48
Referent: Ing. Neplechovß, CSc., tel. 5704 4346, ╚j. 281 /107
716/2000
Ing. Bachor, tel. 5704 2796, ╚j. 152/106 56212000
JUDr. JaneΦkovß, tel. 5704 2105, ╚j. 162/106 531/2000
Ministerstvo financφ k Φetn²m dotaz∙m k problematice spoleΦenstvφ vlastnφk∙ jednotek (dßle jen "spoleΦenstvφ") prßvnickΘ osoby ve smyslu zßkona Φ. 103/2000 Sb., kter²m se m∞nφ zßkon Φ. 72/1994 Sb., o vlastnictvφ byt∙, ve zn∞nφ pozd∞jÜφch p°edpis∙ (dßle jen "zßkon"), z hlediska ·Φetnφch a da≥ov²ch p°edpis∙ ve spoluprßci s Ministerstvem pro mφstnφ rozvoj sd∞luje:
( 1 ) SpoleΦenstvφ vznikß ze zßkona za ·Φelem sprßvy, provozu a oprav spoleΦn²ch Φßstφ domu (dßle jen "sprßva domu"), pop°. k vykonßvßnφ Φinnosti souvisejφcφ s provozovßnφm technickΘho za°φzenφ v dom∞, kterΘ slou₧φ i jin²m subjekt∙m (viz º 9 zßkona). Vzhledem k tomu, ₧e zßkon v²slovn∞ nestanovφ jinak, povede jako prßvnickß osoba zapsanß v obchodnφm rejst°φku podvojnΘ ·Φetnictvφ na podklad∞ ┌ΦtovΘ osnovy a postup∙ ·Φtovßnφ pro podnikatele.
(2) V p°φpadech, kdy p°ed 1. Φervencem 2000 byli v dom∞ s nejmΘn∞ p∞ti byty nebo nebytov²mi prostory (dßle jen "jednotka") ji₧ t°i r∙znφ vlastnφci jednotek (tj. nap°. p∙vodnφ vlastnφk budovy a dva r∙znφ vlastnφci dvou dalÜφch jednotek), vznikß spoleΦenstvφ - prßvnickß osoba dnem 1.Φervence 2000 ze zßkona, ani₧ by k tomu bylo zapot°ebφ projevu v∙le vlastnφka jednotek. Zßpis v obchodnφm rejst°φku nemß konstitutivnφ povahu. SpoleΦenstvφ je povinno otev°φt ·Φetnφ knihy dnem svΘho vzniku (º 9 odst. 3 a 4 zßkona). Ode dne svΘho vzniku je tato ·Φetnφ jednotka povinna vΘst ·Φetnictvφ.
(3) Z hlediska ·Φetnictvφ se vychßzφ z p°edpokladu, ₧e spoleΦenstvφ, kterΘ se zab²vß pouze sprßvou domu, nemß vlastnφ jm∞nφ (vlastnφ kapitßl). V tomto p°φpad∞ spravuje pouze majetek vlastnφk∙ jednotek. FinanΦnφ prost°edky poskytnutΘ vlastnφky jednotek jsou pro spoleΦenstvφ cizφmi zdroji na ·hradu sprßvy doma a slu₧eb spojen²ch s u₧φvßnφm bytu (dßle jen "slu₧by"); jde o p°ijatΘ zßlohy.
(4) V pr∙b∞hu ·Φetnφho obdobφ poskytujφ vlastnφci jednotek spoleΦenstvφ pravidelnΘ zßlohy na ·hradu nßklad∙ (v²daj∙) na sprßvu domu a slu₧by, vypoΦφtanΘ na zßklad∞ p°edpoklßdan²ch nßklad∙ (v²daj∙), pop°. dalÜφ zßlohy dle schvßlenφ shromß₧d∞nφ vlastnφk∙ jednotek. Zp∙sob stanovenφ a placenφ zßloh na ·hradu nßklad∙ (v²daj∙) vychßzφ ze stanov spoleΦenstvφ.
(5) CelkovΘ nßklady na sprßvu domu se po skonΦenφ ·Φetnφho obdobφ vy·Φtujφ na jednotlivΘ vlastnφky jednotek. Tyto nßklady na sprßvu domu budou uhrazeny ze zßloh, poskytnut²ch jednotliv²mi vlastnφky (do v²nos∙). Uveden² postup ·Φtovßnφ je doporuΦen².
Pokud se vÜichni vlastnφci jednotek nedohodnou jinak (nap°. u nßklad∙ na opravu t∞ch spoleΦn²ch Φßstφ domu, kterΘ jsou ka₧d²m vlastnφkem vyu₧φvßny shodn∞ - nap°. v²m∞na stoupaΦek, oprava signalizaΦnφho za°φzenφ v dom∞ atp.) platφ postup podle zßkona (º 15 druhß v∞ta) a nßklady na sprßvu domu (bez slu₧eb) nesou vlastnφci jednotek pom∞rn∞ podle velikostφ spoluvlastnick²ch podφl∙ na spoleΦn²ch Φßstech domu (º 8 odst. 2 zßkona). K uzav°enφ dohody je nutn² souhlas vÜech vlastnφk∙ jednotek v dom∞ (podmφnku souhlasu vÜech vlastnφk∙ nelze vylouΦit ani stanovami). ┌hradu p°φpadn²ch nedoplatk∙ a p°eplatk∙ t²kajφcφch se nßklad∙ (v²daj∙) na sprßvu (bez slu₧eb) °eÜφ vlastnφci jednotek op∞t dohodou a nenφ-li takovΘ dohody, pak ji rozd∞lφ v pom∞ru podle velikostφ spoluvlastnick²ch podφl∙ na spoleΦn²ch Φßstech domu.
