home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Media Share 9 / MEDIASHARE_09.ISO / business / homebuy.zip / HOMEBUY.DOC < prev    next >
Text File  |  1992-04-14  |  31KB  |  637 lines
  1. ***********************************************************************
  2. *   This file serves as the on-line user's guide to Homebuying and    *
  3. *   Refinancing 2.0.  Once the program is started you can access this *
  4. *   file from the Main Menu and select individual sections to look    *
  5. *   at or print the entire guide with appropriate breaks.             *
  6. ***********************************************************************
  7.  
  8. [1]
  9. 1) Overview
  10.  
  11. Homebuying and Refinancing 2.0 is much more than just another loan
  12. amortization program.  Its comprehensive financial analysis of buying
  13. or refinancing a home, or prepaying an existing mortgage can help
  14. homebuyers and homeowners save thousands of dollars.  Perspective
  15. homebuyers will find the program's analysis of buying a home versus
  16. renting indispensable.  Real estate agents can increase the level of
  17. service they provide to their clientele by using the program to create
  18. quick a nd accurate homebuying analysis reports.
  19.  
  20. Homebuying and Refinancing 2.0 is the premier home purchase analysis
  21. program designed for the homebuyer, homeowner, or real estate agent.
  22. For the homebuyer the program determines total yearly and monthly costs
  23. (PITI, points, and expenses), after-tax costs, and present value costs
  24. for several types of loans including fixed and adjustable rate.  The
  25. program also rates a homebuyer's chances of loan approval and compares
  26. the cost of buying a home versus renting.  For the homeowner the
  27. program helps evaluate the financial consequences of making prepayments
  28. or refinancing an existing loan.  Refinancing results include
  29. calculation of monthly payment savings, total present value savings
  30. over loan life, and break-even times for a wide range of interest rates
  31. and points.  For the real estate agent, the program produces a
  32. professional looking package of clear and straightforward results with
  33. a customized cover page.
  34.  
  35. Homebuying and Refinancing 2.0 is an easy-to-use menu driven program
  36. with pop-up pick lists, context sensitive help, and an on-line users'
  37. guide.   Many of the program's data items have default values which the
  38. user can accept or easily change.  Although the program contains the
  39. most recent IRS tax parameters, the user can change these items so the
  40. program's tax calculations stay accurate in future years without the
  41. need for yearly updates.  Additionally, a user can change the program's
  42. loan qualification criteria to account for variations between regions
  43. of the country and lending institutions.  The program also allows a
  44. user to save and recall cost analysis data to disk (several sample data
  45. files are distributed with the program).  The program will run on any
  46. IBM-compatible PC with at least 256K of available memory.  The
  47. shareware registration fee is $30.
  48.  
  49. Homebuying and Refinancing 2.0 represents a major upgrade to my
  50. previous program,  BuyAHome 1.4.  Although BuyAHome 1.4 has been rated
  51. the best home purchase shareware program on the market (PsL News review
  52. of similar programs, 9/90), my new program is greatly expanded in both
  53. usefulness and functionality.  The major enhancements found in the new
  54. program include: analysis of refinancing, analysis of buying versus
  55. renting, escalation of income, file saving and recalling of data and
  56. results, pop-up pick lists, customized report cover page, and user
  57. definable loan qualification criteria.  If you have any questions about
  58. Homebuying and Refinancing 2.0 please write or call Tim Byers at the
  59. address or phone number listed throughout the program or send a
  60. CompuServe mail message to 73757,1256.
  61.  
  62. Homebuying and Refinancing 2.0 is distributed as a shareware (try-
  63. before-you-buy) program.  If, after a reasonable testing period, the
  64. program proves useful to you then you are required to either register
  65. the shareware version or order the retail version.  To find out how to
  66. register Homebuying and Refinancing 2.0 and the benefits for doing so,
  67. please select the appropriate option from the main menu screen.
  68.  
  69.                              _______
  70.                         ____|__     |               (tm)
  71.                      --|       |    |-------------------
  72.                        |   ____|__  |  Association of
  73.                        |  |       |_|  Shareware
  74.                        |__|   o   |    Professionals
  75.                      -----|   |   |---------------------
  76.                           |___|___|    MEMBER
  77.  
