Der Besitz einer Eigentumswohnung bringt nicht nur Rechte, sondern auch zahlreiche Pflichten mit sich. Wer den Kauf einer Wohnung plant, sollte sich daher mit den wichtigsten Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und den grundlegenden Regeln einer Eigentümergemeinschaft vertraut machen.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung
Wer sich nachträglichen Ärger ersparen will, sollte vor dem Kauf unbedingt die folgenden Unterlagen prüfen bzw. von einem Fachmann prüfen lassen:

• die Eintragung der Wohnung im Grundbuch
• die Teilungserklärung
• die Gemeinschaftsordnung
• den Aufteilungsplan
• die Abgeschlossenheitserklärung
• die Gebrauchsregelung
• die Hausordnung
• die Sitzungsprotokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• den Vertrag mit der Hausverwaltung
• die Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• den gültigen Wirtschaftsplan

• Notar- und Gerichtskosten: ca. 1,5 Prozent
• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
• Vermessungskosten: 0,3 Prozent
• Schätzkosten: 0,2 bis 0,5 Prozent
• Maklerprovision: ca. 3,5 Prozent

Die Teilungserklärung
Die rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist das Wohnungseigentumsgesetz, das sich nunmehr seit mehr als 40 Jahren in der Praxis bewährt hat. Eigentumsgemeinschaften funktionieren meist recht gut. Bei Streitigkeiten ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Die wichtigsten Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes finden in der so genannten "Teilungserklärung" ihre praktische Anwendung. Die Teilungserklärung ist so etwas wie das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft. Sie regelt die Gemeinschaftsordnung und die Hausverwaltung. Darüber hinaus wird hier bestimmt, welcher Teil des Hauses welchem Eigentümer gehört. Die Teilungserklärung legt genau fest, welche Teile des Hauses alle Bewohner gemeinsam besitzen (Gemeinschaftseigentum) und welche Teile den jeweiligen Wohnungsbesitzern ganz alleine gehören (Sondereigentum). Sondereigentum kann auch Bereiche umfassen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden (z. B. Büros oder Geschäfte).
In jedem Fall muss es sich um in sich abgeschlossene Räumlichkeiten handeln. Die Wohnungen müssen vollständig voneinander getrennt und abschließbar sein. Die entsprechende Bestätigung der Baubehörde (Abgeschlossenheitserklärung) ist eine wichtige Voraussetzung für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Das Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles außerhalb der eigenen vier Wände: das Grundstück, die tragenden Teile des Gebäudes (tragende Wände, Dach, Decken usw.), die Hauseingangstüren, die Außenfenster der Wohnungen, die Balkonbrüstungen, das Treppenhaus, der Fahrstuhl, der gemeinschaftliche Keller oder Dachboden, aber auch gemeinsam genutzte Anlagen wie z. B. die Zentralheizung. Auch innerhalb der Wohnung kann es Gemeinschaftseigentum geben (z. B. Schornsteine, Versorgungsleitungen).
Gemeinschaftseigentum kann außer für Etagenwohnungen auch für Reihen- oder Doppelhäuser gebildet werden. Auf diese Weise können Zufahrten, Tiefgaragen oder Heizanlagen gemeinsam genutzt werden.

Das Sondereigentum
Zum Sondereigentum zählen der Innenputz und die nichttragenden Innenwände der Wohnung, die Heizkörper mit den Zuleitungen, die Innenseite der Wohnungstür, der schwimmende Estrich und der Belag des Fußbodens, die Innenseite der Fenster (nicht jedoch das Fensterglas) und die Innenflächen des Balkons oder der Loggia.

