I. Fälligkeit des Kaufpreises:
Sicherung des lastenfreien Eigentumsübergangs
1. Grundsatz
Die größten Gefahren für den Käufer ergeben sich aus einer Kaufpreiszahlung vor
Sicherung des lastenfreien Eigentumsübergangs. Kaufpreiszahlungen dürfen daher
frühestens nach Abschluß und Rechtswirksamkeit des notariell zu beurkundenden Vertrages,
Vorliegen der für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen und erst erfolgen, wenn
folgende Voraussetzungen eingetreten sind:
- Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des
Eigentums am Vertragsobjekt im Grundbuch (unten 2.) und
- Sicherung der Lastenfreiheit des Vertragsobjekts bei Eigentumsübergang (unten 3.)
oder
- Übergabe einer Bürgschaft iSd. § 7 MaBV über die vom Käufer zu erbringenden
Geldleistungen (unten 4.) oder Hinterlegung beim Notar.
2. Auflassungsvormerkung
a) Sicheren Schutz bietet idR nur die Eintragung der
Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt. Bei Eigentumswohnungen oder Reihen- oder
Doppelhäusern, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden, muß nach
der MaBV deshalb die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen und die
Auflassungsvormerkung am Einzelobjekt eingetragen sein.
b) Auch beim Erwerb von Grundstücksteilflächen ist die
Eintragung der Auflassungsvormerkung an der Einzelparzelle nach deren Vermessung
wünschenswert, da vor Eintragung des Vertragsobjektes im Grundbuch die zur Finanzierung
erforderlichen Grundpfandrechte nicht eingetragen werden können.
c) Die Abtretung des Übereignungsanspruchs des Bauträgers, der
selbst noch nicht Eigentümer ist, und der Vermerk der Abtretung bei der
Auflassungsvormerkung des Bauträgers im Grundbuch gewährt dem Käufer keine ausreichende
Sicherheit.
d) Die MaBV erlaubt es nicht, die Eintragung der
Auflassungsvormerkung durch eine Bestätigung des Notars über die Vorlage des Antrages
beim Grundbuchamt zu ersetzen.
3. Sicherung der Lastenfreiheit
Ist der Grundbesitz des Bauträgers mit Grundpfandrechten (Hypotheken und Grundschulden)
belastet, muß die lastenfreie Eigentumsübertragung gesichert sein. Hierzu sind folgende
Wege denkbar:
a) Der zur Lastenfreistellung erforderliche Kaufpreisteil wird bei
einem Notar hinterlegt, bis das Vertragsobjekt durch den Gläubiger freigestellt ist.
b) Der Kaufpreis wird auf ein Konto des Bauträgers bei dem
Gläubiger eingezahlt, wenn eine verbindliche Erklärung des Gläubigers vorliegt, wonach
er sich zur Freistellung des Vertragsobjekts von den Grundpfandrechten verpflichtet, und
zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Die Verpflichtung muß
zum Inhalt haben, daß die vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im
Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet ist, unverzüglich
nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des
dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme (§ 3 Abs.
1 S. 2 MaBV). Vertragssumme ist der endgültig zu bezahlende Betrag, das ist in der Regel
der beurkundete Kaufpreis, in Fällen, in denen Minderungsrechte wegen Baumängeln
bestehen, jedoch der geminderte Kaufpreis.
Wird das Bauvorhaben nicht vollendet, kann sich der Gläubiger die Rückzahlung der
geleisteten Zahlungen - ohne Zinsen - vorbehalten.
Die Durchführbarkeit der Freistellung setzt voraus, daß der Zahlungsanspruch des
Verkäufers durch Abtretung an den Grundpfandrechtsgläubiger dem Zugriff anderer
Gläubiger des Verkäufers entzogen ist.
4. Bürgschaftssicherung
Anstelle der Sicherheiten nach vorstehenden Ziff. 1 bis 3 können Zahlungen des Käufers
auch dadurch gesichert werden, daß der Bauträger dem Käufer die selbstschuldnerische
Bürgschaft eines Kreditinstitutes aushändigt, in welcher der Bürge für alle etwaigen
Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte einsteht
(§ 7 MaBV). Die Bürgschaft ist zurückzugeben, wenn die Voraussetzungen nach Ziff. 1 bis
3 eingetreten sind und entweder das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist oder
die fälligen Kaufpreisteile sich innerhalb des Ratenplanes nach Abschnitt II Ziff. 2
halten.
II. Fälligkeit des Kaufpreises: Baufortschritt
1. Bauwerk errichtet
Ist das Bauwerk bereits vollständig hergestellt und das Vertragsobjekt vom Käufer
abgenommen, kann der volle Kaufpreis nach Vorliegen der unter I. geforderten
Voraussetzungen und gegen Besitzübergabe fällig gestellt werden.
