Der Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung muss gründlich überlegt und geplant werden. Schließlich geht es hier um enorme finanzielle Mittel, um Summen, die ein Privatkäufer meist nur einmal in seinem Leben aufbringen kann. Wer eine zu teure Wohnung in der falschen Lage erwirbt, muss sich bis auf Jahrzehnte mit den Mängeln seines Heims arrangieren oder finanzielle Einbußen bei einem Verkauf verkraften.
Auch wenn ein Objekt auf den ersten Blick verlockend und die Argumente des Maklers oder Verkäufers überzeugend erscheinen, sollte man sich vor einem Kauf immer gründlich informieren. Wer sich mit der Situation am Immobilienmarkt auseinandersetzt, kann den Wert eines Objektes besser beurteilen. Wer die Wohnlage und die Umgebung seines Traumhauses genau unter die Lupe nimmt, kann so manche unangenehme Überraschung nach Unterzeichnung des Kaufvertrages vermeiden.

Der Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Deutschland untergliedert sich in einen ostdeutschen und einen westdeutschen Teilmarkt. Der Markt in Ostdeutschland ist noch in der Aufbauphase. Mängel im Grundbuchwesen und komplizierte Eigentumsklärungen hemmen hier die Entwicklung.
Neben der überregionalen Aufteilung entsprechend den alten und neuen Bundesländern spielen auch noch regionale Teilmärkte eine Rolle. Zwar gibt es bundesweit einheitliche Trends bei den Preisen und der Entwicklung von Angebot und Nachfrage, letztendlich ist aber beim Kauf einer Immobilie der Standort ausschlaggebend.
Ob eine Immobilie billig oder teuer zu haben ist, hängt vor allem von der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region ab: von der Zahl der Arbeitslosen, vom Einkommen der dort lebenden Menschen und dem wirtschaftlichen Erfolg der dort ansässigen Unternehmen. So haben z. B. die Werftenkrise in der Region Bremen oder die Kohle- und Stahlkrise im Saarland auch auf den regionalen Immobilienmärkten ihre Spuren hinterlassen. Besser entwickelt hat sich der Immobilienmarkt in Süddeutschland. Die vergleichsweise gute Wirtschaftslage im südlichen Teil des Landes hat, von einigen Ausnahmen abgesehen, zu einem Nord-Süd-Gefälle bei den Immobilienpreisen geführt.
Neben der Wirtschaftslage spielen die Infrastruktur (z. B. die Verkehrserschließung), der Freizeitwert und die Schönheit der Landschaft eine wichtige Rolle. Nach wie vor sehr gefragt sind zum Beispiel Ferien- und Altersruhesitze in landschaftlich reizvoller Umgebung und intakter Umwelt. Die teuersten Flecken Deutschlands sind gefragte Freizeitregionen wie Garmisch-Partenkirchen, Tegernsee, Starnberg und die Insel Sylt, wo freistehende Eigenheime in mittlerer Wohnqualität 900.000 bis 1,3 Millionen DM kosten. 
Neben diesen Bedingungen gibt es auch noch eine Reihe von subjektiven Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen: Der Stellenwert des Eigentums und das damit verbundene Prestige kann je nach Mentalität regional unterschiedlich bewertet werden.

Das Angebot
In den Jahren 1994 und 1995 erlebte Deutschland und hier insbesondere die neuen Bundesländer einen richtiggehenden Bauboom. In diesem Zeitraum wurden doppelt so viele Mietwohnungen und Eigenheime gebaut wie zu Beginn der neunziger Jahre.  
Inzwischen geht die Zahl der jährlich neu gebauten Wohnungen wieder zurück. 1997 wurden rund eine halbe Million Wohnungen fertig gestellt. Das sind um zehn Prozent weniger als noch im Jahr zuvor. Vor allem in Ostdeutschland wird nach dem Wegfall von steuerlichen Anreizen deutlich weniger gebaut.  
Trotz dieses Rückgangs profitieren Käufer nach wie vor von der regen Bautätigkeit der vorangegangenen Jahre. In bestimmten Regionen können Interessenten aus einer breiten Palette von Angeboten auswählen, die deutlich billiger sind als noch vor zwei oder drei Jahren. Das gilt vor allem für den ländlichen Bereich. In den Ballungsgebieten ist die Nachfrage stärker und das Angebot entsprechend geringer. Da hier in der jüngsten Vergangenheit vor allem Kleinwohnungen errichtet wurden, sind familiengeeignete Wohnungen mit einer Fläche von über 90 Quadratmetern eher Mangelware.