Das Sondernutzungsrecht
Im Grundbuch können nur fest umbaute, abgeschlossene Räume als alleiniger Besitz eines Wohnungseigentümers aufscheinen. Die Eigentümer können aber vereinbaren, dass einer von ihnen einen bestimmten Teil des gemeinsamen Eigentums alleine benützen darf. Sondernutzungsrechte berechtigen z. B. zur Benutzung eines offenen Autoabstellplatzes im Hof, einer ebenerdigen Terrasse, eines Kellerabteils, eines Hobbyraumes oder eines Gartenanteils. Die Art und Weise, wie der betroffene Wohnungseigentümer dieses Gemeinschaftseigentum verwenden darf, wird genau geregelt. Diese Gebrauchsregelungen werden ebenfalls im Teilungsplan festgeschrieben.

Die Miteigentumsanteile
Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein bestimmter Anteil des Gemeinschaftseigentums. Dieser Miteigentumsanteil gibt meist das Verhältnis der Fläche der Wohnung zur Gesamtfläche des Hauses an. Bei einer Wohnungsfläche von 65 Quadratmetern und einer gesamten Hausfläche von 700 Quadratmetern beträgt der Miteigentumsanteil der Wohnung daher 65/700.
Diese Bruchzahl ist ausschlaggebend für die Aufteilung der Gemeinschaftskosten. Wer eine große Wohnung besitzt, muss einen größeren Beitrag zu diesen Kosten leisten. Wer eine kleine Wohnung sein Eigen nennt, bezahlt entsprechend weniger.
Folgende Kosten werden nach der Größe des Miteigentumsanteils aufgeteilt:

• die Lasten des ganzen Grundstückes: z. B. die Anliegerbeiträge beim Bau einer Straße vor dem Grundstück
• die laufenden Kosten für das Haus: z. B. die Honorare für den Verwalter oder für die Reinigung des Hauses (außer die Teilungserklärung sieht eine andere Form der Kostenaufteilung vor). 

Das Grundbuch
Jeder Besitzer wird mit seinem Eigentum, seinem Miteigentum und allfälligen Sondernutzungsrechten gesondert in das Grundbuch eingetragen. Für jede Eigentumswohnung muss daher am Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts ein eigenes Grundbuchblatt vorliegen. Wer sich für den Kauf einer Wohnung interessiert, kann sich diese Aufzeichnungen ansehen. Häufig wird diese Aufgabe vom Notar oder vom Anwalt des Käufers erledigt.
Das Grundbuch ist der einzige, rechtlich gültige Beleg dafür, was dem einzelnen Eigentümer gehört und was im Besitz der Gemeinschaft ist. Das Grundbuch hält auch fest, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist.

Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan liegt ebenfalls beim Grundbuch vor. Er legt die genaue Unterteilung zwischen Privat- und Gemeinschaftseigentum fest. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der die Lage, die Größe und der Grundriss jeder einzelnen Wohnung und des gemeinsamen Eigentums verzeichnet sind. Dieser Plan und die Teilungserklärung zeigen bei einem Verkauf, was zu einer Wohnung gehört und was nicht.
Alle Räume inklusive der Nebenräume und Garagenstellplätze, die zu einem Eigentum gehören, sind im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung mit den gleichen Nummern gekennzeichnet.

Sonderform "Bruchteilseigentum"
Mitunter werden gemeinschaftlich genutzte Wohnhäuser nicht wie oben beschrieben, sondern in Form eines "Bruchteilseigentums" aufgeteilt. In diesem Fall besitzen die Bewohner das Haus, einschließlich aller Wohnungen, gemeinsam. Ein Käufer erwirbt also nicht eine bestimmte Wohnung und einen dazugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum, sondern den Bruchteil eines ganzen Hauses. Die Nutzung einer bestimmten Wohnung ist lediglich durch einen Vertrag mit den anderen Miteigentümern abgesichert.
Die Bruchteilskonstruktion ist mit wirtschaftlichen Risiken verbunden: Bei Zahlungsschwierigkeiten eines Eigentümers sind alle Miteigentümer vom Verlust ihrer Wohnung bedroht. Da das Haus im Grundbuch als Einheit aufscheint, wird nicht nur die vom Schuldner bewohnte Wohnung, sondern das gesamte Haus versteigert. Damit kommen alle anderen Wohnungen automatisch mit unter den Hammer! Dieses Risiko schmälert auch den Wiederverkaufswert einer im Bruchteilseigentum genutzten Wohnung.