2. Bauwerk noch nicht errichtet
Ist das Bauwerk noch nicht hergestellt, dürfen Zahlungen nicht vor Vorliegen der
Voraussetzungen gemäß Abschnitt I und nicht vor Erteilung der Baugenehmigung und Beginn
der Erdarbeiten fällig werden.
a) Die MaBV sieht dann zwingend folgende Raten vor. Von der Vertragssumme (einschließlich
der Grundstückskosten) dürfen höchstens fällig werden:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
28 % nach Rohbaufertigstellung
17,5% nach Fertigstellung der Rohinstallation einschließlich Innenputz, ausgenommen
Beiputzarbeiten
10,5% nach Fertigstellung der Schreiner- und Glaserarbeiten, ausgenommen Türblätter
10,5% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
3,5% nach vollständiger Fertigstellung.
Wird nicht ein Grundstück, sondern ein Erbbaurecht veräußert, betragen die vorgenannten
Raten: 20%, 32%, 20%, 12%, 12% und 4%.
b) Raten anderer Höhe und zu anderen Zeitpunkten können
vereinbart werden, wenn dem Käufer eine Bürgschaft ausgehändigt wird, die den in
Abschnitt I. Ziff. 4 genannten Anforderungen insbesondere hinsichtlich Höhe und Dauer
entspricht. Deshalb ist es unzulässig, für einzelne Raten höhere Prozentsätze
vorzusehen und nur den überschießenden Betrag durch Bürgschaft abzusichern, oder die
Fälligkeit der letzten und/oder vorletzten Rate gegen Übergabe einer Bürgschaft in
Höhe dieser Rate(n) vorzuverlegen.
c) Gilt die MaBV nicht oder wird unter den in Buchst. b) genannten
Voraussetzungen von deren Ratenplan abgewichen, sollten die Kaufpreisraten nur nach
Baufortschritt, nicht zu bestimmten Zeitpunkten fällig werden. Die Höhe der einzelnen
Raten muß sich an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit von (Bau-)Leistung und
Gegenleistung orientieren. Das folgt aus dem maßgeblichen Leitbild des § 641 BGB, der
dem Werkunternehmer die Pflicht zur Vorleistung auferlegt (§ 9 AGBG).
Durch die Zahlung nach Baufortschritt ist das Fertigstellungsrisiko, das der Käufer jedes
erst zu errichtenden Gebäudes trägt, zwar nicht ausgeschlossen, aber gemildert.
III. Errichtung des Bauwerkes
Ist das Vertragsobjekt noch nicht vollständig hergestellt, so müssen genaue Pläne und
eine möglichst detaillierte Baubeschreibung Inhalt des Vertrags sein. Abweichungen und
Ergänzungen hierzu sind in den beurkundeten Vertrag aufzunehmen.
Der Bauträger darf sich Änderungen in der Bauausführung gem. § 10 Nr. 4 AGBG nur
insoweit vorbehalten, als sie dem Käufer unter Berücksichtigung der Interessen des
Bauträgers zugemutet werden können.
Der Vertrag sollte entweder die Verpflichtung des Bauträgers enthalten, das Bauwerk
unverzüglich zu beginnen und fertigzustellen, oder Termine für Baubeginn und
Fertigstellung festlegen. Für den Fall der Überschreitung des Fertigstellungstermins
können Vertragsstrafen und/oder eine Nutzungsausfallentschädigung vereinbart werden. Das
Gesetz sieht in solchen Fällen bei Verschulden des Bauträgers Anspruch auf
Schadensersatz vor.
IV. Sachmängelhaftung
1. Die Gewährleistung für Baumängel richtet sich nach Werkvertragsrecht des BGB. Die
Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) kann im Bauträgervertrag nicht vereinbart
werden.
2. § 11 Nr. 10a AGBG bestimmt, daß ein Ausschluß aller oder auch nur einzelner
Gewährleistungsansprüche bei Formularverträgen über neu hergestellte oder erst noch zu
errichtende Immobilienobjekte unwirksam ist. Gemäß § 11 Nr. 10a AGBG ist auch eine
Vereinbarung unwirksam, durch die der Käufer wegen Sachmängeln nur auf die
Bauhandwerker, Lieferanten, Architekten usw. verwiesen wird und der Bauträger seine
eigene Haftung vollständig ausschließt. Der Bauträger muß somit stets selbst die
Gewährleistung für Sachmängel übernehmen, auch wenn im Vertrag Ansprüche gegen die
Bauhandwerker - z. B. für den Fall des Konkurses des Bauträgers - abgetreten werden
können.
1. Die gesetzlichen Gewährleistungsfristen des § 638 BGB - für
das Bauwerk 5 Jahre - können nicht abgekürzt werden (§ 11 Nr. 10f AGBG).
2. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen empfiehlt es sich,
Vereinbarungen auch darüber zu treffen, ab welchem Zeitpunkt die Gewährleistungspflicht
bezüglich der Sachmängel am Gemeinschaftseigentum zu laufen beginnt. Als Zeitpunkt
hierfür kann z. B. die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger
unabhängigen Verwalter oder einen repräsentativen Teil der Wohnungseigentümer
festgelegt werden.
