Hinter dem Bausparen steht eine einfache Idee. Wenn sich von zehn Freunden jeder ein Haus kaufen will und jeder zehn Jahre braucht, um die Summe anzusparen, dann hat jeder der zehn Freunde erst mit Ende des zehnten Jahres sein Haus.
Wenn die zehn hingegen auf ein Sammelkonto einzahlen, dann kann der erste der zehn Freunde sich bereits nach einem Jahr sein Haus kaufen, der zweite nach dem zweiten Jahr usw. Dieses Modell ist stark vereinfacht und berücksichtigt z. B. weder Zinsen noch Zinseszinsen. Aber das ist die - seit 1923, der Gründung der ersten deutschen Bausparkasse, in der Praxis funktionierende - Idee vom Bausparen.
Bausparen ist ein steuerbegünstigtes Kollektivsparen mit anschließender Gewährung eines zinsgünstigen Darlehens für den Hausbau, Erwerb oder die Renovierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie zur Ablösung der hierzu eingegangenen Verpflichtungen.

Finanzierung unter Einbeziehung einer Bausparkasse
Die Finanzierung eines Immobilienkaufes oder eines Hausbaues wird meistens über mehrere verschiedene Institute abgewickelt. Die Teilfinanzierung über eine Bausparkasse hat dabei wesentliche Vor-, aber auch Nachteile.

Vorteile
Wichtigster Vorteil ist ein im Vergleich zu Bank- oder Versicherungszinsen niedriger Zins bei der Kreditaufnahme. Der Bausparkassenkredit ist mit vier bis fünf Prozent zu verzinsen. Außerdem begnügen sich Bausparkassen in der Regel mit einem zweitrangigen Kredit, während Banken zur Absicherung ihrer Kredite eine erstrangige Hypothek verlangen.

Nachteile
Bauspardarlehen müssen in der Regel innerhalb von neun bis zwölf Jahren zurückgezahlt werden, Bankkredite für Immobilien hingegen haben häufig Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren. Die schnelle Tilgung bedeutet für den Bauherrn gerade in der Anfangsphase eine hohe monatliche Belastung.
Kredite von Bausparkassen sind erst nach einer mehrjährigen Ansparphase mit niedriger Guthabenverzinsung erhältlich. Außerdem steht der Zeitpunkt der Darlehensberechtigung bei Abschluss eines Vertrages nicht genau fest. Die Zuteilungsreife hängt u. a. vom Geschäftsverlauf bei der Bausparkasse ab.

Finanzierungsbeispiel
Im folgenden Beispiel wird die im Vergleich zum Bankdarlehen hohe monatliche Belastung des Kreditnehmers durch die Tilgung des Bausparkassenkredites deutlich:
Der Käufer will eine Wohnung für 200.000 DM erwerben. Er hat 60.000 DM Eigenkapital (ca. 30 Prozent). Er finanziert über die Bank 100.000 DM mit einer Laufzeit von 30 Jahren, einem Zinssatz von 7,5 Prozent fest auf zehn Jahre und einer monatlich gleichbleibenden Zahlung für Zinsen und einer einprozentigen Tilgung von rund 725 DM. Zur Sicherung trägt er zugunsten der Bank eine erstrangige Hypothek ein (in Höhe des Darlehens einschließlich aller Zinsen). Weitere 40.000 DM finanziert der Käufer über die Bausparkasse zu fünf Prozent Zinsen jährlich mit einer Laufzeit von neun Jahren und einer monatlichen Belastung von 461 DM. Zugunsten der Bausparkasse bewilligt der Käufer eine zweitrangige Hypothek.

Gesetzliche Regelungen für Bausparkassen
Die Aufgaben, Rechte und Pflichten der Bausparkassen sind im BGBl I 2097 (Gesetz über Bausparkassen von 1972) geregelt: "Bausparkassen sind Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, Einlagen von Bausparern entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen zu gewähren. Das Bausparkassengeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden."
In Deutschland gibt es derzeit 32 öffentliche und private Bausparkassen.