Die Gemeinschaftsordnung
Eine Hausgemeinschaft kann genaue Regeln für das Zusammenleben aufstellen. Diese Rechte und Pflichten werden dann ebenfalls in der Teilungserklärung festgehalten.
Die Gemeinschaftsordnung ist dazu da, um den ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu regeln und jene Dinge zu verbieten, die andere Eigentümer belästigen könnten.
Die Hausordnung legt z. B. fest, wie die Grünflächen genutzt werden dürfen (als Spielplatz oder nur zum Wäschetrocknen). Ebenso kann die Benutzung von Nebenräumen (z. B. als Wasch- und Trockenraum) auf diese Weise geregelt werden. Auch weiter gehende Vorschriften sind möglich, die sogar die Benutzung der Wohnung selbst betreffen können: Zum Beispiel kann die Haltung von mehr als einem Hund und einer Katze pro Wohnung untersagt werden. Das Musizieren in der Wohnung kann zeitlich begrenzt oder das sichtbare Wäscheaufhängen auf dem Balkon verboten werden. Mitunter enthält die Gemeinschaftsordnung auch verbindliche Beschränkungen für die Vermietung und den Weiterverkauf der Wohnung.
An die Gemeinschaftsordnung sind alle Hausbewohner gebunden. Auch neu dazugekommene Eigentümer müssen sich an diese Regelungen halten. Man sollte sich daher vor dem Kauf auch diesen Abschnitt der Teilungserklärung genau ansehen: Rechtsmittel gegen Regelungen, die als kleinlich oder unsinnig empfunden werden, gibt es nicht. Nur solche Bestimmungen, die gegen die guten Sitten oder das Wohnungseigentumsrecht verstoßen, sind unwirksam. Mitunter enthält eine Gemeinschaftsordnung die Bestimmung, dass der Käufer einer Wohnung die offenen Schulden seines Vorgängers bei der Hausgemeinschaft übernehmen muss. Eine solche Regelung ist rechtlich zulässig.

Die Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümer treffen meist einmal pro Jahr zusammen und einigen sich dabei über die Hausordnung und die Benutzung des Gemeinschaftseigentums. Werden diese Regelungen einstimmig beschlossen, können sie mit der Teilungserklärung auch im Grundbuch festgeschrieben werden. Nicht einstimmig gefasste Beschlüsse lassen sich auf jeder Versammlung wieder abändern. Man sollte sich daher als Kaufinteressent auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen ansehen. Nur so kann man wirklich alle Regelungen, die für das Kaufobjekt gelten, kennen lernen.
Eine zweite, wichtige Aufgabe der Eigentümerversammlung ist die ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses. Dazu zählen Beschlüsse über Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen, über bauliche Veränderungen, über die Gebäudeversicherung und die Instandhaltungsrücklagen. Die Eigentümerversammlung kann einen Wirtschaftsplan und ein Jahresbudget aufstellen; sie kann Sonderumlagen beschließen, die Jahresabrechnung der Hausverwaltung prüfen und einen neuen Hausverwalter einsetzen. Die Wohnungseigentümer sind auch berechtigt, einen Verwaltungsbeirat zu bestimmen, der den Verwalter bei seiner Arbeit unterstützt und überwacht.
Plant ein Eigentümer bauliche Veränderungen, so muss er dies ebenfalls von der Eigentümerversammlung "absegnen" lassen. Ein Dachgeschossausbau, eine Balkonverglasung oder ein Deckendurchbruch sind nur mit Zustimmung der Miteigentümer möglich. Auch kleinere Vorhaben wie etwa die Anbringung von Rollladenkästen müssen einstimmig genehmigt werden.
Das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung hängt von der Kopfzahl, der Anzahl der Wohnungen oder der Größe der Miteigentumsanteile ab.

