Zum 1. Januar 1996 wurde die Bauförderung, § 10 e des Einkommensteuergesetzes (EstG), komplett umgestellt. Der alte § 10 e war so kompliziert, dass juristische Laien häufig überfordert waren. Inhaltlich störte die Kritiker, dass Kleinverdiener nur gering und Großverdiener stark gefördert wurden. Die Förderung war einkommensabhängig. Je höher das Einkommen und damit der Spitzensteuersatz war, desto größer waren die Vorteile durch die Förderung. Das ist nun bei der neuen Förderung ab dem 1. Januar 1996 (Eigenheimzulagengesetz) anders. Dort ist der Förderumfang - unabhängig von der Höhe des Einkommens - für alle gleich.

Bauförderung nach dem alten Modell des § 10 e des Einkommensteuergesetzes
Durch die Einführung des Eigenheimzulagengesetzes am 1. Januar 1997 ist der alte § 10 e EStG noch keineswegs überflüssig geworden. Entscheidend für die Frage, ob noch die alte Förderung oder schon die neue zur Anwendung kommt, ist der Zeitpunkt der Stellung des Bauantrages bzw. bei Kauf der Abschluss des Kaufvertrages. Wer bis Ende 1995 seinen Bauantrag stellte und im Jahr 1997 diesen Bau fertig stellt und bezieht, für den beginnt im Jahr 1997 (mit dem Einzug) die Förderung nach dem alten Modell. Im Laufe des Jahres 1997 werden also noch zahlreiche Förderungen nach dem alten § 10 e EStG starten und acht Jahre lang laufen. Daher ist es sinnvoll, auch die alte Förderung hier darzustellen. Für den Bau oder Kauf selbst genutzten Wohnraums bietet der Staat Steuervergünstigungen in Form attraktiver, sofort abziehbarer Sonderausgaben und für Familien mit Kindern das Baukindergeld oder einen Kindersteuerabzugsbetrag (§ 34 f EStG).

Voraussetzungen
Antragsberechtigt ist jeder, der in Deutschland seinen ersten Wohnsitz hat, also nicht nur Deutsche, sondern auch dauerhaft hier lebende Ausländer.
Die Einkommensgrenze:
Der Gesamtbetrag des zu versteuernden Einkommens darf jährlich 120.000 DM (für Verheiratete liegt die Grenze bei 240.000 DM) nicht übersteigen. Die Einkommensgrenze muss nicht nur zu Beginn, sondern während des ganzen Förderzeitraumes eingehalten werden. Das wird vom Finanzamt jährlich geprüft. Sollte sich während der Förderzeit das zu versteuernde Einkommen - über die Einkommensgrenze hinaus - erhöhen, so entfällt ab diesem Zeitpunkt die weitere Förderung.
Die Art des Bauvorhabens:
Der Antragsteller muss selbst genutztes Wohneigentum kaufen, bauen, umbauen oder erweitern. Es muss sich um Wohneigentum handeln, Gewerberäume werden nicht gefördert. Der Antragsteller muss es selbst zu Wohnzwecken bauen, darf es also nicht vermieten, leer stehen lassen oder nur als Wochenend- oder Ferienwohnung nutzen. Ein Erwerb durch Schenkung ist nicht ausreichend. Auch eine "Umwidmung" von Gewerbe- in Wohnfläche reicht nicht aus.
Die Bemessungsgrundlage für die Förderung, also der Wert, der der Förderung zugrunde liegt und an dem sich die Förderung orientiert, sind Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des selbst genutzten Wohneigentums zuzüglich 50 Prozent der Anschaffungskosten für Grund und Boden.

Art und Höhe der Förderung
Sonderausgaben als Grundförderung:
Der Antragsteller kann die ersten vier Jahre jährlich bis zu sechs Prozent sowie weitere vier Jahre jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten als Sonderausgabe steuerlich absetzen. Das sind in den ersten vier Jahren jährlich maximal 19.800 DM und in den nächsten vier Jahren maximal 16.500 DM Sonderausgaben.
Je teurer das Objekt ist (maximal bis zur Bemessungshöchstgrenze von 330.000 DM bzw. 150.000 DM) und je höher das Einkommen (bis zur Einkommensgrenze von 120.000 DM bzw. 240.000 DM), desto größer ist der Vorteil für den Antragsteller durch die abzugsfähigen Sonderausgaben.

Weitere Einzelheiten zur Förderung
Jeder kann diese Förderung nur einmal im Leben nutzen (so genannter Objektverbrauch). Eine Ausnahme besteht nur, wenn Objekte nach § 10 e Estg zusätzlich bis Ende 1994 in den neuen Bundesländern angeschafft oder hergestellt wurden. Zusammen veranlagte Ehegatten können also zwei Objekte (aber nicht gleichzeitig) auf diese Weise fördern lassen.