  78. This program is produced by a member of the Association of Shareware
  79. Professionals (ASP).  ASP wants to make sure that the shareware
  80. principle works for you.  If you are unable to resolve a shareware
  81. related problem with an ASP member by contacting the member directly,
  82. ASP may be able to help.  The ASP Ombudsman can help you resolve a
  83. dispute or problem with an ASP member, but does not provide technical
  84. support for members' products.  Please write to the ASP Ombudsman at
  85. 545 Grover Road, Muskegon, MI 49442-9247 or send a CompuServe message
  86. via CompuServe Mail to ASP Ombudsman 70007,3536.
  87.  
  88. [2]
  89. 2) Moving Around the Program
  90.  
  91. To choose a menu option move the pointer to the appropriate choice and
  92. press ENTER, or just press the number associated with the desired menu
  93. option.  To fill out the program's input screens simply type in a
  94. response to the corresponding question and press either the ENTER key
  95. or the up and down ARROW keys.  If the program detects an error in an
  96. input response the program sounds an audible reply and displays a 2
  97. line error message near the bottom of the screen.  At this point either
  98. type in a new response or press the ESCAPE key to redisplay the last
  99. correct response.  The ESCAPE key can also be used to move the user
  100. immediately to the beginning of the previous screen.  Pressing F1 when
  101. {F1 Help} is displayed causes 2 lines of context sensitive help text to
  102. be displayed at the bottom of the current screen.  Also, pressing F10,
  103. when the phrase {F10 Change to Monochrome} or {F10 Change to Color} is
  104. displayed, will cause the color of the input bar to change.
  105.  
  106. [3]
  107. 3) Functionality of Utilities
  108.  
  109.  
  110. --- Change Cover Page Information ---
  111.  
  112. The program allows a user to create a customized cover page in front of
  113. the printed results by typing in information on each of the following
  114. items:
  115.  
  116.     Company
  117.  
  118.     Office
  119.  
  120.     Agent
  121.  
  122.     Customer
  123.  
  124. If you do not want a cover page printed with each report then change
  125. the answer to "No" for "Print cover page before reports (Y/n)?"
  126.  
  127. By pressing the appropriate function key a user can save the cover
  128. information to a file which the program looks when it starts up.
  129.  
  130. --- Change IRS Tax Rate Parameters ---
  131.  
  132. Homebuying and Refinancing 2.0 uses the calculations found in the 1991
  133. IRS Tax Rate Schedules and the Standard Deduction Chart.  These values
  134. can be changed by the user to keep the program's tax parameters current
  135. with future IRS rate changes.  The option to change the IRS tax
  136. schedules is accessed from Homebuying and Refinancing 2.0's Main Menu.
  137. Following is a list of the program's IRS tax parameters and a
  138. discussion of each item:
  139.  
  140.     Amount of deduction per exemption ($):  Amount of IRS tax deduction
  141.          per claimed exemption.
  142.  
  143.     Tax rates (%):  The 3 tax rates currently used by the IRS to
  144.          determine an individual's tax.  Homebuying and Refinancing
  145.          2.0 's 1991 default values are 15, 28, and 31 percent.
  146.  
  147.     Income limit per tax rate per filing status ($):  These income
  148.          limits are critical to the calculations of after-tax values.
  149.          Homebuying and Refinancing 2.0's default values, as well as
  150.          the programs tax calculations, are taken from the 1991 IRS
  151.          1040 manuals.
  152.  
  153.     Standard deductions per filing status ($):  The IRS tax deduction
  154.          for each filing status.  This is important in figuring out the
  155.          tax savings associated with a buying a home.  If the user's
  156.          non-housing deductions are less than the user's standard
  157.          deduction then some of the housing deductions will not be
  158.          available to reduce the user's effective taxes.  In some cases
  159.          it is even possible for the after-tax cost to equal the
  160.          before-tax cost. This occurs when the non-housing deductions
  161.          plus housing deductions* are less than the standard deduction
  162.          (usually late in the life of the loan).
  163.  
  164.     Full deduction limit ($):  The IRS limit at which the amount of
  165.          deduction per exemption begins to be lowered.
  166.  
  167. A change made to any of the data items within the IRS Tax Parameter
  168. screen will produce a change in the screen's subtitle from Homebuying
  169. and Refinancing 2.0's default values to User defined values.  To
  170. redisplay Homebuying and Refinancing 2.0's default values press the F4
  171. function key.