Die Preise
In Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und in den neuen Bundesländern sind Eigentumswohnungen heute teilweise um bis zu 25 Prozent billiger als noch vor ein paar Jahren! Nach den Erhebungen des Rings Deutscher Makler (RDM) sind die Preise für Eigentumswohnungen 1996 bundesweit um durchschnittlich 2,5 Prozent auf 2.740 DM pro Quadratmeter gesunken. Inzwischen haben sich die Preise wieder stabilisiert und ziehen in einigen Regionen wieder an. Die Preisuntergrenzen bewegen sich in einer Bandbreite zwischen 1.000 und 1.200 DM pro Quadratmeter in Aachen oder Gotha und 3.000 bis 3.500 DM in Konstanz, München oder Wiesbaden (Angaben des Verbandes Deutscher Makler, VDM, Stand 1996).
Die Preise für Einfamilienhäuser sind regional um bis zu sechs Prozent zurückgegangen, haben sich aber ebenso wieder stabilisiert. Verbilligungen gab es nach den Erhebungen des RDM in Berlin, Hannover, Mannheim, Wiesbaden und Nürnberg. In bestimmten Regionen - etwa in und um Düsseldorf und Hannover - verteuerten sich Häuser in der Zeit des Einbruchs sogar um bis zu vier Prozent. Auch in den neuen Bundesländern steigen die Preise für Einfamilienhäuser in fast allen Regionen.
Im Westen kostete nach den Statistiken des RDM 1996 ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund 525.000 DM. Die regionalen Preisdifferenzen sind allerdings auch hier beachtlich und reichen von 260.000 DM in Bremerhaven bis zu 850.000 DM in München. Bundesweit haben die Preise für ein Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Wohnwert nach zwischenzeitlichen Einbrüchen wieder das Niveau von Ende 1994 erreicht.
Gerade bei diesen Wohnobjekten macht sich das Stadt-Land-Gefälle besonders stark bemerkbar. In großen Städten gibt es oft nur ein geringes Angebot an Reihenhäusern und freistehenden Eigenheimen. Zudem schlagen die hohen Grundstückspreise weit stärker zu Buche.
Zu Preisen unter 200.000 DM werden Reihenhäuser z. B. noch in Bremen, Cottbus, Gera, Leipzig, Oldenburg, Stendal und auf Rügen angeboten. In Görlitz, Ilmenau und Plauen ist ein Reihenhaus sogar unter 100.000 DM zu haben. Ganz anders sieht die Situation in München, Stuttgart oder Wiesbaden aus. Hier liegt die Untergrenze für ein Einfamilienhaus bei einer halben Million DM
Der Ring Deutscher Makler und der Verband Deutscher Makler erheben regelmäßig die Immobilienpreise und die Preistrends am Immobilienmarkt. Auch die Immobilienabteilungen großer Banken und Sparkassen informieren über die aktuelle Preissituation in einem bestimmten Marktbereich. In Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es unabhängige Gutachterausschüsse, die ebenfalls Auskünfte über Grundstückspreise erteilen.
Die im Inseratenteil der Tageszeitungen erscheinenden Verkaufspreise für Immobilien sind nur bedingt aussagekräftig. Die tatsächlichen Verkaufspreise können mitunter beträchtlich unter den Wunschvorstellungen mancher Verkäufer liegen. Wer auf diese Weise zu einem Preisvergleich kommen möchte, sollte die inserierten Angebote daher über einen längeren Zeitraum hinweg vergleichen. Selbstverständlich dürfen für diese "Marktforschung" nur Objekte mit ähnlichem Baujahr und mit vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage herangezogen werden.
Eine zusätzliche Möglichkeit, den Wert eines Objektes einzuschätzen, ist der Mietwert (auch dann, wenn nur die Eigennutzung vorgesehen ist). Der örtliche Mietpreisspiegel zeigt die Höhe der erzielbaren Mieteinkünfte. Je höher dieser Wert ist, desto höher kann auch der Wert des Objektes veranschlagt werden.

Schadenersatz bei überhöhtem Preis
Wucherpreise sind auch bei Immobiliengeschäften untersagt. Wer als Käufer eines Hauses übers Ohr gehauen wird, kann Schadenersatz verlangen. Der Bundesgerichtshof hat derartige Kaufgeschäfte als "sittenwidrig" und damit als nichtig erkannt.

Das richtige Objekt
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich erst einmal über die Größe des künftigen Heims klarwerden. Den Wohnraumbedarf kann man ermitteln, indem man zuerst einmal den unmittelbaren Bedarf für Kinderzimmer, Arbeits- und Wirtschaftsräume, Wohn-, Schlaf- , Gäste- und Badezimmer ausrechnet. Man sollte bei seiner Kalkulation aber auch den mittel- und langfristigen Wohnraumbedarf nicht aus den Augen verlieren: Manche Zimmer könnten irgendwann einmal leer stehen und sollten dann andere Funktionen übernehmen. Der Wunsch nach einer großen Familie oder die Betreuung älterer Familienangehöriger kann den Wohnraumbedarf erheblich vergrößern. Doch irgendwann einmal wird auch dieser Wohnraum wieder leer stehen und unnötige Betriebskosten und Reinigungsarbeiten verursachen. Wer die Verteilung der Räume klug plant, kann so entstehenden "überschüssigen" Wohnraum dann z. B. als Einliegerwohnung gewinnbringend vermieten.
Auch der Wunsch nach einem Garten sollte in diese langfristige Planung einbezogen werden. Ein großer, arbeitsintensiver Garten, der als Spielparadies für Kinder nach wenigen Jahren uninteressant wird, kann im Alter zu einer schweren Belastung werden.  