Tarife beim Bausparen
Bis Ende der siebziger Jahre gab es nur einen einzigen Tarif, den so genannten Standardtarif. Das dadurch sehr unattraktiv gewordene Bausparen wurde daraufhin durch die Einführung von zahlreichen Tarifvarianten reformiert. Ein Vergleich ist für den Laien schwierig. Zur Vereinfachung können die einzelnen Tarife in vier Klassen eingestuft werden:

Standardtarif:
Anspardauer sechs bis acht Jahre,
Regelsparbeitrag vier bis fünf Promille der Bausparsumme,
Mindestsparguthaben 40 Prozent der Bausparsumme,
Guthabenzinsen 2,5 bis drei Prozent,
Tilgungsdauer zehn bis elf Jahre,
Tilgungsbeitrag sechs Promille der Bausparsumme,
Darlehenszinsen vier bis fünf Prozent.
Der Standardtarif ist geeignet für Bauherren und Käufer, die in sieben bis acht Jahren bauen oder kaufen wollen.

Kurz- oder Schnellspartarif:
Anspardauer vier bis fünf Jahre,
Regelsparbeitrag acht bis zehn Promille der Bausparsumme,
Mindestguthaben 50 Prozent der Bausparsumme,
Guthabenzinsen 2,5 bis drei Prozent,
Tilgungsdauer sechs bis sieben Jahre,
Tilgungsbeitrag sieben bis zehn Promille der Bausparsumme,
Darlehenszinsen 4,5 bis fünf Prozent.
Die verkürzte Anspardauer wird erkauft mit einem erhöhten Mindestsparguthaben, einem verdoppelten Regelsparbeitrag und einer kürzeren Tilgungsdauer mit entsprechend erhöhten Tilgungsraten. Der Tarif ist geeignet für Käufer /Bauherren, die sehr kurzfristig Geld benötigen und eine vergleichsweise hohe monatliche Belastung zu tragen vermögen.

Langzeittarif:
Anspardauer zehn bis elf Jahre,
Regelsparbeitrag drei bis 3,5 Promille der Bausparsumme,
Mindestguthaben 50 Prozent der Bausparsumme,
Guthabenzinsen vier bis 4,75 Prozent,
Tilgungsdauer zwölf bis 17 Jahre,
Tilgungsbeitrag vier bis sechs Promille der Bausparsumme,
Darlehenszinsen sechs Prozent.
Vorteil von Langzeittarifen sind die vergleichsweise hohen Guthabenzinsen und eine lange Tilgungsdauer, also eine niedrige monatliche Belastung, nachteilig wirken sich relativ hohe Darlehenszinsen aus. Der Tarif ist besonders geeignet für junge Bausparer, die bis zum Bauen/Kaufen noch viel Zeit haben.

Wahl- oder Optionstarif:
Hier hat der Bausparer auch während der Vertragslaufzeit noch die Möglichkeit, auf die Höhe der Verzinsung oder die Höhe (und damit auch die Dauer) der Tilgung Einfluss zu nehmen. Ein großer Nachteil ist das im Verhältnis zum Standardtarif erhöhte Mindestguthaben (50 Prozent) und die erhöhte Abschlussgebühr (1,6 Prozent). Der Tarif ist geeignet für Leute, die noch unentschlossen sind, ob sie das Bauspardarlehen wirklich in Anspruch nehmen wollen und wann und was sie bauen oder kaufen wollen.

Kann Bausparen auch sinnvoll sein, wenn man nicht bauen will?
Bausparen kann - auch ohne Bauabsicht - als reine Geldanlage sinnvoll sein. Man spricht dann vom Renditesparen. Entscheidend ist hier die staatliche Förderung (936-DM-Gesetz). Die Renditesparer wählen einen Tarif mit hoher Guthabenverzinsung. Der damit verbundene hohe Zinssatz für das Darlehen stört sie nicht, denn als Renditesparer wird man das Darlehen nicht in Anspruch nehmen. Von den Bausparkassen werden Renditesparer gern gesehen, denn sie stellen viele Jahre lang ihr Geld anderen Bausparern in der Ansparphase zur Verfügung, ohne selbst jemals den damit erworbenen Anspruch auf einen Bausparkredit in Anspruch zu nehmen. Renditesparer erhalten häufig die Abschlussprämie erstattet. Das gilt aber nur, wenn der Vertrag nicht vor Zuteilungsreife vom Bausparer gekündigt wird. Der Renditesparer sollte daher die Bausparsumme so niedrig ansetzen, dass der Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Ablauf der siebenjährigen gesetzlichen Sparfrist (936-DM-Gesetz) zuteilungsreif wird.

