Die Steuertips unterteilen sich wie folgt fr Eigengenutzete und Fremdvermietete Objekte: (STAND: JANUAR 92 - Keine Haftung !) I Eigengenutzte Objekte - AKTUELLES RECHT II Eigengenutzte Objekte - ALTES RECHT III Vermietete Objekte IV Gewerbeimmobilien V Sonderabschreibung fr Sanierungsgebiete/Denkmale VI Sonderregelung fr Berlin Ŀ S T E U E R T I P S Ŀ Eigengenutzte Objekte - AKTUELLES RECHT Art der Frderung - 1 - Kauf/Fertigstellung nach dem Grundfrderung nach 1.1.87  10e EStG Bemessungsgrundlage Anschaffungskosten/Herstellungs- kosten + 50% der Grundstckskst. Frderungsumfang 4 Jahre 6% + 4 Jahre 5% wie Sonderausgaben bis max. 330.000.- DM - 2 - 3 Jahre lang 12000.- Hypotheken zinsen anrechenbar - 3 - Baukindergeld DM 1000.- von der Steuerschuld je Kind fr die Dauer der Grund- frderung nach 34(bis 31.12.89 DM 600.- je Kind) Werbungskosten vor Bezug volle Abzugsmglichkeit " nach Bezug nicht abzugsfhig Freibetrag Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte mittles LSt 1 und LSt 3 D fr Grundfrd- -erung und das Baukindergeld (DM 3000.- je Kind) mglich. - 4 - Zustzliche Mglichkeiten - Verteilung der Afa innerhalb der ersten 4 Jahre. - nachtrgliche Anschaffungs/ Herstellungskosten soll voll im nachhinein absetzbar, wenn der Hchstbetrag von 330.000.- nicht voll ausgenutzt wurde - Sonderafa nach 82a fr be- stimmte Aufwendungen mglich. - Objektbeschrnkung, aber ber- tragung auf Folgeobjekt mg- lich. Objektbeschrnkung - Grundfrderung ist beschrnkt auf 1 Objekt je Steuer- pflichtigen. Eheleute knnen 2 Objekte nutzen (nicht gleichzeitig !). - 7b wird angerechnet (Stichtag 1.1.1965 Ŀ Eigengenutzte Objekte - ALTES RECHT Art der Frderung Kauf Fertigstellung vor dem Nutzungswertbesteuereung nach 1.1.87 21a EStG mit 1,4% des Einheits- wertes Bemessungsgrundlage Anschaffungs/Herstellungskosten des Gebudes max bis 200.000.-DM fr EFH/ETW . Max bis 250.000.-DM fr 2FH Frderungsmittel 8 Jahre 5% nach  7b EStG. bergangsregelung jetzt unverndert,nur als Sonder ausgabe nach 10e EStG Sonderregelung 2FH - die DM 250.000.- bersteigen- den Gebudekosten knnen linear nach  7.4EStG mit 2% abgeschrieben werden. - Restwertafa ist nach 8 Jahren bei Teilvermietung . 40 Jahre 2,5% des Restwertes. - oder alternativ:Alle Baukosten knnen degressiv nach  7.5 EStG wie folgt abgeschrieben werden: 8 Jahre 5 % 6 Jahre 2,5 % 30 Jahre 1,25 % Baukindergeld - 600.- DM von der Steuerschuld ab 2.Kind in Verbindung mit 7b AfA Werbungskosten vor Bezug volle Abzugsmglichkeit " nach Bezug bei selbstgenutzten EFH/ETW nur bis zu 1,4% des Einheitswertes. Bei 2FH voll abzugsfhig Miete - fiktiver Mietwert bei Eigen- nutzung mit 1,4% des Einheits- wertes. - bei Teilvermietung Einknfte V und V fr eigengenutzte Wohnung wird entsprechender Mietwert versteuert. Freibetrag - Eintragung Freibetrag nur in Verbindung mit 7b mglich. Sonderafa - nach 82a EStDV fr bestimmte Aufwendungen (Heizung)10 Jahre mit 10 %. bergangsregelung Die Nutzungswertbesteuerung ist gltig bis 31.12.98. Wechselmg- lichkeiten jederzeit aber dann unwiderruflich. Ŀ Vermietete Objekte ZUM ZEITPUNKT DER