3. Werden Mängel des Bauwerkes erkennbar, bevor der Kaufpreis
vollständig bezahlt ist, so hat der Käufer das Recht, einen angemessenen Teil seiner
Zahlungen bis zur Mängelbeseitigung zurückzubehalten. Solche Zurückbehaltungsrechte
können nach § 11 Nr. 2 AGBG nicht eingeschränkt werden. Deshalb ist eine Vereinbarung
unwirksam, nach der Kaufpreisteile, z. B. die letzten beiden Baufortschrittsraten, vor
Eintritt der Fälligkeit zu hinterlegen oder auf ein Konto einzuzahlen sind, das nicht
ausschließlich der Verfügungsmacht des Käufers unterliegt.
V. Erschließungskostenregelung
Wer die Kosten für die Erschließung trägt, sollte zwischen Bauträger und Käufer klar
geregelt sein. Auszugehen ist von den gesetzlichen Begriffen, wie sie sich z. B. in § 127
Abs. 2 und 4 BauGB, in Anlage 1 zur II. BerechnungsVO und Art. 5 und 9 (Bayerisches)
Kommunalabgabengesetz (KAG) finden. Es empfiehlt sich, diejenigen Einrichtungen und
Anlagen, deren Kosten der Verkäufer zu tragen hat, aufzuzählen. U. a. kommen in
Betracht: die öffentlichen Straßen, Wege und Plätze, Parkflächen, Grünanlagen,
Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und
Wasser.
Die Erschließungskosten nach dem BauGB und die Beiträge nach Art. 5 KAG ruhen als
öffentliche Last auf dem Grundstück. Das bedeutet, daß die Gemeinde die
Erschließungskosten und Kommunalabgaben von dem Käufer, wenn er Eigentümer geworden
ist, verlangen kann, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung zur Zahlung der
Erschließungskosten nicht nachgekommen ist.
Ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers wegen der Erschließungskosten und Kommunalabgaben
- z. B. weil der Bauträger seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber der Gemeinde noch
nicht nachgekommen ist - kann im Vertrag nicht ausgeschlossen werden (§ 11 Nr. 2a AGBG).
VI. Vollmachten
1. Vollmacht zur Verfügung über die Auflassungsvormerkung
Dem Bauträger darf keine Vollmacht gegeben werden, über das zentrale Sicherungsmittel
des Käufers, die Auflassungsvormerkung, zu verfügen, auch nicht für den Fall des
Rücktritts vom Vertrag. Hinzuweisen ist darauf, daß § 10 Nr. 3 AGBG und § 3 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 MaBV die Möglichkeit für den Bauträger, vertragliche Rücktrittsrechte zu
vereinbaren, erheblich einschränken.
2. Finanzierungsvollmacht
Will der Bauträger bei der Bestellung der Finanzierungsgrundpfandrechte nicht persönlich
mitwirken, so kann er den Käufer zur Abgabe der entsprechenden Erklärungen
bevollmächtigen. Angestellte des Notars dürfen sich Vollmachten dieser Art regelmäßig
nicht erteilen lassen. Der Käufer als Betroffener sollte an der Beurkundung selbst
teilnehmen und sich nicht vom Bauträger vertreten lassen.
3. Abbuchungsermächtigung
a) Eine dem Bauträger gegebene Vollmacht zur Verfügung über
Konten des Käufers ist unzulässig (Verstoß gegen § 3 MaBV und § 11 Nr. 2 und 4 AGBG).
b) Ein im Bauträgervertrag erteilter Auftrag des Käufers an die
finanzierende Bank des Bauträgers, Kaufpreisraten von einem Käuferkonto an den
Bauträger zu überweisen (Abbuchungsauftrag), ist nur unter ganz engen Voraussetzungen
möglich:
Er muß widerruflich sein,
die Bank darf nur und erst dann zur Überweisung an den Bauträger ermächtigt sein, wenn
die Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind, die Mitteilung über den Eintritt der
Fälligkeit, z. B. Baufortschrittsanzeige, muß dem Käufer so lange vor Abbuchung (z. B.
14 Tage) zugehen, daß dieser den Baufortschritt prüfen und gegebenenfalls den Auftrag
widerrufen kann.
In der Regel verstoßen deshalb Abbuchungsaufträge, die die Bank ermächtigen, lediglich
aufgrund einer Mitteilung des Bauträgers, also ohne Überprüfung der eine Kaufpreisrate
auslösenden Voraussetzungen (Baufortschritt) die Überweisung auszuführen, sowie
unwiderrufliche oder nur aus wichtigem Grund widerrufliche Abbuchungsaufträge, gegen die
unter a) genannten Bestimmungen.
Da ein Abbuchungsauftrag meist mit einer Zwischenkreditzusage der beauftragten Bank
verbunden ist, gefährdet er wegen der Möglichkeit, die Kreditvereinbarung nach dem
VerbrKrG zu widerrufen, die Wirksamkeit des ganzen Bauträgervertrages.
|
|