Die einzelnen Schritte beim Bausparen
Der Vertragsschluss
Beim Abschluss eines Bausparvertrages verpflichtet man sich, regelmäßig monatliche Sparraten zu zahlen, und zwar mindestens so lange, bis das Mindestsparguthaben erreicht ist. Dabei können verschiedene Tarife gewählt werden. Die Bausparkasse verpflichtet sich im Gegenzug, das Bausparguthaben zu einem festen Zinssatz zu verzinsen und bei Zuteilungsreife ein Bauspardarlehen zu einem anderen, fest vereinbarten Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum zu gewähren.

Die Ansparphase
Die Ansparphase beträgt bei den Standardtarifen etwa sieben bis acht Jahre. Der Bausparer zahlt die vertraglich vereinbarten Sparleistungen (oder mehr); die Bausparkasse gibt dieses Geld zu festen niedrigen Zinsen als Bauspardarlehen an andere Bausparer, deren Verträge bereits zuteilungsreif sind, weiter.

Die Zuteilungsphase
Die Zuteilung erfolgt unter folgenden Voraussetzungen:

• Der Bausparer hat das Mindestsparguthaben angespart (in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme, je nach Tarif).
• Die Mindestvertragsdauer bzw. Wartezeit ist abgelaufen.
• Der Bausparer hat die Zielbewertungszahl erreicht.

• auf die Darlehensauszahlung verzichten. Dann erhält man das Guthaben ausgezahlt, und der Vertrag ist beendet.
• das Darlehen in Anspruch nehmen und zweckentsprechend verwenden
• den Bausparvertrag fortsetzen. Das ist sinnvoll, wenn sich das Bauvorhaben zeitlich verschoben hat. Man erhält weiterhin die Verzinsung und staatliche Förderung. Die Zuteilungsreife geht nicht verloren, man kann jederzeit den Darlehensanspruch geltend machen.

Nicht zuteilungsreife Bausparverträge
Darlehen können auch beantragt werden, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. In diesem Fall kommen auf den Bausparer erhöhte Kosten zu. Wenn sowohl das Mindestsparguthaben angespart als auch die Mindestwartezeit erfüllt sind, bietet die Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung an. Wenn das Mindestsparguthaben noch nicht erreicht ist, bietet die Bausparkasse eine Vorfinanzierung.

Welche Kosten und Gebühren fallen beim Bausparen an?
Die Abschlussgebühr:
Sie beträgt ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird von den ersten Bausparraten einbehalten.
Die Kontoführungsgebühr:
Viele Bausparkassen berechnen laufende Kontoführungsgebühren.
Die Darlehensgebühr:
Sie beträgt zwei bis drei Prozent des Darlehensbetrages. Sie ist nur zu zahlen, falls und sobald der Bausparer tatsächlich ein Darlehen aufnimmt. Die Gebühr wird auf das Darlehen aufgeschlagen und muss - wie das Darlehen - verzinst und getilgt werden.
Hinzu kommen die üblichen, mit einem hypothekarisch gesicherten Darlehen verbundenen Kosten wie Grundbuchgebühren, Kosten für die Schätzung usw.

Staatliche Förderungen
Der Staat fördert den Immobilienerwerb mit der Wohnungsbauprämie (Sparzulage), der Arbeitnehmersparzulage und der Eigenheimzulage.
Wohnungsbauprämie (Sparzulage):
Anspruchsberechtigt sind Bausparer mit Vollendung des 16. Lebensjahres bis zu folgenden Einkommensgrenzen:
Ledige mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 50.000 DM (bis 1996: 27.000 DM), Ehepaare mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 100.000 DM (bis 1996: 54.000 DM).
Der Staat fördert das Bausparen in einer Höhe von zehn Prozent des jährlichen Sparbetrages von maximal 1.000 DM, also maximal 100 DM Prämie pro Person und Jahr. Die Zahlung erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag, der jährlich beim Finanzamt neu zu stellen ist. Die Auszahlung erfolgt erst mit Zuteilung des Vertrages (oder bei steuerunschädlicher Kündigung, also frühestens sieben Jahre nach Vertragsschluss).
Die Arbeitnehmersparzulage (das 936-DM-Gesetz):
Die Arbeitnehmersparzulage wird bei Ledigen bis zu einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 27.000 DM, bei Verheirateten 54.000 DM gewährt, die Einkommensgrenzen sollen bereits für 1997 noch erhöht werden. Sie wird als zehnprozentige Sparzulage auf die jährliche Sparleistung von maximal 936 DM gezahlt, also 93,60 DM pro Jahr und Person. Ob und inwieweit der Arbeitgeber diese vermögenswirksamen Leistungen bezahlt, ist unterschiedlich und richtet sich nach dem Arbeits- bzw. Tarifvertrag.
Wer vermögenswirksam 936 DM jährlich spart und darauf eine zehnprozentige Prämie erhält, muss, wenn er auch die Wohnungsbauprämie von 100 DM erhalten will, weitere 1.000 DM jährlich sparen.