ANSCHAFFUNG BEREITS LTER ALS EIN JAHR Art der Frderung Fertigstellung lineare AfA nach 7.4 EStG vor dem 1.1.25 40 Jahre 2,5 % nach dem 31.12.24 lineare AfA nach 7.4 EStG 50 Jahre 2 % Bemessungsgrundlage Gebdekosten Begnstigter Erwerber Nutzung der AfA zeitanteilig (volle Monate) Frderungsumfang keine Objektbeschrnkung Werbungskosten voll abzugsfhig Mieten sind als Einnahmen zu versteuern Sonderregelung vermietete EFH/ETW und EFH mit Einliegerwohnung Sonderafa 82a EStDV wegen bestimmter An- lagen und Einrichtung mglich Ŀ Vermietete Objekte ALS BAUHERR ODER ERWERBER IM JAHR DER FERTIGSTELLUNG ( der Vorbesitzer darf nicht abgeschrieben haben ) Art der Frderung vor dem 30.07.81 degr. AfA nach  7.5 EStG 12 Jahre 3,5 % 20 Jahre 2 % 18 Jahre 1 % nach dem 29.07.81 8 Jahre 5 % 6 Jahre 2,5 % 36 Jahre 1,25 % nach dem 29.02.89 4 Jahre 7 % 6 Jahre 5 % 24 Jahre 1,25 % Bemessungsgrundlage Gebudeherstellungskosten Begnstigter Bauherr/Erwerber im Jahr der Fertigstellung Fderungsumfang keine Objektbeschrnkung Nutzung der AfA voll (nicht zeitanteilig) Werbungskosten voll abzugsfhig Mieten als Einnahmen zu versteuern Sonderregelungen Bauantrag nach 2.10.89 erhhte AfA 7c EStG:5 Jahre 20% Bemessungsgrundlage Herstellungskosten max 60.000.- je Wohnung, darber hinaus lineare AfA von 2%. Begnstigte Objekte Neugeschaffene Mietwohnung in bereits bestehenden Gebuden Vorraussetzung Fremdvermietung innerhalb des 5-jhrigen Begnstigungszeitraum Vermietung an nahe Angehrige mglich. Frderungsziel Dachgeschoausbauten, Anbauten und Umbauten von bislang gewerbl oder landwirtschaftlich genutzen Rumlichkeiten zu Wohnzwecken. Bauantrag nach dem 1.3.89 oder Absetzung von Wohnungen mit im Jahr der Fertigstellung Sozialbindung 7k EStG 5 Jahre 10 % 5 Jahre 5 % 30 Jahre 0,5 % Bemessungsgrundlage Herstellungskosten Fertigstellung bis 1.1.93 Sozialbindung Vermietung nur gegen Wohnbe- rechtigungsschein un zu vor- geschriebenen Hchstmieten fr mindestens 10 Jahre Ŀ Gewerbeimmobilien VORRAUSSETZUNG: ZUGEHRIGKEIT ZU EINEM BETRIEBSVERMGEN Art der Frderung Baugenehmigung vor dem 1.1.25 Lineare AfA 7.4 Nr.2b EStG 40 Jahre 2,5 % nach dem 31.12.24 Lineare AfA 7.4 Nr.2a EStG 50 Jahre 2 % nach dem 31.3.85 Lineare AfA 7.4 Nr.1 EStG 25 Jahre 4 % Vorraussetzung nicht Wohnzwecken dienend Bemessungsgrundlage keine Objektbeschrnkung oder alternativ deg. AfA nach  7.5 EStG bei Neubau/Erwerb im Jahr der 8 Jahr 5 % Fertigstellung Baugenehmigung vor dem 31.3.85 6 Jahre 2,5 % 36 Jahre 1,25 % nach dem 31.3.85 4 Jahre 10 % 18 Jahre 2,5 % Vorraussetzung Der Besitzer darf keine AfA in Anspruch genommen haben Bauantrag nach 28.2.89 4 Jahre 7 % 6 Jahre 5 % nur wenn Bauteile zu Wohnungs- 6 Jahre 2 % zwecken dienen 24 Jahre 1,25 % steuerfreie Entnahme aus dem 6 Abs.1 Nr.4 Satz 4 EStG Betriebsvermgen Gebude die zu einem BV gehren, knnen einschl. dazugehrigen Grund- oder Boden mit dem Buch- wert steuerneutral in Privat- vermgen bernommen werden. Vorraussetzung Umgestaltung zu Wohnzwecken im Anschlu an Entnahme, die Rum- lichkeiten dienten nicht Wohn- zwecken, Sozialbindung 7k EStG Zeitpunkt Entnahme ab