Die richtige Lage
Besonders sorgfältig sollte man bei der Wahl des Standortes seines künftigen Eigenheims oder der Eigentumswohnung vorgehen. Arbeitsplatz, Kindergarten und Schule müssen gut erreichbar sein. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Arzt, Bank, Kirche, Spielplatz sollten vorhanden sein: Wer darauf keinen Wert legt und zum Einkaufen ohnehin lieber mit dem Auto ins Einkaufszentrum fährt, sollte auch ein bisschen in die Zukunft blicken und daran denken, dass viele Senioren aus gesundheitlichen Gründen auf das Autofahren verzichten müssen.
Somit können viele Fahrten zum Arbeitsplatz, zur Schule oder zum Freizeitspaß überflüssig werden. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Ein Zweitwagen verschlingt, über Jahrzehnte hochgerechnet, enorme Summen, die weit höher liegen können als die Ausgaben für einen etwas teureren Standort. So kann die günstig erstandene Eigentumswohnung im schlecht erschlossenen Vorort letztendlich doch ganz schön teuer werden.

Der Wiederverkaufswert
Auch wenn man in seinem neuen Haus oder seiner neuen Wohnung auf Dauer sesshaft werden möchte, sollte man die Möglichkeit eines Wiederverkaufs doch nicht ganz aus den Augen verlieren. Die Lebensumstände und Wohnbedürfnisse können sich im Lauf der Zeit ändern, auch wenn man zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht damit rechnet.
Daher sollte man besonders auf den Standort eines Objektes achten. Gute Wohnlagen sind weit weniger von den üblichen Schwankungen des Immobilienmarktes betroffen. Sie besitzen wertvolle Grünzonen in Form von privaten oder öffentlichen Gartenanlagen, sind im Lauf der Jahrzehnte natürlich gewachsen und nicht so dicht besiedelt wie neu erschlossene Wohngebiete.
Nicht nur die Lage, auch die Architektur eines Hauses kann den Wiederverkauf beeinträchtigen. Ausgefallene architektonische Lösungen sind nicht jedermanns Geschmack. Nachfolgekäufer sind meist nicht bereit, extravagante und teuer erkaufte Gestaltungsdetails zu finanzieren.
Daneben sind Umwelteinflüsse auf die Immobilie von entscheidender Bedeutung. Die Einflugschneise eines Flughafens, eine Müllkippe, ein benachbarter Gewerbebetrieb, eine laute Durchgangsstraße, Altlasten oder eine in der Nähe befindliche Eisenbahnstrecke können die Lebensqualität stark beeinträchtigen und den Wiederverkaufswert schmälern. Man sollte sich daher unbedingt bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob in der Nähe der ausgewählten Immobilie Straßenausbauten, Firmenansiedlungen oder andere Projekte geplant sind. Bei den Landratsämtern bekommt man Auskunft über mögliche Altlasten.
Lärmbelastungen und andere Beeinträchtigungen kann man einschätzen, indem man ein Objekt zu den unterschiedlichsten Zeiten besichtigt: abends, frühmorgens, nachts, werktags und sonntags. Auch die Befragung von Nachbarn bringt oft recht interessante Ergebnisse. Bei dieser Gelegenheit sollte man auch die Sonneneinstrahlung genau beobachten. Die Ausrichtung und die Besonnung - besonders im Bereich des Wohnzimmers, im Garten oder auf der Terrasse und Balkon - sind sehr wichtig für die Wohnqualität. Jeder Verkäufer möchte sein Objekt natürlich am liebsten bei möglichst optimalen Lichtverhältnissen präsentieren. Wer sein angeblich sonnendurchflutetes Eigenheim nicht später als finstere Höhle erleben möchte, solle auch diesen Faktor genau unter die Lupe nehmen.