  172.  
  173.     *  Housing deductions in Homebuying and Refinancing 2.0 include:
  174.        the loan's interest payments, property taxes, and points (when
  175.        appropriate).
  176.  
  177.  
  178. --- Change Loan Qualifying Criteria ---
  179.  
  180. Homebuying and Refinancing 2.0's criteria for determining the chances
  181. of loan approval can be changed with this utility.  The loan criteria
  182. parameters can be changed separately for FHA, VA, and conventionally
  183. backed loans to account for variations between different institutions
  184. and regions of the country.  By pressing the appropriate function key a
  185. user can save user defined criteria to a file which the program looks
  186. when it starts up.
  187.  
  188. [4]
  189. 4) Entering Homebuying Data
  190.  
  191. To properly evaluate the total cost of buying a home, Homebuying and
  192. Refinancing 2.0 requires user response to questions in the following 4
  193. areas:
  194.  
  195.     1) Loan Information - the total purchase price, amount of down
  196.        payment, type of mortgage, length of loan, number of points,
  197.        etc...
  198.  
  199.     2) Expenses - Property tax, closing costs, homeowners insurance,
  200.        mortgage default insurance, etc...
  201.  
  202.     3) Tax Information - Number of exemptions, yearly income,
  203.        non-housing deductions, state income tax rate.
  204.  
  205.     4) Time Value of Money - Estimated inflation rate, present value
  206.        date which total home costs will be discounted to, and length of
  207.        homebuying analysis.
  208.  
  209. After input is supplied to each of the above areas Homebuying and
  210. Refinancing 2.0 quickly calculates the total yearly costs of buying the
  211. home and provides a result menu with various display options.
  212.  
  213. The unit of value for each input data item is shown after the item's
  214. name.  For example, consider the data item - Amount of Loan ($) - the
  215. unit of value is dollars.  All input values must be entered as numbers
  216. (commas are optional).  Also, the input values are either whole numbers
  217. (no decimal points) or real numbers (decimal points allowed).  For the
  218. most part all dollars ($), dollars per year ($/yr), and number (#) data
  219. items must be entered as whole numbers, whereas percent (%) data items
  220. may be entered as real numbers.
  221.  
  222. --- Loan Information ---
  223.  
  224. Following is a list of Homebuying and Refinancing 2.0's loan
  225. information data items with a description of each one:
  226.  
  227.     Description:  Identifies a particular home buying scenario
  228.          with up to 50 characters of text.
  229.  
  230.     Purchase price of home ($):  Amount of money which will be
  231.          paid for the house.  Do not include closing costs, loan
  232.          points, etc. - these will be entered later in the program.
  233.          Input range, whole number between 100 and 900,000.
  234.  
  235.     Down payment ($ or %):  The amount and percentage of down payment
  236.          that will be paid to the seller up-front.  Homebuying and
  237.          Refinancing 2.0 will automatically change this value if the
  238.          next data item (Amount of Loan) is modified.  Input range, any
  239.          amount less than the purchase price.
  240.  
  241.     Amount of loan ($):  The portion of the purchase price remaining to
  242.          be paid after making the down payment.  The loan amount must
  243.          be less than the purchase price or else an input error will
  244.          occur.  Input range, whole number between 100 and the Purchase
  245.          Price of Home (default = Purchase Price - Down Payment).
  246.  
  247.     Loan Backed By: FHA, VA, Conventional backer can be selected.  The
  248.          program's user definable criteria can be separately changed
  249.          for each different backer.
  250.  
  251.     Type of Mortgage: (4 choices)
  252.          Fixed Rate:  Interest rate remains the same (fixed) during the
  253.               life of the loan.  This is the most common type of
  254.               mortgage.
  255.  
  256.          Adjustable Rate Mortgage (ARM):  Interest rate changes
  257.               (and hence payments) during the life of the loan
  258.               based on one of several indices (eg. 1-year Treasury
  259.               rate).  It is a good idea to run several possible
  260.               interest rate scenarios to ascertain how an ARM
  261.               might perform.
  262.  
