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 AllgemeinesDie Mietvertragsparteien werden allein durch den Mietvertrag ohne Rücksicht auf ihre Beziehungen zur Mietsache bestimmt. Der Vermieter muß so z.B. nicht der Eigentümer des Mietobjektes sein; als Vermieter kommen auch Nießbrauchs- oder Erbbauberechtigte, sowie einer von mehreren Miteigentümern in Betracht. Mieter und Gebrauchsberechtigte sind i.d.R. identisch, wobei es dem Mieter des Wohnraumes erlaubt ist, nächste Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehegatten) aufzunehmen. DoppelvermietungBei einer Doppelvermietung sind beide Mietverträge rechtswirksam. Da der Vermieter jedoch nur einen Mietvertrag erfüllen kann, steht dem anderen Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu (§§ 541, 538 BGB). Mietverträge zugunsten oder mit Schutzwirkung für DritteIn Betracht kommen auch Mietverträge zugunsten von Dritten, bei denen entweder einem anderen als dem Mieter das Gebrauchsrecht oder einem anderen als dem Vermieter der Mietzins zustehen soll. Der Mietvertrag kann auch Schutzwirkungen gegenüber von Dritten entfalten, denen bei der Verletzung von Obhuts-, Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten eigene Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen, obwohl sie mit diesem nicht in vertraglichen Beziehungen stehen. Einbezogen ist i.d.R. der Personenkreis, der sich erlaubtermaßen in den Wohnräumen aufhält, also nächste Familienangehörige, Ehegatten, Eltern und Kinder, sowie dauerhaft beschäftigtes Pflege- und Hauspersonal. Lebensgefährten fallen unter diesen Personenkreis, sofern die Gemeinschaft auf Dauer ausgelegt ist. Bei einem Mietvertrag über Geschäftsräume gehören Arbeitnehmer und Organe des Mieters zu dem Kreis der Schutz- und im Verletzungsfall der Schadensersatzberechtigten. Nicht dazu gehören Besucher, Gäste, Lieferanten und Untermieter. PersonenmehrheitenEine Personenmehrheit auf Vermieterseite ist i.d.R. eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). In Betracht kommen aber auch Gesamthandsgemeinschaften, z.B. eine Erbengemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine eheliche Gütergemeinschaft. Auf Mieterseite liegt bei Personenmehrheit i.d.R. eine BGB-Gesellschaft vor, die sich aus dem Zweck der Anmietung ergibt. Aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt die Unteilbarkeit der Rechte und Pflichten. Vermieter und Mieter sind Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger. Mehrere Vermieter können deshalb nur gemeinsam Mietzins fordern (§ 432 BGB). Der einzelne Vermieter kann nur Zahlung an die Gemeinschaft verlangen, nicht aber einen seinem Anteil entsprechenden Teilbetrag einziehen. Eine Kündigung muß von allen Vermietern oder Mietern erklärt werden und zwar gegenüber allen Vermietern und Mietern. Kündigungsgründe brauchen dabei nur in der Person eines einzigen Vertragspartners vorliegen. Endet die Gesellschaft zwischen den Vermietern oder Mietern, ändert dies nichts am Bestand des Mietverhältnisses. Ein aus der Gesellschaft ausscheidender Mieter kann aber gegen die anderen Gesellschafter einen Anspruch auf Kündigung des Mietverhältnisses haben, da er anderenfalls Vertragspartner des Vermieters bleibt. Soll ein neuer Gesellschafter in den Mietvertrag eintreten, bedarf dies der Zustimmung des Vermieters, da es sich insoweit um eine Übertragung von Rechten iSv. § 413 BGB und um eine befreiende Schuldübernahme gem. § 415 BGB handelt. Stimmt der Vermieter nicht zu, liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vor. EhegattenEhegatten stehen im Innenverhältnis zueinander in einem besonderen familienrechtlichen Verhältnis. Erklärungen eines Ehegatten in Anwesenheit des anderen gelten im Zweifel aufgrund der Duldungsvollmacht des Schweigenden für beide Ehegatten. Schließt ein Ehegatte im eigenen Namen oder in Abwesenheit seines Ehepartners den Mietvertrag, wird nur der Handelnde Mietvertragspartei, da die Anmietung einer Wohnung nicht in den Rahmen der Schlüsselgewalt nach § 1357 BGB fällt. Unterzeichnet ein Ehegatte einen Mietvertrag, in dem die Eheleute als Mieter bezeichnet sind, ist im Zweifel davon auszugehen, daß der Unterzeichner den anderen Ehegatten vertreten hat. Unterzeichnen beide Ehegatten einen Mietvertrag, in dem nur ein Ehegatte als Mieter bezeichnet ist, wird im Zweifel nur dieser Mieter. Eine Eheschließung nach Abschluß eines Mietvertrages begründet keinen Anspruch auf Erweiterung des Mietvertrages. Im Falle des Todes des mietenden Ehegatten wird der überlebende Ehepartner kraft gesetzlicher Sonderrechtsnachfolge alleiniger Mieter, wenn im Todeszeitpunkt eine häusliche Gemeinschaft der Ehegatten bestanden hat (§ 569a Abs. 1 BGB). Nichteheliche LebensgemeinschaftDer Mieter ist zur Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten grundsätzlich berechtigt. Der nichteheliche Lebensgefährte tritt nach dem Tod des Mieters wie ein Ehegatte in den Mietvertrag ein (§ 569a BGB analog). Voraussetzung ist jedoch, daß die nichteheliche Lebensgemeinschaft auf Dauer angelegt und beide Partner unverheiratet waren. MinderjährigeHandelt es sich bei dem Mieter um einen Minderjährige, ist die Mitwirkung der gesetzlichen Vertreter, also der Eltern, erforderlich (Zustimmung). Die Zustimmung zur Anmietung einer angemessenen Wohnung kann auch in der Ermächtigung zur Aufnahme einer Arbeit liegen (§§ 112, 113 BGB). Die Ermächtigung zur Führung eines selbständigen Erwerbsgeschäftes umfaßt ebenfalls die Befugnis zum Abschluß eines Mietvertrages über die hierzu erforderlichen Räume. Die Einwilligung in die Eheschließung eines Minderjährigen enthält bereits die Generaleinwilligung zum Abschluß aller Verträge im Rahmen der gewöhnlichen Lebensführung von Ehegatten, also auch zum Abschluß eines Mietvertrages. Volljährige, die nicht in der Lage sind, ihre Angelegenheiten selbst zu besorgen, bedürfen im jeweiligen Aufgabenkreis der Mitwirkung eines Betreuers (§ 1896 BGB). Dieser hat die Stellung eines gesetzlichen Vertreters (§ 1902 BGB). Ein unter Betreuung stehender Volljähriger ist jedoch nicht zur Offenbarung der Betreuung verpflichtet. WohngemeinschaftenEine Wohngemeinschaft setzt die Verbindung von mindestens drei Personen voraus, da das Auswechseln eines von zwei Mietern nur nach den Regeln der Schuldübernahme möglich ist. Das Verhältnis der Mitglieder einer Wohngemeinschaft untereinander bestimmt sich i.d.R. nach gesellschaftsrechtlichen Vorschriften. Bei Ausscheiden eines Mitglieds der Wohngemeinschaft hat das ausscheidende Mitglied Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag und die anderen Mitglieder Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme eines neuen Mitglieds in den Mietvertrag. Dem Vermieter steht jedoch ein Einspruchsrecht zu (§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB analog). Schließt nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag ab, liegt in der Zulassung der Nutzung durch eine Wohngemeinschaft die generelle Untervermietungserlaubnis des Vermieters. |
