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| | |  | | |  | Immobilien als Altersvorsorge
Immobilien sind nach wie vor ein guter Grundstein für die Altersvorsorge. Gegenüber vielen anderen Geldanlagen sind die Schwankungen im Wert sehr gering. Wer baut oder eine Immobilie kauft, finanziert und investiert in seine Zukunft. Sollen Immobilien in die Berechnung der Altersversorgung mit eingehen, müssen sie zum Zeitpunkt des Ruhestands unbedingt schuldenfrei sein. Denn Raten für ein Haus sind kaum von einer Rente zu bestreiten. Ganz risikofrei ist aber auch die Anlage in Immobilien nicht. Eine zu enge Finanzierung kann im Fall von Schicksalsschlägen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung zum Problem werden. Können die Raten nicht mehr bezahlt werden, muss man sich von dem Objekt wieder trennen. Ganz schlecht ist es dann, wenn die Finanzierung so ausgelegt war, dass bis zum Veräußerungszeitpunkt nur Zinsen gezahlt und keine Schulden getilgt wurden.
Daneben ist zu bedenken, dass Immobilien eine gewisse Unbeweglichkeit zur Folge haben. Eine neue, altengerechte Wohnung wird nicht so schnell angenommen, wenn man dafür Wohneigentum aufgibt. | |
Selbst bewohnte Immobilien
Bei vorsichtiger Kalkulation und genügend Weitsicht ist der Kauf von Immobilien jedoch gerade in Hinsicht auf das Alter zu empfehlen. Denn wer in seiner Eigentumswohnung oder seinem eigenen Haus wohnt, hat einfach schon einen Großteil der monatlichen Lebenshaltungskosten gespart. Zurzeit muss ein durchschnittlicher Einkommensempfänger damit rechnen, ca. ein Drittel seines Einkommens für Mietkosten auszugeben.
Das Wohnen in der eigenen Wohnung hat gerade im Alter viele Vorteile:
- Man ist unkündbar und muss sich daher im Alter nicht mehr auf eine neue Umgebung einstellen.
- Für die Rentenplanung können die monatlichen Kosten viel genauer geplant werden. Etwaige Mieterhöhungen oder Kosten bei einem Wohnungswechsel fallen bei der Planung nicht an.
- Man kann somit rechtzeitig die Wohnung, auch mit hohen Kosten, so umbauen, dass sie dem Leben im Alter gerecht wird, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.
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Aber auch das Wohnen im Eigentum ist nicht ganz kostenlos. Neben den normalen Wohnnebenkosten, wie Wasser, Strom oder Müllabfuhr, die ja auch in einer gemieteten Wohnung anfallen würden, kommen noch die festen Kosten von Versicherungen, Grundsteuer, Instandhaltungskosten usw. auf jeden Wohneigentümer zu.
Wohneigentum wird selten kurz vor dem Schritt in den Ruhestand erworben. Die meisten Rentner wohnen deshalb in Wohnungen oder Häusern, die zehn und mehr Jahre alt sind. Aus diesem Grund muss man mit ständigen Instandhaltungskosten rechnen. Während man im eigenen Haus diese zur Not auch verschieben kann, ist man als Eigentümer einer Wohnung an die Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden und muss beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen mittragen.
Die meisten Menschen erwerben Wohneigentum in einer Lebensphase, in der die Familie noch wächst. Sind Kinder da, ist die Bereitschaft, ins eigene Haus am Stadtrand zu ziehen, sehr groß. Genau diese Bedingungen erschweren älteren Menschen dann das Leben. Zwar ist es angenehm, ruhig im Grünen zu wohnen, aber als nachteilig erweist es sich dagegen, wenn das Haus schlecht mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden kann und Supermarkt und Arzt so weit weg sind, dass sie nicht zu Fuß aufzusuchen sind. Eine Möglichkeit, diesen Schwierigkeiten zu entgehen, ist der rechtzeitige Wechsel in eine stadtnahe Eigentumswohnung. Neben diesen Versorgungsvorteilen kann es gerade auch für Rentner das Leben erleichtern, wenn eine Hausverwaltung da ist, die sich im Notfall um Handwerker kümmert. Auch fallen in einer Wohnung weniger laufende Kosten an als in einem Haus. Ein weiterer Punkt zugunsten der Eigentumswohnung ist, dass sie auf einer Ebene liegt und das Gebäude im Idealfall einen Lift besitzt. Denn bei Senioren kann das Treppensteigen ab einem bestimmten Zeitpunkt zum Problem werden. | |
Vermietete Wohnimmobilien
Während die selbst bewohnte Immobilie durch Mietkosteneinsparung zur Alterssicherung beiträgt, sind es bei vermieteten Immobilien Mieteinnahmen. Die Finanzierung vermieteter Immobilien sollte so kalkuliert werden, dass das Objekt nach 20 Jahren durch Steuerersparnis plus Mieteinnahmen vor dem Renteneintritt schuldenfrei ist. Um zu wissen, was nach diesem Zeitraum vom eingenommenen Mietzins für die Altersvorsorge bleibt, müssen die Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie Abschreibungen von den Einnahmen abgezogen werden. Vorausgesetzt bei dieser Rechnung ist immer, dass die Rahmenbedingungen des Objektes stimmen. Nur so ist eine ständige Vermietung gewährleistet. Nicht zu unterschätzen ist auch eine unregelmäßige oder die Einstellung der Mietzahlung seitens der Mieter. Obwohl das Gesetz in diesem Fall eine fristlose Kündigung vorsieht, kann der Eigentümer nicht immer mit einer reibungslosen Räumung der Wohnung rechnen.
