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 BegriffsbestimmungenDas Mietrecht umfaßt die Rechtssätze, die die Begründung, Durchführung und Beendigung eines Mietverhältnisses regeln und die Rechtsbehelfe im Falle von Störungen enthalten. Miete ist dagegen, neben Pacht, Leihe und Darlehen, der klassische Vertragstyp der Gebrauchsüberlassung. Eine Mietvereinbarung als schuldrechtlicher Vertrag ist gekennzeichnet durch die Überlassung von Wohnungen, Einzelräumen oder Grundstücken gegen Entgelt zum Gebrauch für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit. Der entscheidende Unterschied zur Leihe ist die Entgeltlichkeit der Überlassung. Durch die Überlassung auf Zeit bleibt das Mietobjekt, anders als bei Veräußerungsverträgen, wie dem Kauf, dem Vermögen des Vermieters zugeordnet. Zivil- und strafrechtliche RechtsquellenDer Großteil der mietrechtlich relevanten Vorschriften ist im Zivilrecht zu finden. a) Mietrecht des BGB: §§ 535 bis 580a BGB Bei den grundlegenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzes zur Miete handelt es sich im wesentlichen um nachgiebiges (dispositives) Recht, d.h. dem Vermieter und Mieter ist es weitgehend selbst überlassen, ihr Verhältnis zueinander durch einen Mietvertrag zu regeln. Daneben enthält das BGB aber auch eine Reihe von zwingenden sozialen Schutzvorschriften, die durch Parteivereinbarungen nicht ausgeschlossen werden können. b) AGB-Gesetz: Da Mietverträge vielfach formularmäßig abgeschlossen werden (Allgemeine Mietbedingungen), kommt das AGB-Gesetz zur Anwendung. c) Hausrats-VO: In der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats ist unter anderem die Zuweisung der Mietwohnung von Eheleuten im Scheidungsfall geregelt. Dem Vermieter kann so z.B. ein anderer Mieter durch richterliche Entscheidung zugewiesen werden. d) MHRG: Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, ursprünglich als Übergangsrecht vorgesehen, ist zu einem wesentlichen Bestandteil des sozialen Mietrechts geworden. Eine Übernahme der Preisschutzvorschriften in das BGB ist jedoch bis heute unterblieben. Das MHRG ist auch in den neuen Bundesländern anzuwenden. Auf der Grundlage der Ermächtigung in § 11 Abs. 3 MHRG wurde die erste und zweite Grundmietenverordnung sowie die Betriebskostenumlageverordnung erlassen. Für den Mietzins von Mietwohnungen in den alten Bundesländern gilt nach diesem Gesetz ein Vergleichsmietensystem. In den neuen Ländern wurde übergangsweise eine preisrechtliche Höchstmiete verordnet, die durch ein eingeschränktes Vergleichsmietensystem ersetzt wird. e) Sozialklauselgesetz Der Kündigungsschutz für Wohnraummieter ist ein wesentlicher Bestandteil des sozialen Mietrechts. Der Gesetzgeber hat dies dokumentiert, indem er die Kündigungsschutzvorschriften des sog. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes in das BGB übernommen hat. Ausgenommen hiervon ist lediglich das sog. Sozialklauselgesetz, das die Landesregierungen zu Rechtsverordnungen ermächtigt, durch die der Kündigungsschutz von Mietern, deren Mietwohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, erhöht werden kann. Die weitgehenden Kündigungsbeschränkungen in den neuen Ländern endeten für Geschäftsräume am 31. 12. 1994 und für Wohnräume am 31. 12. 1995. f) HeizkostenVO: Für die Abwicklung von Mietverhältnissen ist schließlich die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten von Bedeutung, die auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes erlassen wurde. g) Wirtschaftsstrafgesetz Neben den zivilrechtlichen Mietvorschriften werden Mietpreisüberhöhungen, sog. Sozialwucher, als Ordnungswidrigkeiten mit Geldbuße bedroht. Darüberhinausgehend ist Mietwucher auch strafbar (§ 302a StGB). Öffentliche-rechtliche RechtsquellenEine Reihe von mietrechtlichen Vorschriften findet sich auch im öffentlichen Recht. a) Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum Die Wohnraumbewirtschaft gilt in den alten Bundesländern nur für solche Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind. Die Preisbindung auf die Kostenmiete und die Belegungsbindung zugunsten des begünstigten Personenkreises sind im Wohnungsbindungsgesetz geregelt, das das zweite Wohnungsbaugesetz ergänzt. Die Kostenmiete errechnet sich nach der Neubaumietenverordnung und der zweiten Berechnungsverordnung. Die Fortsetzung der Mietverhältnisse mit Mietern, die zwar bei Begründung des Mietverhältnisses zur begünstigten Personengruppe zählten und deren wirtschaftliche Verhältnisse sich so geändert haben, daß sie nicht mehr förderungswürdig sind (sog. Fehlbeleger) werden durch das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen und der hierzu ergangenen Pauschbetragsverordnung beeinflußt. In den neuen Bundesländern besteht bis zum 31. 12. 1995 eine ausgeprägte Wohnraumbewirtschaftung aufgrund des Gesetzes über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen. Danach gilt die Belegungsbindung für Wohnungen, die ab dem 1.9.1990 kommunales Eigentum sind, sowie für Genossenschaftswohnungen, die mit staatlichen Mitteln gefördert sind; außerdem unterliegen der Wohnraumbewirtschaftung Wohnungen, die von den Kommunen oder von den Genossenschaften derzeit gebaut und mit staatlichen Mitteln gefördert werden, sowie sog. frühere volkseigene Wohnungen, solange sie nicht rückübertragen sind. b) Wohngeldrecht Die sukzessive Mietpreisfreigabe in den alten Bundesländern wurde durch ein Mietbeihilferecht begleitet, das einkommensschwachen Mietern die Beibehaltung ihrer Wohnung ermöglicht. Die maßgeblichen Vorschriften finden sich hierzu im Wohngeldgesetz, das durch die Wohngeldverordnung ergänzt wird. Für die neuen Bundesländer gilt die Ermächtigung des § 42 WoGG, auf deren Grundlage die Überleitungsverordnung zum Wohngeldgesetz und das Wohngeldsondergesetz ergangen ist. |