Versteckte Baumängel
Besondere Vorsicht ist bei Altbauten angebracht. Gewährleistungsfristen von ausführenden Handwerkern sind hier meist längst abgelaufen. Der Käufer erwirbt das Eigentum "wie besichtigt" und kann den Verkäufer nicht nachträglich für Mängel haftbar machen. Schon oft hat sich ein vermeintlich billiges Objekt als teurer Sanierungsfall entpuppt. Ein besonderes Alarmzeichen ist z. B. das Auftreten von Schimmel, der nicht durch falsche Raumlüftung verursacht wurde.
Man sollte daher bei gebrauchten Immobilien unbedingt einen Bausachverständigen zur Besichtigung mitnehmen oder mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Adressen von Sachverständigen erhält man bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer.
Aber auch Neubauten müssen gründlich geprüft werden. Schwarze Schafe unter den Bauträgern erweitern ihre Gewinnspannen, indem sie wichtige Bereiche qualitativ schlecht ausführen oder gar "vergessen". Besonders bei der Trittschallisolierung in Mehrfamilienhäusern oder der Wärmedämmung lässt die Qualität der Ausführung mitunter zu wünschen übrig. So kann es passieren, dass man die Lebensgewohnheiten seiner Nachbarn genau kennenlernt, indem man jedes Wannenbad und jeden Gang zur Toilette unfreiwillig registriert. Hier besteht zwar eine Gewährleistungspflicht (Garantie) des Verkäufers, die nachträgliche Behebung wird aber oft erst nach langwierigen gerichtlichen Streitigkeiten erreicht. Manche Mängel (z. B. bei der Schallisolierung) lassen sich gar nicht oder nur mit enormen Aufwand beheben. In diesem Fall muss der neue Eigentümer mit den Mängeln leben und Schadenersatz für die Wertminderung seiner Wohnung einklagen.

Die Rolle des Maklers
Wer zuwenig Zeit hat, um selbst nach seinem Traumhaus oder seiner Traumwohnung zu suchen, kann die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Ein Immobilienmakler muss keine besonderen Fähigkeiten vorweisen oder eine bestimmte Ausbildung durchlaufen, um seinen Beruf ausüben zu können. Die einzige Zugangsvoraussetzung ist die Eintragung im Handelsregister. Grundsätzlich kann also jeder den Beruf des Immobilienmaklers ausüben. Er muss sich dabei allerdings an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung halten.
Wirklich kompetente Makler beschränken sich nicht nur auf die reine Vermittlungstätigkeit. Sie beraten ihre Kunden auch bei der gesamten Abwicklung des Kaufs und bei der Finanzierung. Aus diesem Grund sind auch viele Kreditinstitute im Immobiliengeschäft tätig.
Der Makler tritt oft als Ratgeber des Käufers auf. Er liefert Informationen über die Marktlage, den Marktwert verschiedener in Frage kommender Objekte und über den Verhandlungsspielraum bei der Preisgestaltung. Auch wenn es viele Makler durchaus ehrlich mit dieser Serviceleistung meinen, sollte man diese Ratschläge doch mit Vorbehalt betrachten.

Die Maklerprovision
Für seine (erfolgreichen) Dienstleistungen erhält der Makler einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises als Provision. Er kann mit beiden Vertragspartnern Zahlungen vereinbaren. Mitunter wird auch nur der Käufer zur Kasse gebeten. Die Höhe der Provision, die ein Makler für seine Vermittlungstätigkeit erhält, ist Verhandlungssache und regional verschieden. Rechtlich verbindliche Obergrenzen gibt es nicht. Preiswucher ist allerdings auch hier untersagt.
Die Höhe der Provision sollte man als Käufer unbedingt schriftlich festhalten. Auch andere wichtige Punkte, die bei einem Maklerbesuch zur Sprache kommen, sollte man notieren. Ein Makler benötigt nicht unbedingt einen schriftlichen Vertrag, um ein Vermittlungsgeschäft abzuwickeln. Sobald er dem Käufer die Adresse eines Verkäufers nennt, hat der Interessent eine verbindliche Vereinbarung mit dem Makler geschlossen. Erwirbt er die vom Makler genannte Immobilie, muss er eine Provision bezahlen (auch wenn er die Adresse des Verkäufers noch aus einer anderen Quelle erfährt).
Wenn kein Abschluss zustande kommt, kann der Makler von seinem Auftraggeber die Erstattung seiner Auslagen - z. B. der Kosten für Inserate oder Telefonate - verlangen. Bei einem erfolgreichen Abschluss können diese Kosten bereits im Provisionshonorar enthalten sein. Diese Frage sollte man als Käufer ebenfalls noch vor Auftragserteilung klären und schriftlich festhalten.
Freiwillige Interessensvertretungen der Immobilienmakler sind der Ring Deutscher Makler und der Verband Deutscher Makler. Diese Berufsverbände setzen sich für den Schutz des Vertrauensverhältnisses zwischen Auftraggeber und Makler ein. Ihre Satzungen verpflichten die Mitglieder in besonderer Weise zu ordnungsgemäßem Geschäftsgebaren.

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Allgemeines zum Bau eines Eigenheimes

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