payment.
  57.                Third, in Canada, mortgage interest is not
  58.           deductible under their tax laws so anything that will
  59.           lower the overall liability of each homeowner is of
  60.           prime concern.
  61.           
  62.           U.S. banks get involved
  63.           
  64.                In the early 1980s, a few banks in the
  65.           Northeastern U.S. caught onto the idea of biweekly
  66.           mortgages but ran into some roadblocks.  Long term
  67.           mortgages are ingrained in this country's financial
  68.           history and making changes in the mortgage industry is
  69.           not easy.
  70.                Also, banks and mortgage lenders receive mortgage
  71.           payment checks from homeowners at the beginning of each
  72.           calendar month and so by changing to a biweekly payment
  73.           plan, the banks would have to double the number of
  74.           payments processed each month which would essentially
  75.           double their mortgage servicing costs.  That by itself
  76.           was enough to kill the biweekly concept entirely.
  77.                There was also another hurdle that offered
  78.           continuing resistance to biweekly mortgages in this
  79.           country and that was how to pay for them. Back in the
  80.           early 1930s, just after the Great Depression, Congress
  81.           was trying to find ways to get the U.S. economy back on
  82.           track.  The country needed housing badly but there were
  83.           major problems to deal with.
  84.                The largest problem with the housing industry
  85.           after the Great Depression was lack of funds for
  86.           construction and home loans.  Banks did not have much
  87.           capital and each time they made a home loan, their
  88.           resources were further depleted.
  89.           
  90.           The Fannie-Mae connection
  91.           
  92.                To correct this problem, Congress decided to
  93.           create a quasi-governmental agency known as Fannie-Mae,
  94.           the Federal National Mortgage Association.  Fannie-Mae
  95.           was set up by the federal government under a federal
  96.           corporate charter.
  97.                Securities were sold to the public through
  98.           brokerage firms and by buying stock in Fannie-Mae, you
  99.           were essentially buying U.S. government-backed
  100.           securities.  Thus, if you had a VA or FHA mortgage, you
  101.           were basically buying part of your own mortgage.
  102.                The money generated from the sale of securities
  103.           was used to buy mortgages from banks throughout the
  104.           country, thus replenishing the money supply.  This
  105.           allowed each bank to make home loans and then resell
  106.           the mortgages to Fannie-Mae to quickly recover their
  107.           money.
  108.           
  109.           A huge success
  110.           
  111.                Fannie-Mae was a huge success and eventually
  112.           gained competitors such as Freddie-Mac and others that
  113.           bought mortgages from the banks and resold them as
  114.           securities.  This continues to this day and is part and
  115.           parcel of our financial system...which leads to another
  116.           problem for biweekly mortgages.
  117.                Since payments to investors are usually paid
  118.           monthly, there was the problem of how to pass on
  119.           investment distributions to investors.  No one was
  120.           prepared to change this system, just for a clever new
  121.           type of mortgage.  This became a roadblock to
  122.           popularity for the biweekly.  Sure, they were popular
  123.           for homeowners but if stockholders did not have an easy
  124.           way to invest in the new mortgages, they were doomed to
  125.           a lack of capitalization.
  126.                Since biweekly mortgages had so much potential and
  127.           were gaining popularity so quickly, many banks began
  128.           offering them and retaining the mortgages in their own
  129.           investment portfolio as a gimmick to attract customers. 
  130.           And it worked very well as they became every more
  131.           popular.
  132.           
  133.           Tremendous potential
  134.           
  135.                As Fannie-Mae became more involved with the
  136.           biweekly mortgage, they realized its tremendous
  137.           potential and saw its popularity gaining rapidly. 
  138.           Since Fannie-Mae is essentially controlled by the U.S.
  139.           government, the biweekly was pushed as an equity
  140.           builder because the government likes to encourage
  141.           Americans to invest and save...and the biweekly
  142.           mortgage built home equity faster than anything!
  143.                In early 1988, the final roadblocks for biweekly
  144.           mortgages were removed by an announcement from Fannie-
  145.           Mae.  They agreed to buy biweekly mortgages from banks
  146.           provided the biweekly payments were debited from the
  147.           borrower's account using the ACH (Automated Clearing
  148.           House) run by the Federal Reserve System.
  149.                Automated electronic reoccurring debits are far
  150.           less expensive than opening envelopes with coupons. 
  151.           Not only that, but Fannie-Mae also solved the
  152.           investment hurdle by passing payments on to investors
  153.           monthly.
  154.           
  155.           Roadblocks gone in 1988
  156.           
  157.                With these roadblocks removed in February of 1988,
  158.           the biweekly mortgage had successfully become a part of
  159.           the American mortgage system and could now grow at a
  160.           pace more rapid than anything seen in recent mortgage
  161.           history.  Banks and mortgage lenders throughout the
  162.           United States are changing computer software and
  163.           procedures to handle the new biweekly mortgage
  164.           popularity.
  165.                Due to the enormous acceptance or this type of
  166.           mortgage, more and more banks and lenders are beginning
  167.           to offer them as the word spreads.  And why not?
  168.           
  169.           
  170.