Die Steuertips unterteilen sich wie folgt fr Eigengenutzte und Fremdvermietete Objekte: (STAND: MRZ 1993 - Keine Haftung!) Wir empfehlen Ihnen, vor der Realisierung Ihres Wunsches nach Eigentum, sich unbedingt ber alle steuerlichen Gesichtspunkte ausfhrlich zu informieren. Die aufgefhrten Steuertips bilden nur einen Auszug aus dem gltigen Gesetz. I. Eigengenutzte Objekte - AKTUELLES RECHT II. Eigengenutzte Objekte - ALTES RECHT III. Vermietete Objekte IV. Gewerbeimmobilien V. Sonderabschreibung fr Sanierungsgebiete/Denkmale VI. Sonderregelung fr Berlin Ŀ S T E U E R T I P S Ŀ I. Eigengenutzte Objekte - AKTUELLES RECHT Art der Frderung Haus + Grundbesitz hergestellt  10e EStG - Begnstigung der bzw. angeschafft, Anschaffungs-/Herstellungskosten - alte Bundeslnder nach dem als Sonderausgabenabzug 31.12.1986 - neue Bundeslnder nach dem 31.12.1990 Bemessungsgrundlage Anschaffungskosten/Herstellungs- (max. 330.000,--DM) kosten + 50% der Grundstckskst. minus nicht begnstigte Kosten Frderungsumfang 4 Jahre 6% + 4 Jahre 5% (Jahr der Fertigstellung/ (bei Bauantrag/Kaufvertrag/ Anschaffung + 7 Jahre Baubeginn nach dem 30.09.1991 Schuldzinsabzug 3 Jahre max. 12000.--DM/Jahr Schuldzinsen anrechenbar Baukindergeld 1000.--DM pro Jahr und Kind (max. fr die Dauer der (bei Kauf/Fertigstellung der 10e Frderung) Wohnung nach dem 31.12.1990) Werbungs-/Vorkosten vor Bezug Voll abzugsfhig " " nach Bezug Nicht abzugsfhig Freibetrag Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte mittles LSt 1 und LSt 3 D fr Grundfrd- erung und das Baukindergeld mglich. Zustzliche Mglichkeiten - Verteilung der Afa innerhalb der ersten 4 Jahre. - nachtrgliche Anschaffungs/ Herstellungskosten soll voll im nachhinein absetzbar, wenn der Hchstbetrag von 330.000.- nicht voll ausgenutzt wurde - Sonderafa nach 82a fr be- stimmte Aufwendungen mglich. - Objektbeschrnkung, aber ber- tragung auf Folgeobjekt mg- lich. Objektbeschrnkung - Grundfrderung ist beschrnkt auf 1 Objekt je Steuer- pflichtigen. Eheleute knnen 2 Objekte nutzen (nicht gleichzeitig!). - 7b wird angerechnet (Stichtag 1.1.1965) Ŀ II. Eigengenutzte Objekte - ALTES RECHT Art der Frderung Kauf Fertigstellung vor dem Nutzungswertbesteuereung nach 1.1.87 21a EStG mit 1,4% des Einheits- wertes Bemessungsgrundlage Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebudes max. bis 200.000,--DM fr EFH/ETW . Max bis 250.000,--DM fr 2FH Frderungsmittel 8 Jahre 5% nach 7b EStG. bergangsregelung Jetzt unverndert, nur als Sonder- ausgabe nach 10e EStG Sonderregelung 2FH - die 250.000,--DM bersteigen- den Gebudekosten knnen linear nach 7.4 EStG mit 2% abgeschrieben werden. - Restwertafa ist nach 8 Jahren bei Teilvermietung. 40 Jahre 2,5% des Restwertes. - oder alternativ: Alle Baukosten knnen degressiv nach 7.5 EStG wie folgt abgeschrieben werden: 8 Jahre 5,0 % 6 Jahre 2,5 % 30 Jahre 1,25 % Baukindergeld - 600 DM von der Steuerschuld ab 2. Kind in Verbindung mit 7b AfA Werbungskosten vor Bezug Voll abzugsfhig " nach Bezug Bei selbstgenutzten EFH/ETW nur bis zu 1,4% des Einheitswertes. Bei 2FH voll abzugsfhig Miete - fiktiver Mietwert bei Eigen- nutzung mit 1,4% des Einheits- wertes. - bei Teilvermietung Einknfte V und V fr eigengenutzte Wohnung wird entsprechender Mietwert versteuert. Freibetrag - Eintragung Freibetrag nur in Verbindung mit 7b mglich. Sonderafa - nach 82a EStDV fr bestimmte Aufwendungen (Heizung) 10 Jahre mit 10 %. bergangsregelung Die Nutzungswertbesteuerung ist gltig bis 31.12.98. Wechselmg- lichkeiten jederzeit aber dann unwiderruflich. Ŀ III. Vermietete Objekte ZUM ZEITPUNKT DER ANSCHAFFUNG BEREITS LTER ALS EIN JAHR Art der Frderung Fertigstellung Lineare AfA nach 7.4 EStG vor dem 1.1.1925 40 Jahre 2,5 % nach dem 31.12.1924 Lineare AfA nach 7.4 EStG 50 Jahre 2 % Bemessungsgrundlage Gebudekosten Begnstigter Erwerber Nutzung der AfA Zeitanteilig (volle Monate) Frderungsumfang Keine Objektbeschrnkung Werbungskosten Voll abzugsfhig Mieten Sind als Einnahmen zu versteuern Sonderregelung Vermietete EFH/ETW und EFH mit Einliegerwohnung Sonderafa 82a EStDV wegen bestimmter An- lagen und Einrichtung mglich Ŀ III. Vermietete Objekte ALS BAUHERR ODER ERWERBER IM JAHR DER FERTIGSTELLUNG ( der Vorbesitzer darf nicht abgeschrieben haben ) Art der Frderung Vor dem 30.07.1981 Degressive AfA nach 7.5 EStG 12 Jahre 3,5 % 20 Jahre 2 % 18 Jahre 1 % Nach dem 29.07.1981 8 Jahre 5 % 6 Jahre 2,5 % 36 Jahre 1,25 % Nach dem 29.02.1989 4 Jahre 7 % 6 Jahre 5 % 24 Jahre 1,25 % Bemessungsgrundlage Gebudeherstellungskosten Begnstigter Bauherr/Erwerber im Jahr der Fertigstellung Fderungsumfang Keine Objektbeschrnkung Nutzung der AfA Voll abzugsfhig (nicht zeitanteilig) Werbungskosten voll abzugsfhig Mieten Als Einnahmen zu versteuern Sonderregelungen Bauantrag nach 2.10.1989 Erhhte AfA 7c EStG: 5 Jahre 20% Bemessungsgrundlage Herstellungskosten max 60.000.- je Wohnung, darber hinaus lineare AfA von 2%. Begnstigte Objekte Neugeschaffene Mietwohnung in bereits bestehenden Gebuden Vorraussetzung Fremdvermietung innerhalb des 5-jhrigen Begnstigungszeitraum Vermietung an nahe Angehrige mglich. Frderungsziel Dachgeschoausbauten, Anbauten und Umbauten von bislang gewerbl. oder landwirtschaftlich genutzen Rumlichkeiten zu Wohnzwecken. Bauantrag nach dem 1.3.1989 oder Absetzung von Wohnungen mit im Jahr der Fertigstellung Sozialbindung 7k EStG 5 Jahre 10 % 5 Jahre 5 % 30 Jahre 0,5 % Bemessungsgrundlage Herstellungskosten Fertigstellung bis 1.1.1993 Sozialbindung Vermietung nur gegen Wohnbe- rechtigungsschein und zu vor- geschriebenen Hchstmieten fr mindestens 10 Jahre Ŀ IV. Gewerbeimmobilien VORRAUSSETZUNG: ZUGEHRIGKEIT ZU EINEM BETRIEBSVERMGEN Art der Frderung Baugenehmigung vor dem 1.1.1925 Lineare AfA 7.4 Nr.2b EStG 40 Jahre 2,5 % Nach dem 31.12.192 Lineare AfA 7.4 Nr.2a EStG 50 Jahre 2 % Nach dem 31.3.1985 Lineare AfA 7.4 Nr.1 EStG 25 Jahre 4 % Vorraussetzung Nicht Wohnzwecken dienend Bemessungsgrundlage Keine Objektbeschrnkung oder alternativ deg. AfA nach 7.5 EStG bei Neubau/Erwerb im Jahr der 8 Jahr 5 % Fertigstellung Baugenehmigung vor dem 31.3.1985 6 Jahre 2,5 % 36 Jahre 1,25 % Nach dem 31.3.1985 4 Jahre 10 % 18 Jahre 2,5 % Vorraussetzung Der Besitzer darf keine AfA in Anspruch genommen haben Bauantrag nach 28.2.1989 4 Jahre 7 % 6 Jahre 5 % Nur wenn Bauteile zu Wohnungs- 6 Jahre 2 % zwecken dienen 24 Jahre 1,25 % Steuerfreie Entnahme aus dem 6 Abs.1 Nr.4 Satz 4 EStG Betriebsvermgen Gebude die zu einem BV gehren, knnen einschl. dazugehrigen Grund oder Boden mit dem Buch- wert steuerneutral in Privat- vermgen bernommen