  263.          Price Level Adjusted Mortgage (PLAM):  A fully amortized
  264.               mortgage whose monthly payments are constant in
  265.               purchasing power over the loan's life.  A PLAM is
  266.               calculated by multiplying the loan's balance at year end
  267.               by (1 + rate of inflation).  A PLAM is designed to allow
  268.               families to initially have much lower monthly loan
  269.               payments than for comparable fixed rate mortgages or
  270.               ARMs.  It is assumed the monthly payments will rise at a
  271.               rate less than or equal to the rise in a family's income.
  272.               Given the economic conditions at the end of 1989 a PLAM's
  273.               interest rate will probably be 4 percent (compared to
  274.               10.5% for a fixed rate).  Current HUD and IRS plans call
  275.               for a PLAM's principal schedule to equal that of a fixed
  276.               rate's principal schedule at the same interest rate.
  277.  
  278.          Two-step (TSM):  A new type of 30 year mortgage introduced by
  279.               Fannie Mae in 1990.  The loan consists of two rate
  280.               intervals: an initial 7 year period and a final 23 year
  281.               period.  The first interval has a rate approximately 0.6%
  282.               lower than a normal 30 year fixed.  This rate is adjusted
  283.               at the end of 7 years based on the current interest rate
  284.               of a T-Bill plus a small margin.  This adjustment should
  285.               be fairly uncommon since most people move before 7 years.
  286.  
  287.     Length of loan (yrs):  The total number of years during which the
  288.          loan will be paid back.  Input range: whole number between 1
  289.          and 40.
  290.  
  291.     Date of first payment (mon,yr): Month and year that 1st loan
  292.          payment is due, Homebuying and Refinancing 2.0 assumes that
  293.          the closing date is equal to the 1st mortgage payment date.
  294.          Input range: whole number between 1 and 12 for the month and
  295.          between 1950 and 2010 for the year (default values are the
  296.          current month plus 1 and the current year).
  297.  
  298.     Points charged for loan (#):  Each point is equal to 1 percent of
  299.          the loan's value. Points are usually assessed by lenders as a
  300.          condition for making the loan.  Most lending companies allow
  301.          borrowers to buy-down (decrease) a loan's interest rate by
  302.          increasing the number of points charged for the loan.
  303.          Homebuying and Refinancing 2.0 is   an excellent tool for
  304.          comparing these types of options.  Input range: any number
  305.          between 0 and 10.
  306.  
  307.     Points tax deductible?
  308.          Yes, in first year:  Points charged for this type of loan are
  309.               entirely deductible in the loan's first year. This is
  310.               typical loan to buy or build a primary residence.
  311.  
  312.          Yes, over life of loan:  Points charged for this type of loan
  313.               are deducted over the loan's life. This is typical of a
  314.               loan to refinance a mortgage on a first home or to buy a
  315.               second home.
  316.  
  317.          No:  Points charged for this type of loan are not deductible
  318.               at all.  This only applies to a relatively obscure type
  319.               of loan.
  320.  
  321.     Interest rate (%):  Rate applied during a specified interval of
  322.          the loan.  A user is only allowed to change interest rates on
  323.          an ARM.  However, multiple intervals can be used to analyze
  324.          extra payment options for any type of Homebuying and
  325.          Refinancing 2.0 mortgage.  Input range, any number between 1
  326.          and 25.
  327.  
  328.     Length of interval (yrs):  Length of a period during the loan's
  329.          life. Input range, whole number between 1 and the number of
  330.          years left on the loan.
  331.  
  332.     Extra payment ($/mon):  Amount of prepayment or extra payment, in
  333.          dollars per month, during a period of the loan's life.  NOTE:
  334.          Some loans carry a prepayment penalty, check with your lender.
  335.          Input range, whole number between 1 and 990.
  336.  
  337. --- Expenses ---
  338.  
  339. Following is a list of Homebuying and Refinancing 2.0's expense data
  340. items with a description of each one:
  341.  
  342.     Property tax rate (%):  Taxes paid by homeowners for schools,
  343.          public works, etc.  The amount of tax is based on a percentage
  344.          of the assessed value of the house.  Input range: any number
  345.          between 0 AND 5!
  346.  
  347.     Assessed house value ($):  Valuation of the house for the purpose
  348.          of taxation.  Depending on the locale, the assessment may or
  349.          may not reflect the market value of the house.  Input range:
  350.          whole number between 0 AND 990,000 (default = purchase price
  351.          of home).
  352.  