 
Der Vorkostenabzug
Vorkosten sind Nebenkosten, die mit dem Bau oder Hauserwerb vor dem Einzug entstehen. Das sind z. B. Grundbuchkosten, Notarkosten, Zinsen, die bis zum Einzug anfallen, das Disagio, Nebenkosten der Finanzierung (Provisionen, Kreditbearbeitungskosten, Schätzkosten) und Kosten der Bauversicherung während der Bauphase.
Nach der alten Regelung sind diese Kosten als Sonderausgaben voll absetzbar, und zwar unabhängig von Einkommensgrenzen.

Renovierungskosten
Renovierungskosten sind Kosten für Reparaturen, Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Sie sind bis zu einer Höhe von 22.500 DM sofort als Sonderausgaben steuerlich absetzbar. Der Abzug ist nicht abhängig von der Einhaltung von Einkommensgrenzen. Die Kosten müssen vor Bezug des Eigenheimes entstanden sein und einzeln nachgewiesen werden.
Entscheidend ist hier die Einstufung der Baumaßnahme als Renovierungskosten einerseits oder als Herstellungskosten andererseits. Wenn es sich bei den Baumaßnahmen um Herstellungskosten handelt, dann werden sie steuerlich den Anschaffungskosten zugeschlagen und sind - wie die Anschaffungskosten - nicht sofort absetzbar. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage. Das wirkt sich bei der Förderung aber nur insoweit aus, als zwischen dem Kaufpreis und der alten Bemessungshöchstgrenze (150.000 DM) noch Spielraum ist.
Herstellungskosten:
Es handelt sich bei Baumaßnahmen um Herstellungskosten, wenn

• alle Baumaßnahmen zusammen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) ausmachen,
• die Maßnahmen den Nutzungswert des Gebäudes erheblich erhöhen oder
• die Nutzungsdauer erheblich verlängern.

Übergangsregelung
Wer in der Zeit vom 27. Oktober 1995 bis 28. Februar 1995 seinen Bauantrag gestellt oder einen Kaufvertrag geschlossen hat, kann - auf seinen Antrag hin - auch schon nach dem neuen, ab dem 1. Januar 1996 geltenden, Recht gefördert werden. Vor Stellung dieses Antrages sollte man die alte und neue Förderung präzise durchrechnen und vergleichen. Die gesetzliche Neuregelung enthält keineswegs nur Vorteile.

Die neue Förderung (§ 9 des Eigenheimzulagegesetzes)
Gefördert nach dem Eigenheimzulagegesetz (EigZulG) werden Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Inland, also nicht nur Deutsche, mit einem zu versteuernden Einkommen von 120.000 DM pro Jahr für Ledige, bzw. 240.000 DM pro Jahr für Ehepaare.

Die Einkommensgrenzen sind also unverändert geblieben, geändert hat sich der Berechnungszeitraum. Die Behörde addiert das zu versteuernde Einkommen des Jahres der Antragstellung und des Jahres davor und teilt die Summe durch zwei.

Gefördert werden wie bisher die Herstellung, Anschaffung sowie der Ausbau und die Erweiterung eines selbst genutzten Eigenheimes.

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich - und das ist neu - der gesamten Anschaffungskosten für Grund und Boden. (In der alten Förderung werden die Anschaffungskosten für Grund und Boden nur zu 50 Prozent in die Bemessungsgrundlage einbezogen.)

Die Bemessungshöchstgrenze beträgt 100.000 DM (alte Förderung: 330.000 DM für einen Neubau und 150.000 DM für einen Altbau).

Die Förderungsdauer beträgt unverändert maximal acht Jahre.

Der Art der Förderung ist eine Bauzulage, die - und das ist auch neu - unabhängig vom Besteuerungsverfahren durch das Finanzamt an den Antragsteller jährlich ausgezahlt wird.

Die Höhe der Förderung beträgt:

• bei Neubauten jährlich 5 Prozent von maximal 100.000 DM Herstellungskosten, also maximal 5.000 DM Bauzulage pro Jahr (so genannter Fördergrundbetrag). Das ergibt insgesamt maximal 40.000 DM pro Haus oder Wohnung.
• bei Altbauten jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten von maximal 100.000 DM, also maximal 2.500 DM Bauzulage pro Jahr (so genannter Fördergrundbetrag). Das sind insgesamt maximal 20.000 DM beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie.
• bei Ausbauten und Erweiterungen - genau wie bei Neubauten - jährlich 5 Prozent der Kosten von maximal 100.000 DM, also maximal 5.000 DM Bauzulage pro Jahr.