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Vermietete Gewerbeobjekte
Natürlich können auch Mieten von Gewerbeobjekten die Lebenshaltungskosten im Alter absichern. Allerdings ist bei dieser Form der Anlage viel mehr Sachverstand erforderlich als bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Um hier Fehlentscheidungen beim Kauf oder bei der Vermietung vorzubeugen, sollte ein professioneller Gutachter eingeschaltet werden.
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Pachtzins
Pacht ist die Überlassung eines bestimmten Gegenstandes von einem Verpächter an einen Pächter zum Gebrauch oder zur Nutzung. Gegenstand von Verpachtung können Grundstücke, Rechte und Unternehmen sein. Im Gegensatz zur Vermietung überlässt der Verpächter gegen Zahlung des Pachtzinses dem Pächter das Recht, nicht nur den gepachteten Gegenstand zu gebrauchen, sondern auch die, bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, anfallenden Erträge während der Pachtzeit. Bei einer Vermietung würden diese dem Vermieter zufallen. Pacht liegt in der Regel vor, wenn ein Recht zum Gewinn verbrauchbarer Sachen Vertragsgegenstand ist. Dazu zählen die Wassernutzung, die Überlassung eines Grundstückes zur Sand- oder Kiesgewinnung, die Überlassung eines Forstes zur Jagd oder die eines Sees zur Fischerei.
Nach dem Gesetz ist der Pachtzins jeweils am Ende der Pachtzeit zu entrichten. Ist der Pachtzins nach Zeitabschnitten bemessen, so ist er am ersten Werktag nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu bezahlen. Für die Rentenplanung sollte dieser Umstand berücksichtigt werden und das Ende der Pachtzeit oder der einzelnen Zeitabschnitte sorgfältig gesetzt werden. Pachteinnahmen müssen versteuert werden.
Die häufigsten Pachten sind die Land-, Jagd- und Fischerei- sowie die Gaststättenpacht.
Bei der Landpacht wird ein Grundstück mit oder ohne Wohn- und Wirtschaftsgebäude verpachtet. Verträge über eine Verpachtung von landwirtschaftlichem Grund werden aus verständlichen Gründen für mehrere Jahre abgeschlossen. Wer diese Pacht aber zur Finanzierung einer Rente einplant, sollte darauf achten, dass die Zeitabschnitte der Pachtzinszahlung möglichst kurz bemessen sind, wenn er selbst in den Genuss der Einnahmen kommen möchte.
Im Bereich Jagd- und Fischereipacht wird das Recht zu jagen und zu fischen gegen Zins abgetreten. Die Fristen dafür können vom Jahresrhythmus bis hin zum 20-Jahres-Rhythmus ausgehandelt werden. In der Regel werden für diese Pachtarten keine so hohen Beträge bezahlt. Deshalb sollten sie nicht unbedingt in die Altersplanung mit einbezogen werden.
Normalerweise ist der Zins der Gaststättenpacht monatlich fällig, was einer Rente durchaus gleichkommen kann.
Die Anpassung einer Pacht an gestiegene Kosten ist in der Regel nur nach Ablauf der gesamten Pachtfrist möglich. Auch das muss für die Altersplanung berücksichtigt werden.
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Leibrente
Unter Leibrenteversteht man einen Vertrag, durch den sich der Käufer einer Immobilie oder eines Betriebes verpflichtet, dem Verkäufer für dessen Lebensdauer eine Rente zu zahlen (§§ 759-761 BGB). Dabei wird in der Regel zusätzlich zur Rente eine Vereinbarung auf lebenslanges Wohnrecht getroffen. Der Rentenzahler verpflichtet sich, die Zahlungen zu leisten, und wird dafür ins Grundbuch eingetragen. Die Höhe der Rente hängt vom Alter des überlassenden Immobilienbesitzers und den zusätzlich getroffenen Vereinbarungen ab. Je jünger der Rentenempfänger ist, desto niedriger wird die Rente sein. Eine Leibrente kann auch mit Nachkommen (Kindern, Enkeln) vereinbart werden. Der Vorteil einer Leibrente besteht für den Rentenempfänger darin, dass er zeitlebens eine Rente bezieht, lebenslanges Wohnrecht genießt und sich um die Instandhaltung der Immobilie nicht zu kümmern braucht. Allerdings gibt es nachträglich keine Anpassung an gestiegene Immobilienpreise. Häufig wird bei den Rentenempfängern übersehen, dass das Haus wirklich nicht mehr ihr Eigentum ist. Bei Veränderungen am und im Gebäude, zu denen der neue Besitzer berechtigt ist, kann es dann zu Enttäuschungen kommen.
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Finanzlücken im Alter
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