  353.     Property Tax escalation rate (%/yr): The percentage that the
  354.          property tax will increase per year.
  355.  
  356.     Closing costs ($):  Additional expenses over and above the down
  357.          payment needed to secure the loan (i.e. filing fees, title
  358.          insurance, credit report, etc...).  Input range: whole number
  359.          between 0 AND 99, 0!
  360.  
  361.     Homeowner's insurance ($/yr):  Coverage protecting the homeowner
  362.          from liability (damages to other people) and casualty (loss or
  363.          damage to the home or personal property).  Input range: whole
  364.          number between 0 and 18,000.
  365.  
  366.     Misc. yearly costs ($/yr):  Expenses such as association fees,
  367.          yard maintenance, etc.  Input range: whole number between 0
  368.          and 18,000.
  369.  
  370.     Mortgage default insurance?  Designed to protect a lender in case
  371.          of mortgage default.  Generally required for FHA loans, and
  372.          usually for other loans secured with less than a 20% down
  373.          payment (default = yes).
  374.  
  375.     Initial one-time fee ($):  An up-front fee charged for issuing
  376.          the default insurance.  Usually $0 for a FHA loan, varies for
  377.          other insurers.  Input range: whole number between 0 and
  378.          99,000.
  379.  
  380.     Premium added to loan (% of loan):  This permits the borrower to
  381.          add the default insurance cost to the total loan cost.
  382.          Typically 3.8% for a FHA loan, varies to as high as 5% for
  383.          other loans.  Input range: any number between 0 and 10.
  384.  
  385.     Annual renewal (% of yr end balance): Instead of an amount added to
  386.          the loan, some insurers charge a yearly fee until the balance
  387.          to purchase price ratio is reduced to a specified amount (see
  388.          next data item).  Input range: any number between 0 and 3%.
  389.  
  390.     Annual renewals stop ... (% of price purchase):  Balance to
  391.          purchase price ratio at which the annual renewal payments
  392.          cease. Usually this ratio is between 70 and 80 percent.  Input
  393.          range: any number between 0 and 90 (default = 80 if Annual
  394.          Renewal > 0).
  395.  
  396. --- Tax Basis ---
  397.  
  398. Following is a list of Homebuying and Refinancing 2.0's tax information
  399. data items with a description of each one:
  400.  
  401.     IRS Filing Status:  Choose the appropriate status (4 choices) as
  402.          filed with the IRS.
  403.  
  404.     Number of exemptions (#):  The number of exemptions as filed with
  405.          the IRS.  Input range: whole number between 0 and 30.
  406.  
  407.     Estimated yearly income ($/yr):  Adjusted gross income as filed
  408.          with the IRS.  Input range: whole number between 0 and
  409.          990,000.
  410.  
  411.     Income escalation rate (%/yr):  The estimated amount that income
  412.          will increase each year.  Input range: Any number between 0
  413.          and 20.
  414.  
  415.     Non-housing deductions ($/yr):  Amount of non-housing itemized
  416.          deductions. Homebuying and Refinancing 2.0 will add to this
  417.          the yearly interest payments and will determine whether to use
  418.          a standard deduction instead of itemized deductions.  For the
  419.          1989 IRS 1040 Form Schedule A the non-housing deductions would
  420.          be determined by subtracting lines 9 & 10 from line 26.  Input
  421.          range: whole number between 0 and 990,000.
  422.  
  423.     State income tax rate (%):  Average state income tax rate.
  424.          Homebuying and Refinancing 2.0 calculates a savings in state
  425.          tax based on the state tax rate and the yearly interest
  426.          payments.  Input range: any number between 0 and 30.
  427.  
  428. --- Time Value of Money ---
  429.  
  430. Following is a list of Homebuying and Refinancing 2.0's time value of
  431. money data items with a description of each one:
  432.  
  433.     Discount (or inflation) rate (%/yr):  This is the inflation rate
  434.          which Homebuying and Refinancing 2.0 will apply over the life
  435.          of the loan.  Homebuying and Refinancing 2.0 uses this value
  436.          to: 1) calculate a discounted after-tax cost of home
  437.          ownership, and 2) adjust the yearly ending balance of a Price
  438.          Level Adjusted Mortgage (if appropriate).  Depending on
  439.          whether a user is optimistic or pessimistic a bout the future
  440.          of the economy, the average inflation rate over the next 30
  441.          years will probably be between 3 and 8 percent.  Input
  442.          range: any number between 0 and 20   (default = 4.5%).