Die Hausverwaltung
Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Hausverwaltung bestellen. Sie kann diese Aufgabe an einen Dritten übertragen oder jemanden aus ihren eigenen Reihen mit der Verwaltung betrauen. Bei kleinen Objekten ist es oft praktischer und billiger, einen Miteigentümer als Verwalter einzusetzen. Ein Hausverwalter darf für maximal fünf Jahre berufen werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Mindestaufgaben eines Verwalters. Zusätzliche Verpflichtungen können im Verwaltervertrag festgelegt werden. Hausmeistertätigkeiten gehören allerdings nicht zu den Aufgaben eines Verwalters.
Die Hauptaufgaben eines Hausverwalters sind:

• die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung
• die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümer
• die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
• die Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft (z. B. der Instandhaltungsrücklagen)
• die treuhänderische Abwicklung des Zahlungsverkehrs
• die Erstellung eines jährlichen Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung (in Abstimmung mit der Eigentümerversammlung)
• die Erledigung des Schriftverkehrs
• die Aufstellung der Hausordnung (in Abstimmung mit der Eigentümerversammlung)
• die Wahrnehmung der Versicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum (Feuerversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung)

Hausgeld und Betriebskosten
Der Eigentümer einer Wohnung muss die Bewirtschaftungskosten tragen. Das sind die monatlichen Belastungen für Strom, Wasser, Heizung und Abwasser.
Außer diesen Abgaben ist der Eigentümer dazu verpflichtet, der Gemeinde seines Wohnsitzes eine Grundsteuer zu entrichten. Die Höhe dieser Steuer hängt vom so genannten "Einheitswert" des Besitzes ab. Der Einheitswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert (also dem erzielbaren Verkaufspreis) der Wohnung. Er wird vom Finanzamt mittels eines Einheitswertbescheides vorgeschrieben.
Neben diesen Kosten muss noch das sogenannte "Hausgeld" einkalkuliert werden. Mit dem Hausgeld werden die Kosten für die Instandsetzung, die Instandhaltung, Hausverwaltung und andere Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum beglichen. Die Höhe dieser Kosten bewegt sich nach Größe und Ausstattung meist in einer Bandbreite von 3,50 bis 6 DM pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Instandhaltungsrücklagen
Größere Reparaturen werden mit den Instandhaltungsrücklagen beglichen. Diese Rücklagen werden regelmäßig eingehoben. Auf diese Weise spart die Hausgemeinschaft eine Finanzreserve für kostenintensive Reparaturen des Gemeinschaftseigentums an. Bei neu gebauten Wohnungen fallen in den ersten Jahren meist noch keine teuren Reparaturen an. Hier haftet der Verkäufer bzw. der Bauträger fünf Jahre für Mängel. So kommt im Lauf der Zeit eine ordentliche Summe an Rücklagen zustande. Fallen die ersten größeren Instandhaltungsmaßnahmen an, ist die Finanzierung gesichert.
Bei älteren Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gibt es in der Regel noch keine Instandhaltungsrücklagen. Bei Altbauten haftet der Verkäufer auch nicht für Mängel. Der Käufer kann keinen Schadensersatz verlangen, wenn nach dem Kauf bisher unbekannte Mängel auftreten.
Der Kauf einer noch nicht sanierten umgewandelten Mietwohnung kann daher mit großen finanziellen Risiken verbunden sein. Der neue Eigentümer muss nicht nur die Kosten für die Sanierung seiner eigenen Wohnung bezahlen. Er muss sich auch anteilig an den Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Das Herrichten von schadhaften Rohrleitungen, Außenwänden und Kaminen kann unerwartet hohe Kosten verursachen. Gerade bei älteren Häusern können immer wieder teure Mängel auftreten - ein undichtes Dach, ein feuchter Keller oder eine nicht mehr funktionierende Zentralheizung. Gibt es dafür keine Instandhaltungsrücklagen, werden so genannte Sonderumlagen fällig, sobald die Wohnanlage reparaturbedürftig ist. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte daher seine Finanzmittel nicht völlig ausschöpfen. Als Eigentümer ist er verpflichtet, sich an allen Reparaturen am Haus, entsprechend der Größe seines Eigentumsanteils, zu beteiligen und braucht daher eine finanzielle Reserve.
Der Einzelne hat keinen Einfluss darauf, wann Reparaturen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. Das hängt einzig und allein von der Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung ab. Auch wer gerade wenig Geld für teure Renovierungen aufbringen kann, muss sich an den Beschluss der Mehrheit halten und sich finanziell an der Instandsetzung beteiligen.
Ist er dazu nicht in der Lage, muss die Hausgemeinschaft seinen Kostenanteil mittragen, damit die meist dringenden Reparaturen nicht unnötig verzögert werden. Der Schuldner muss das vorgestreckte Geld natürlich an die Gemeinschaftskasse zurückzahlen. Im schlimmsten Fall droht einem säumigen Zahler sogar die Zwangsversteigerung seiner Eigentumswohnung.
Für Modernisierungen gilt die Mehrheitsregel nicht. Hier hat jeder Eigentümer ein Vetorecht. Auch wenn fast alle Besitzer eine Maßnahme gutheißen, kann der Einspruch eines Einzelnen das Projekt (z. B. die Erneuerung der Zentralheizungsanlage) zu Fall bringen.