Wirtschaftsjahr 1989 Ŀ Sonderabschreibung SANIERUNGSGEBIETE DENKMALE Art der Frderung Begnstigte Manahme Wiederherstellung von Gebuden in Sanierungs-und stdtebauliche Entwicklungsgebieten erhhte AfA nach  7h EStG Umfang 10 Jahre 10% Bemessungsgrundlage Herstellungskosten, die nicht durch Zuschsse gedeckt sind. begnstigte Manahme erhaltungsaufwand bei derartigen Objekten, Sonderbehandelung von Erhaltungsaufwand nach 11a EStG Umfang Verteilungsmglichkeiten als Werbungskosten auf 2-5 Jahre Anwendungen Erhaltsungsaufw.nach dem31.12.89 begnstigte Manahme Wiederherstellung von Baudenk- malen erhhte AfA nach  7i EStG Umfang 10 Jahre 10 % Bemessungsgrundlage nur die Herstellungskosten fr Gebude und Gebudeteile, die den ffentlich rechtlichen Bindungen des Denkmalschutzes der Lnder unterliegen Begnstigte Manahme Erhaltungsaufwand bei Baudenk- malen. Sonderbehandelung von Erhaltungsaufwand nach  11b EStG. Verteilung auf 2-5 Jahre als Werbungskosten Anwendungen Erhaltungsaufw.nach dem 31.12.89 Bemessungsgrundlage Der nicht durch Zuschsse ge- deckte Teil der Erhaltungsauf- wendungen. Begnstigte Manahme Aufwendungen an eigengenutzten Objekten in Sanierungs- und stdtebaulichen Entwicklungs- gebieten. Steuerbegnstigungen nach  10f EStG. 10 Jahre 10 % wie Sonderuasgaben Bemessungsgrundlage Erhaltungsaufwand Objektbeschrnkung 1 Objekt je Steuerpflichtigen, Eheleute 2 Objekte (Objektver- brauch  7b oder 10e wird nicht angerechnet) Anwendung Fertigstellung der Manahmen nach dem 31.12.89 Ŀ Sonderregelung fr Berlin GRUNDLAGE: EStG & BERLINFRDERUNGSGESETZ Art der Frderung EFH/ETW nach  15 BerlinFG (analog  7b EStG 2 FH Altregelung 2 Jahre 10 % + 10 Jahre 3 % Neuregelung ab 1.1.87  15b BerlinFG(analog  10e EStG 2 Jahre 10 % 10 Jahre 3 % wie Sonderausgaben Alternativregelung Vorraussetzung steuerbeg. oder frei finan- zierter Wohnungsbau, mind. 3 Jahre eigenen Wohnzwecken dienend. AfA innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 50 % max. von DM 300.000.- Mehrfamilienhuser mehr als 2 Wohnungen Grundlage  14a Berlin FG mind 66 2/3 Wohnzwecken dienend Begnstigte Bauherr/Erwerber im Jahr der Fertigstellung 2 Jahre 14 % + 10 Jahre 4 % danach 3,5 AfA vom Restwert. weitere Frderungsmanahmen Ausbauten und Erweiterungen in Mehrfamilienhusern, wenn die ausgebauten oder neu herge- stellten Gebude mehr als 80 % Wohnzwecken dienen. Frderung  14a Berlin FG Alternativ dazu AfA innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 50 %, dann RestwertAfA Vorraussetzung keine ffentl. Frderung inner- halb von 5 Jahren,80% Wohnzwecke Frderungsmanahme Erhhte AfA fr Modernisierung  14b BerlinFG,50% in den ersten 3 Jahren, dann Restwert in 5 gleichen Jahresraten abzusetzen. Vorraussetzung Fertigstellung Gebude vor 1.1.61. 66,6 % Wohnzwecken dienend. Bescheinigung des zustndigen Senators fr Bau- und Wohnungswesen. Bauantrag nach dem 2.10.89 3 Jahre 33,3 oder Alternativ 100% in Jahr der Fertigstellung Bemessungsgrundlage 75.000.- je Wohnung. Neuge- Begnstigete Objekte schaffene Mietwohnungen in bestehenden Gebuden. Vorraussetzung Fremdvermietung fr mind.4 Jahre