Vergleich zwischen einem Bankdarlehen und einem Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen hat im Vergleich zum Bankdarlehen zahlreiche Besonderheiten. Beim Bauspardarlehen müssen zunächst 40 bis 50 Prozent der Darlehenssumme angespart werden. Dabei ist die Verzinsung sehr niedrig. Außerdem müssen eine Abschlussgebühr und häufig auch Kontoführungsgebühren mit einberechnet werden. Hinzu kommt eine Gebühr bei Aufnahme des Bauspardarlehens. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass der Zeitpunkt der Zuteilung ungewiss ist. All diese Besonderheiten müssen bei einer Vergleichsrechnung berücksichtigt werden und machen den Vergleich kompliziert.

Wie wirkt sich eine Zinserhöhung am Kapitalmarkt auf das Bauspardarlehen aus?
Auf das Bauspardarlehen hat eine Zinsänderung am Kapitalmarkt keinerlei Einfluss. Der Grund hierfür ist, dass sich die Bausparkasse nicht am Kapitalmarkt refinanziert, sondern sie vergibt ausschließlich Gelder, die Bausparer bei ihr eingezahlt haben. Deshalb ist die Zinshöhe beim Bausparen absolut stabil.

Warum ist eine Finanzierung ausschließlich über Bauspardarlehen meist nicht zu empfehlen?
Das Bauspardarlehen muss in der Regel in etwa zehn Jahren getilgt werden, Bankdarlehen hingegen in 20 bis 30 Jahren. Die schnelle Tilgung führt zu deutlich höheren monatlichen Belastungen, die den Bauherrn gerade in der Anfangsphase schnell überfordern.

Umschuldungen
Wenn der Kreditnehmer die Kreditraten, das sind Zinsen und Tilgung, nicht mehr aufbringen kann, muss er umschulden, also die bestehenden Kredite durch neue, länger laufende Kredite ersetzen. Eine solche unfreiwillige Umschuldung bedeutet regelmäßig höhere Zinsen und weitere Abschlussprovisionen, Gebühren und Kosten. Mit anderen Worten: Sie kostet den Bauherrn oft Tausende von Mark und sollte - wenn irgend möglich - vermieden werden. Vermeidbar ist eine Umschuldung, indem der Bauherr von vornherein die monatliche Belastbarkeit sehr vorsichtig kalkuliert. Bei außerplanmäßigen Zusatzbelastungen oder Einkommensreduzierungen kann es dann zu Schwierigkeiten kommen. Man sollte auch den psychologischen Druck, über viele Jahre auf jeden Pfennig schauen zu müssen, und die daraus resultierenden Spannungen innerhalb einer Partnerschaft oder Familie und den Verlust an Lebensqualität nicht unterschätzen.
Im Extremfall führt die Überschätzung der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zur Zwangsversteigerung des Hauses. Häufig reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht aus, die Baukredite zu decken. Folge für den Bauherrn: Das Haus einschließlich Eigenkapital ist weg, und zusätzlich hat er bei der Bank noch Schulden. Mancher ist für sein Leben ruiniert.

Welches ist die optimale Finanzierung?
Es gibt nicht die optimale Finanzierung. Hierbei sind sowohl objektive als auch subjektive Momente zu berücksichtigen.
Um herausfinden zu können, welche Art der Finanzierung die persönlich beste ist, sollte man sich folgende Fragen stellen:

• Soll die Immobilie vermietet oder selbst genutzt oder beides kombiniert (z. B. ein Haus mit einer Einliegerwohnung) werden?
• Wie lange wird voraussichtlich das Einkommen in jetziger Höhe weiterbezogen?
• Soll das Haus zu einem bestimmten Stichtag (z. B. mit Beginn der Rente) entschuldet sein?
• Wie sicher ist das jetzige Einkommen?
• Wie viel Geld wäre monatlich für Tilgung und Zinsen übrig?
• Wie viel Schulden und welche monatliche Belastung verkraftet man psychologisch?

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