werden. Vorraussetzung Umgestaltung zu Wohnzwecken im Anschlu an Entnahme, die Rum- lichkeiten dienten nicht Wohn- zwecken, Sozialbindung 7k EStG Zeitpunkt Entnahme ab Wirtschaftsjahr 1989 Ŀ V. Sonderabschreibung SANIERUNGSGEBIETE DENKMALE Art der Frderung Begnstigte Manahme Wiederherstellung von Gebuden in Sanierungs- und stdtebauliche Entwicklungsgebieten erhhte AfA nach 7h EStG Umfang 10 Jahre 10% Bemessungsgrundlage Herstellungskosten, die nicht durch Zuschsse gedeckt sind. Begnstigte Manahme Erhaltungsaufwand bei derartigen Objekten, Sonderbehandelung von Erhaltungsaufwand nach 11a EStG Umfang Verteilungsmglichkeiten als Werbungskosten auf 2-5 Jahre Anwendungen Erhaltsungsaufwand nach dem 31.12.1989 begnstigte Manahme Wiederherstellung von Baudenk- malen erhhte AfA nach 7i EStG Umfang 10 Jahre 10 % Bemessungsgrundlage Nur die Herstellungskosten von Gebude und Gebudeteile, die den ffentlich rechtlichen Bindungen des Denkmalschutzes der Lnder unterliegen Begnstigte Manahme Erhaltungsaufwand bei Baudenk- malen. Sonderbehandelung von Erhaltungsaufwand nach 11b EStG. Verteilung auf 2-5 Jahre als Werbungskosten Anwendungen Erhaltungsaufwand nach dem 31.12.1989 Bemessungsgrundlage Der nicht durch Zuschsse ge- deckte Teil der Erhaltungsauf- wendungen. Begnstigte Manahme Aufwendungen an eigengenutzten Objekten in Sanierungs- und stdtebaulichen Entwicklungs- gebieten. Steuerbegnstigungen nach 10f EStG. 10 Jahre 10 % wie Sonderuasgaben Bemessungsgrundlage Erhaltungsaufwand Objektbeschrnkung 1 Objekt je Steuerpflichtigen, Eheleute 2 Objekte (Objektver- brauch 7b oder 10e wird nicht angerechnet) Anwendung Fertigstellung der Manahmen nach dem 31.12.1989 Ŀ VI. Sonderregelung fr Berlin GRUNDLAGE: EStG & BERLINFRDERUNGSGESETZ Art der Frderung EFH/ETW Nach 15 BerlinFG (analog 7b EStG) 2 FH Altregelung 2 Jahre 10 % + 10 Jahre 3 % Neuregelung ab 1.1.1987 15b BerlinFG (analog 10e EStG) 2 Jahre 10 % 10 Jahre 3 % wie Sonderausgaben Alternativregelung Vorraussetzung Steuerbeg. oder frei finan- zierter Wohnungsbau, mind. 3 Jahre eigenen Wohnzwecken dienend. AfA innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 50 % max. von DM 300.000.- Mehrfamilienhuser Mehr als 2 Wohnungen Grundlage 14a Berlin FG mind 66,6% Wohnzwecken dienend Begnstigte Bauherr/Erwerber im Jahr der Fertigstellung 2 Jahre 14 % + 10 Jahre 4 % danach 3,5 AfA vom Restwert. Weitere Frderungsmanahmen Ausbauten und Erweiterungen in Mehrfamilienhusern, wenn die ausgebauten oder neu herge- stellten Gebude mehr als 80 % Wohnzwecken dienen. Frderung 14a Berlin FG Alternativ dazu AfA innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 50 %, dann RestwertAfA Vorraussetzung Keine ffentl. Frderung inner- halb von 5 Jahren, 80% Wohnzwecke Frderungsmanahme Erhhte AfA fr Modernisierung 14b BerlinFG, 50% in den ersten 3 Jahren, dann Restwert in 5 gleichen Jahresraten abzusetzen. Vorraussetzung Fertigstellung Gebude vor 1.1.1961. 66,6% Wohnzwecken dienend. Bescheinigung des zustndigen Senators fr Bau- und Wohnungswesen. Bauantrag nach dem 2.10.1989 3 Jahre 33,3% oder Alternativ 100% in Jahr der Fertigstellung Bemessungsgrundlage 75.000.- je Wohnung. Neuge- Begnstigete Objekte schaffene Mietwohnungen in bestehenden Gebuden. Vorraussetzung Fremdvermietung fr mind. 4 Jahre