  443.  
  444.     Discount rate's starting date (year):  Base year for Homebuying and
  445.          Refinancing 2.0 to use in the discounted cost calculations.
  446.          Input range: whole number between 1950 and 2050 (default =
  447.          Year of First Payment).
  448.  
  449.     Length of Homebuying analysis (yrs):  The number of years that
  450.          Homebuying and Refinancing 2.0 will calculate total home
  451.          costs.  This item should be set to the largest common length
  452.          of time of different loans to be compared.  It is important to
  453.          remember that home costs continue (unfortunately) even after
  454.          the loan is paid off.  It would be financially unfair to
  455.          compare two different loans if one is burdened with more non-
  456.          loan expenses than the other one (default = Length of Loan).
  457.  
  458. [5]
  459. 5) Homebuying Results
  460.  
  461. Homebuying and Refinancing 2.0 displays three different result screens:
  462. 1) The Cost Breakdown and Loan Approval Rating 2) Average Monthly Costs
  463. per Year, and 3) Cumulative Costs at the End of Each Year.  These
  464. screens are described separately below.;
  465.  
  466. The Cost Breakdown & Qualification Rating screen includes the
  467. following:
  468.  
  469.     Expense Category:  This column lists the types of costs associated
  470.          with buying a home and is useful for planning budgets.
  471.  
  472.     Costs During First Year:
  473.          ($/mon):  The average monthly amount of payment for each
  474.               corresponding expense item.  If an expense item
  475.               represents a one time charge (ie. down payment, points,
  476.               etc.) then its average cost is displayed as not
  477.               applicable (n/a).
  478.  
  479.          ($):  The total amount of payments in the first year for each
  480.               corresponding expense item.
  481.  
  482.     Costs Over Life of Loan:
  483.          (Total $):  The total amount of payments over the life of the
  484.               loan for each corresponding expense item.
  485.  
  486.     Qualification Criteria:  Homebuying and Refinancing 2.0 displays
  487.          the ratio of monthly housing expenses to income and the
  488.          maximum amount of additional payments based on a recommended
  489.          ratio of total debt to income.  These ratios and the amount of
  490.          down payment are the primary loan criteria used by lending
  491.          institutions to qualify homebuyers.  Homebuying and
  492.          Refinancing 2.0 uses the following logic to display a
  493.          suggested loan approval rating:
  494.  
  495. The second result screen displays the Average Monthly Costs of
  496. Homeownership per Year.  This screen includes the following headings:
  497.  
  498.     Payments:
  499.          Date (yr):  Year for the corresponding loan and cost results.
  500.  
  501.          Cum (#):  Number of cumulative payments at the end of the
  502.               current year.
  503.  
  504.     Interest Rate (%):  Loan's interest rate at the end of the year.
  505.          NOTE: The interest rate is marked with an asterisk if it
  506.          changed during the year.
  507.  
  508.     Loan payments:
  509.          Prin. ($/mon):  Average monthly amount of principal paid on
  510.               the loan during the year.
  511.  
  512.          Int. ($/mon):  Average monthly amount of interest paid on the
  513.               loan during the year.
  514.  
  515.          Total ($/mon):  Average monthly amount of total payments
  516.               (interest plus principal) paid on the loan during the
  517.               year.
  518.  
  519. Balance:
  520.          Yr End ($):  Balance of the loan at the end of the year.
  521.  
  522.     Total Cost of Home:
  523.          Total ($/mon):  Average monthly cost of the home during the
  524.               year.  This includes the total loan payment, points (1st
  525.               yr only), property tax, and expenses.  This column is
  526.               very useful in planning household budgets.
  527.  
  528.          ATaxDed ($/mon):  Average monthly cost of the home during the
  529.               year after tax savings are subtracted from the before tax
  530.               column. These tax savings are calculated by subtracting
  531.               the user's tax liability based on INcluding the housing
  532.               deductions from the user's tax liability based on
  533.               EXcluding the housing deductions.
  534.  
