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Mietdauer	Kündigungsfrist
bis 5 Jahre	3 Monate
mehr als 5 Jahre	6 Monate
mehr als 8 Jahre	9 Monate
mehr als 10 Jahre	12 Monate

Die Vertragsparteien können auch längere Kündigungsfristen vereinbaren als der Gesetzgeber vorsieht. Auch kürzere Fristen sind möglich. In diesem Fall gelten sie aber nur für den Mieter. Der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Fristen halten.

Kündigung durch den Vermieter
Grundlos kündigen darf der Vermieter nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen (z. B. bei Ferienwohnungen oder wenn Mieter und Vermieter in Zwei- oder Dreifamilienhäusern unter einem Dach leben). In allen anderen Fällen muss er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund geltend machen.
Folgende Kündigungsgründe sind möglich:

Vertragsverletzung:
Der Mieter kann gekündigt werden, wenn er seine im Mietvertrag festgelegten Pflichten nicht erfüllt oder die Wohnung vertragswidrig benutzt. Das ist z. B. dann der Fall, wenn er seine Miete gar nicht oder ständig unpünktlich bezahlt, wenn er den Vermieter beleidigt, wenn er gegen die Hausordnung verstößt oder ohne Erlaubnis untervermietet.
Eigenbedarf:
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen braucht. Dieser Kündigungsgrund wird am häufigsten geltend gemacht.
Wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter:
Wenn der Vermieter durch die Weitervermietung erhebliche wirtschaftliche Nachteile in Kauf nehmen muss, kann ebenfalls gekündigt werden. Das ist z. B. dann der Fall, wenn ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung im vermieteten Zustand einen weit geringeren Kaufpreis erzielen würde. In den östlichen Bundesländern gilt dieser Kündigungsgrund nur für Mietverträge, die nach dem 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurden.

Macht der Vermieter einen der oben genannten Kündigungsgründe geltend, muss das für den Mieter nicht tatsächlich den Verlust seiner Wohnung bedeuten. Die Sozialklausel (Härteklausel) des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht vor, dass der betroffene Mieter in besonderen Härtefällen Einspruch erheben kann. Vor Gericht findet dann eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters statt. Die Sozialklausel gilt nicht für Zeitmietverträge ohne Kündigungsschutz.

Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen aufkündigen. Von dieser Regelung ausgenommen sind zeitlich befristete Mietverträge. Hier kann der Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig aus seinem Vertrag aussteigen:

Stirbt der Mieter, können die "Erben" des Mietvertrages (meist Ehegatte oder Kinder) den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Soldaten, Beamte oder Geistliche können bei Versetzung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
Plant der Vermieter umfangreichere Modernisierungsarbeiten, kann der Mieter zum Ablauf des nächsten Monats das Mietverhältnis aufkündigen.
Eine Erhöhung des Mietpreises ist ebenfalls ein Kündigungsgrund (Ausnahme: Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten).

Fristlos kündigen kann der Mieter nur, wenn er die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann. Das ist z. B. dann der Fall, wenn das Wohnen die Gesundheit des Mieters gefährdet - wenn etwa im Winter ständig die Heizung ausfällt oder eine Großbaustelle Dauerlärm verursacht. Vorher muss der Vermieter allerdings auf diese schwerwiegenden Mängel aufmerksam gemacht werden. Der Mieter hat ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung dieser Mängel einzuräumen.
Zieht der Mieter aus, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er bis zum Ablauf des Zeitvertrags Miete bezahlen. Durch Untervermietung, die der Vermieter ohne triftigen Grund nicht untersagen darf, kann der Mieter sein Geld wieder hereinbekommen. Die Nennung eines Nachmieters entbindet den Mieter nur unter bestimmten Umständen vom Weiterbezahlen der Miete (etwa bei schwerer Erkrankung oder Versetzung in eine andere Stadt). Viele Mieter bestehen daher bei Abschluss eines Zeitmietvertrags auf eine Nachmieterklausel. Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministers enthält dazu folgende Regelung:
Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist - das ist am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats - zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.

Kündigungsform
Eine Kündigung ist nur in schriftlicher Form rechtsgültig. Der Mieter oder Vermieter muss eigenhändig unterschreiben. Eine Kündigung per Telegramm ist daher unwirksam. Der Mieter kann die Kündigung unverzüglich zurückweisen (bei Berufstätigen innerhalb von ein bis zwei Wochen). Unterlässt er das, ist die Kündigung rechtswirksam.
Ein Kündigungsbrief sollte am besten per "Einschreiben mit Rückschein" verschickt werden. In diesem Fall erhält man eine Postkarte zurück, auf der der Vermieter oder der Mieter mit seiner Unterschrift bescheinigt, dass er das Kündigungsschreiben erhalten hat!