Die Übertragung der Förderung auf Folgeobjekte
Jeder Antragsteller kann die Förderung nur einmal im Leben in Anspruch nehmen (sogenannter Objektverbrauch). Wenn der Antragsteller sein Eigenheim zum Beispiel nach vier Jahren wieder verkauft, endet für dieses Objekt auch die Förderung, obwohl die acht Jahre Förderzeitraum noch nicht verstrichen sind. Die restlichen vier Jahre kann der Antragsteller auf ein anderes Objekt übertragen, sofern dort die Fördervoraussetzungen vorliegen.

Wie erfolgt die Auszahlung der Eigenheimzulage?
Nach Bezug des Eigenheimes beantragt der Antragsteller bei dem für ihn zuständigen Finanzamt auf dem dafür vorgesehenen Formular die Festsetzung und Zahlung der Eigenheimzulage. Dann reicht er den Antrag zusammen mit den für die Festsetzung erforderlichen Unterlagen (Kaufvertrag, Baurechnungen, Einkommensnachweis usw.) beim Finanzamt ein. Das Finanzamt setzt dann in einem Bescheid die Eigenheimzulage für den gesamten Förderzeitraum (acht Jahre) fest. Die Auszahlung erfolgt jährlich, die erste einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides, die folgenden Zahlungen automatisch jeweils zum 15. März.

Der Vorkostenabzug
Der Vorkostenabzug wurde drastisch eingeschränkt. Vorkosten sind nur noch in Form einer Vorkostenpauschale von 3.500 DM (ohne Nachweise der Einzelkosten) absetzbar und auch nur für Antragsteller, die die Voraussetzungen der Eigenheimzulage erfüllen, also die Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Der bisherige Abzug in unbegrenzter Höhe und unabhängig von Einkommensgrenzen entfällt.

Die Renovierungskosten
Sie sind - unverändert - bis zur Höhe von 22.000 DM als Sonderausgaben sofort abziehbar. Sie müssen vor Bezug des Eigenheimes entstanden sein. Entscheidend ist, wie in der alten Regelung, ob die Baumaßnahmen als Renovierungskosten und damit sofort abziehbar oder als Herstellungskosten einzustufen sind. Herstellungskosten sind Teil der Anschaffungskosten und allenfalls über die Erhöhung der Bemessungsgrundlage steuerlich zu berücksichtigen. Die Abzugsfähigkeit der Renovierungskosten ist unabhängig von Einkommensgrenzen.

Sonderregelung für die neuen Bundesländer
In den neuen Ländern kann der Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung Modernisierungskosten in Höhe von maximal 40.000 DM, gleichmäßig verteilt auf zehn Jahre, also maximal 4.000 DM pro Jahr, als Sonderausgabe jeweils sofort absetzen (§ 7 des Fördergebietsgesetzes)

Die Sonderförderung für Energiesparanlagen und Niedrigenergiehäuser
Die Eigenheimzulage erhöht sich, wenn der Antragsteller Energiesparanlagen oder ein Niedrigenergiehaus errichtet (sogenannte Ökozulage). Dafür müssen aber die Voraussetzung der Eigenheimzulage vorliegen. Der nachträgliche Einbau von Energiesparanlagen wird daher nicht gefördert.

Die Sonderförderung für Energiesparanlagen
Wenn die Voraussetzungen für die Eigenheimzulage vorliegen, erhält der Bauherr die Sonderförderung für Energiesparanlagen, wenn er eine der folgenden Energiesparanlagen installiert:

• verbrennungsmotorisch oder thermisch angetriebene Wärmepumpenanlagen mit einer Leistungszahl von mindestens 1,3 Kilowatt
• Elektro-Wärmepumpenanlagen mit einer Leistungszahl von mindestens 3,5 Kilowatt
• Solaranlagen
• Anlagen zur Wärmerückgewinnung

Die Sonderförderung für Niedrigenergiehäuser
Voraussetzung für eine Sonderförderung ist, dass der Jahres-Heizwärmebetrag den nach der Wärmeschutzverordnung für dieses Gebäude geforderten Wert um mindestens 25 Prozent unterschreitet. Dies wird nachgewiesen durch einen Wärmebedarfsausweis (§ 12 der Wärmeschutzverordnung). Das Gebäude muss vor 1999 fertig gestellt sein.

Der Fördergrundbetrag erhöht sich um 400 DM. Für die achtjährige Förderdauer ergibt das 3.200 DM maximale Sonderförderung.

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