Die Umwandlung
Wird ein Miethaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, spricht man von einer sogenannten "Umwandlung". Die Voraussetzung für die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist die Abgeschlossenheitserklärung.
Der Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann in den vom Notar aufgesetzten Kaufvertrag zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer seiner Wohnung einsteigen. Der Mieter kann mit seiner Entscheidung, ob er die Wohnung erwerben will oder nicht, so lange warten, bis der genaue Kaufpreis feststeht. Dann kann er den mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag akzeptieren und die Wohnung selbst erwerben. Der Kaufpreis kann dann oft niedriger sein als der ursprünglich vom Vermieter geforderte Preis.
Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, muss daher damit rechnen, dass sich der Mieter noch in letzter Sekunde zum Erwerb "seiner" Wohnung entschließt und der Kaufvertrag damit platzt. Aber auch wenn das nicht der Fall ist, kann der Käufer die Wohnung meist nicht in absehbarer Zeit selbst nutzen. Der Mieter einer umgewandelten Wohnung ist durch das Mieterschutzgesetz besonders geschützt und kann frühestens drei Jahre nach dem Kauf der Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
Wer den Kauf einer umgewandelten Mietwohnung erwägt, sollte über finanzielle Reserven verfügen, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Da frisch umgewandelte Wohnungen keine Instandhaltungsrücklagen besitzen, können teure Reparaturen zu finanziellen Engpässen führen. Auch Modernisierungen sind in diesen Fällen meist notwendig und mit hohen Kosten verbunden. Wer auf einen bestimmten Wohnstandard Wert legt, sollte prüfen, ob geplante Modernisierungen in der Teilungserklärung aufscheinen. Nur so ist sichergestellt, dass diese Maßnahmen auch tatsächlich durchgeführt werden können. Ist das nicht der Fall, so reicht das Veto eines einzigen Eigentümers, um die geplanten Modernisierungen zu verhindern.

Staatliche Zuschüsse
Käufer von Eigentumswohnungen können staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen. Der Bund, das Land und mitunter auch die Kommune gewähren Finanzhilfen. Die genauen Bedingungen erfahren Kaufinteressenten bei ihrer regionalen Wohnungsbauförderstelle. Der gewährte Lastenzuschuss entspricht meist dem so genannten Wohngeld, das auch Mieter erhalten können.
Auch für die Anschaffung selbst gibt es Zuschüsse, die im Eigenheimzulagegesetz geregelt und an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden sind.

G E H E  Z U
Finanzierung

Copyright 1997 Microsoft Corp.