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Text File  |  1993-08-20  |  7KB  |  143 lines
  1. @103 CHAP ZZ
  2.  
  3.        ┌─────────────────────────────────────────────────┐
  4.        │CHOICE OF ENTITY:   REAL ESTATE RENTAL BUSINESSES│
  5.        └─────────────────────────────────────────────────┘
  6.  
  7. For many years, small businesses investing in income proper-
  8. ty (real estate rental property) have tended to avoid the
  9. corporate form, either using partnerships or holding such
  10. real estate in sole proprietorships.  The main reasons for
  11. this tendency were that:
  12.  
  13.     .  A C corporation cannot pass through tax losses to
  14.        individual shareholders;
  15.  
  16.     .  Tax losses could be better utilized by the
  17.        individual than a C corporation, since individual
  18.        tax rates were generally higher;
  19.  
  20.     .  S corporations were not desirable for passing
  21.        through losses, since deductible losses were lim-
  22.        ited to the shareholders' basis for their stock
  23.        (plus the basis of loans they made to the corpora-
  24.        tion), whereas an individual or partner could
  25.        count as part of his or her basis the mortgage on
  26.        the real property;
  27.  
  28.     .  The limitations on "passive losses" for individuals
  29.        did not exist until the Tax Reform Act of 1986; and
  30.  
  31.     .  Since 1982, S corporations have been subject to a
  32.        corporate level tax on "excess net passive income"
  33.        where passive income (including rents, no matter
  34.        how "actively" the property is managed) exceeds
  35.        25% of gross income.  (The special definition of
  36.        "excess net passive income" for S corporations is
  37.        unrelated to and not at all similar to the '86 Act
  38.        definitions of passive activity income or loss
  39.        that relate to virtually all types of taxpayers.)
  40.  
  41. In recent years, most of these ground rules have changed,
  42. so that corporations, particularly S corporations, are now
  43. much better candidates for holding real estate.  Since the
  44. passive loss rules now either prohibit passive losses (ex-
  45. cept to the extent of income from passive activities) or
  46. limit losses from rental real estate to $25,000 a year for
  47. an individual (phasing out for persons with adjusted gross
  48. incomes between $100,000 and $150,000), the need for a lot
  49. of "tax basis" to support huge real estate losses is much
  50. less of a problem, so an S corporation may be quite suit-
  51. able, even though cumulative losses are limited to a share-
  52. holder's basis for his or her stock plus loans made to the
  53. corporation by the shareholder.
  54.  
  55. Perhaps even more important, a C corporation (other than
  56. a personal service corporation) is either not subject to
  57. the passive loss limitations, or, in the case of a "closely-
  58. held C corporation," can offset such losses against "net
  59. active income" (but not against portfolio income such as
  60. interest or dividends).  Thus, where large tax losses are
  61. expected for a number of years, a C corporation may be able
  62. to take such losses as deductions where another entity
  63. could not.
  64.  
  65. However, a C corporation holding rental real estate still
  66. has some major disadvantages.  One is that when the income
  67. property becomes profitable, the profit will be taxed at
  68. the corporate level and if the property appreciates in val-
  69. ue, or even maintains a value beyond its (depreciated) tax
  70. basis, there will ultimately be additional tax to pay, if
  71. or when the corporation is liquidated someday in the future.
  72. This additional tax would include any capital gain on the
  73. stock held in the company at time of liquidation, plus cap-
  74. ital gains on appreciated real estate in the corporation,
  75. and ordinary income ("depreciation recapture") on deprecia-
  76. tion deductions taken over a period of years by the company.
  77. @IF167xx]As a company engaged in real estate rental operations, you
  78. @IF167xx]could find yourself in a very serious tax trap someday if
  79. @IF167xx]@NAME were to become a C corporation.
  80. @IF167xx]
  81. @IF167xx]Fortunately, this does not now appear to be a problem for
  82. @IF167xx]@NAME, currently a @ENTITY.
  83.  
  84. Another disadvantage of operating as a C corporation is
  85. that the rental income may be considered "personal holding
  86. company" income, subject to a 39.6% penalty tax if not distri-
  87. buted, if the company has significant amounts of other
  88. "personal holding company income" of other types, such as
  89. dividends and interest.  (If 50% or more of a company's
  90. "adjusted ordinary gross income" is considered "adjusted
  91. income from rents," the rental income itself won't cause a
  92. problem, but even in that case it must distribute any other
  93. kinds of personal holding company income, such as interest
  94. or dividends, that exceed 10% of "ordinary gross income.")
  95. @IF166xx](This, however, will not be a consideration in the case of
  96. @IF166xx]your business -- although yours is a C corporation, it will
  97. @IF166xx]not be considered a "personal holding company," since you
  98. @IF166xx]have indicated that no 5 individuals control over 50% of the
  99. @IF166xx]stock of @NAME.)
  100.  
  101. Thus, on balance, it is now hard to make any blanket state-
  102. ment as to which type of entity is best for holding rental
  103. real estate.  Using a corporation should no longer be ruled
  104. out under present law, especially an S corporation that
  105. elects S status in its first tax year and thus is exempt
  106. from the special tax on "excessive passive income."  Hold-
  107. ing real property in a corporation may now make very good
  108. sense, depending upon your particular situation.  This is
  109. a very complex decision that, in most cases, should be made
  110. only after consulting a competent tax accountant or tax
  111. attorney, however.
  112. @IF118xx]
  113. @IF118xx]PLANNING POINT FOR @NAME:
  114. @IF118xx]┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
  115. @IF118xx]│As an S corporation, be sure that if the corporation has pas-│
  116. @IF118xx]│sive income, such as dividends, interest, rents or royalties,│
  117. @IF118xx]│that you obtain competent tax advice as to whether or not    │
  118. @IF118xx]│the special tax on "excessive passive income" is applicable  │
  119. @IF118xx]│to your company.  You may be exempt from it, but....         │
  120. @IF118xx]│                                                             │
  121. @IF118xx]│The tax consequences of not knowing could be most unpleasant.│
  122. @IF118xx]└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
  123.  
  124. On balance, the author of this program is of the view that
  125. keeping real estate out of a C corporation will continue to
  126. be advisable in most situations, but that holding rental
  127. property in an S corporations is now virtually on a par with
  128. holding it individually or in a partnership, at least in the
  129. case of a new S corporation that is not subject to the spe-
  130. cial S corporation tax on "excessive net passive income."
  131.  
  132.  
  133.      ┌──────────────────────────────────────────────────────┐
  134.      │BOTTOM LINE RECOMMENDATION:   UNDER  CURRENT TAX LAWS,│
  135.      │INCORPORATING RENTAL REAL ESTATE COULD NOW MAKE SENSE,│
  136.      │ALTHOUGH THIS WAS RARELY TRUE BEFORE THE 1986 ACT.  IN│
  137.      │PARTICULAR, S CORPORATIONS ARE NOW FREQUENTLY A VIABLE│
  138.      │CHOICE  FOR HOLDING  RENTAL PROPERTIES.   BUT  CONSULT│
  139.      │YOUR TAX ADVISER BEFORE INCORPORATING YOUR PROPERTIES!│
  140.      └──────────────────────────────────────────────────────┘
  141.  
  142.  
  143.