  535.          19XX$ ($/mon):  Average monthly after-tax cost of the home
  536.               during the year discounted at the user supplied inflation
  537.               rate.  Each corresponding year's after-tax cost is
  538.               discounted to a specific year (19XX), default is the year
  539.               of purchase.  This column shows what the after-tax cost
  540.               would be in today's dollar value.  By today's dollar
  541.               value as the standard measure of cost, one can fairly
  542.               compare loans of differing lengths of time (i.e. 30 yr
  543.               vs. 15 yr, and prepayments). The danger of UNdiscounted
  544.               values to compare loans with shorter time durations is
  545.               that the cost savings are exaggerated due to the fact
  546.               money is always worth more today than tomorrow (as long
  547.               as we have inflation).
  548.  
  549. The third result screen displays column headings similar to the monthly
  550. headings described above except the values are Cumulative as of the End
  551. of the corresponding year.  This screen is useful for comparing loans
  552. which will not be held for their full length.
  553.  
  554. [6]
  555. 6) Comparing Renting versus Buying
  556.  
  557. Homebuying and Refinancing 2.0 comparison of the renting versus buying
  558. will help a user decide if it makes financial sense to buy or rent.
  559. For a given set of user defined conditions the program compares the
  560. difference in cash flow (out of pocket costs) of buying versus renting,
  561. the amount of asset appreciation the home will generate, and the
  562. unrealized profit a user could expect to see yearly over the length of
  563. the analysis period.
  564.  
  565. [7]
  566. 7) Entering Refinancing Data
  567.  
  568. Following is a list of the program's refinancing data items with a
  569. description of each one:
  570.  
  571.   Existing Mortgage Information
  572.     Balance (amount to refinance) ($):  The amount of principle left on
  573.          the current loan.
  574.  
  575.     Current interest rate (%/yr):  The interest rate of the current
  576.          loan.
  577.  
  578.     Remaining loan life (yrs):  Amount of time, in years, left on the
  579.          current loan.  NOTE: To assist a user in verifying their
  580.          input, the program calculates and displays the current amount
  581.          of monthly loan payment.
  582.  
  583.     Closing costs ($):  The amount of down payments EXcluding points.
  584.          The program calculates and displays refinancing results based
  585.          on a range of interest rates and points.
  586.  
  587.   New Loan Data
  588.     Length of new loan (yrs):  Number of years of the new refinanced
  589.          loan.
  590.  
  591.   Related Data:
  592.     Tax Rate(%):  Your top IRS tax rate category.
  593.  
  594.     Inflation rate (%/yr):  Inflation rate for the program to use in
  595.          order to discount the costs for a fair comparison between the
  596.          current and refinanced loans.
  597.  
  598. [8]
  599. 8) Refinancing Results
  600.  
  601. Homebuying and Refinancing 2.0 allows a user to determine how much a
  602. refinanced mortgage will decrease monthly payments, save in total
  603. present value after-tax dollars over the loan life, and how long it
  604. will take to recoup the cost of refinancing.  Although many rules of
  605. thumb have been described for estimating these items, only Homebuying
  606. and Refinancing 2.0 performs the necessary financial calculations
  607. quickly and accurately.  The program's present value after-tax analysis
  608. is especially useful when the new mortgage will be for a longer or
  609. shorter period of time than the remaining time on the current mortgage.
  610. The program rigorously calculates all yearly costs for all new loan
  611. scenarios and compares these values to the yearly costs for the current
  612. mortgage.
  613.  
  614. [9]
  615. 9) Retail Version
  616.  
  617. Homebuying and Refinancing PRO is the retail version of the shareware
  618. program you are now using.  The primary difference between the two
  619. versions is that Homebuying and Refinancing PRO displays professionally
  620. prepared graphs of some of the programs key results.  These graphs,
  621. which require EGA or VGA to view, include the following:
  622.  
  623.                                                         Type of graph
  624.     1) Cost of home (total, after-tax, present value)        line
  625.     2) Yearly income vs total homebuying costs               line
  626.     3) Breakdown of loan payments                            bar
  627.     4) Breakdown of total home costs                         pie
  628.     5) Savings due to prepayments                            bar
  629.     6) Comparison of renting vs homebuying                   line
  630.  
  631. To order the retail version select the appropriate option from the main
  632. menu to print an order form.
  633.  
  634. This concludes the User's Reference Guide.
  635.  
  636. [EOF]
  637.