Za "jinΘ" vhodnΘ kritΘrium rozd∞lenφ nßklad∙ na opravy a ·dr₧bu spoleΦn²ch Φßstφ domu je u bytov²ch dom∙ pova₧ovßno kritΘrium tzv. upravenΘ u₧itkovΘ plochy bytu k souhrnu vÜech tzv. upraven²ch u₧itkov²ch ploch vÜech byt∙ v dom∞. Jde o postup podle vyhlßÜky Φ. 85/1997 Sb., o nßjemnΘm z byt∙ po°φzen²ch v dru₧stevnφ bytovΘ v²stavb∞ a ·hrad∞ za pln∞nφ poskytovanß s u₧φvßnφm t∞chto byt∙ (tato vyhlßÜka upravuje roz·Φtovßvßnφ jen ekonomicky oprßvn∞n²ch nßklad∙ bez zisku, tj. nßklad∙ a v²daj∙, kterΘ vznikajφ i vlastnφk∙m jednotek). Zp∙sob v²poΦtu tzv. upravenΘ u₧itkovΘ plochy, kterß zohled≥uje vyu₧φvßnφ spoleΦn²ch Φßstφ domu (jimi₧ jsou i balkony, lod₧ie a terasy) jen n∞kter²mi vlastnφky jednotek v dom∞, je uveden ve v²nosu MF Φ. 78/1991 Sb. (uve°ejn∞n pod Φ. 3 ve FinanΦnφm zpravodaji Φ. 2-3/1991 a v CenovΘm v∞stnφku Φßstka 6/1997).
(6) V p°φpad∞, ₧e spoleΦenstvφ zajiÜ¥uje slu₧by, hradφ vlastnφci a nßjemci jednotek, pop°φpad∞ u₧ivatelΘ jednotek na zßklad∞ jinΘho prßvnφho d∙vodu, pot°ebnΘ zßlohy na ·hradu cen slu₧eb
a) |
podle p°φsluÜnΘho prßvnφho p°edpisu o nßjemnΘm z byt∙ (viz º 9 odst. 12 vyhlßÜky Φ. 176/1993 Sb., o nßjemnΘm z bytu a ·hrad∞ za pln∞nφ poskytovanß s u₧φvßnφm bytu, v platnΘm zn∞nφ nebo º 7 odst. 3 vyhlßÜky Φ. 85/1997 Sb., o nßjemnΘm z byt∙ po°φzen²ch v dru₧stevnφ bytovΘ v²stavb∞ a ·hrad∞ za pln∞nφ poskytovanß s u₧φvßnφm t∞chto byt∙), jestli₧e je v dom∞ alespo≥ jeden byt u₧φvan² prßvem nßjmu; nenφ rozhodujφcφ, zda vlastnφkem (a pronajφmatelem) bytu je p∙vodnφ vlastnφk budovy (º 7 zßkona) nebo zda ji₧ byt byl p°eveden vlastnφku jednotky a jφm pronajat dalÜφ osob∞. Vy·Φtovßnφ cen slu₧eb se provßdφ op∞t podle zvlßÜtnφch prßvnφch p°edpis∙ o nßjemnΘm z byt∙ a ·hrad∞ cen slu₧eb spojen²ch s u₧φvßnφm byt∙, |
b) |
podle dohody vlastnφk∙ jednotek, nenφ-li zvlßÜtnφm prßvnφm p°edpisem (nap°. vyhlßÜka Φ. 245/1995 Sb., kterou se stanovφ pravidla pro vytßp∞nφ a dodßvku teplΘ u₧itkovΘ vody vΦetn∞ roz·Φtovßnφ nßklad∙ na objekty a mezi koneΦnΘ spot°ebitele, v platnΘm zn∞nφ) nebo rozhodnutφm cenovΘho orgßnu (nap°. v²m∞r MF 01/2000, kter²m se vydßvß seznam zbo₧φ s regulovan²mi cenami) stanoveno jinak, jestli₧e v dom∞ nenφ po celΘ z·Φtovacφ obdobφ ani jeden byt u₧φvan² prßvem nßjmu; totΘ₧ platφ o vy·Φtovßnφ cen slu₧eb. |
(7) SpoleΦenstvφ zajiÜ¥uje na zßklad∞ pov∞°enφ vypl²vajφcφho ze stanov slu₧by mezi dodavateli a vlastnφky jednotek, pop°. nßjemci byt∙ a nebytov²ch prostor∙. V ·Φetnictvφ se souvisejφcφ ·Φetnφ p°φpady ·Φtujφ jako z·Φtovacφ vztah mezi dodavateli slu₧eb a vlastnφky jednotek, pop°. nßjemci byt∙ nebo nebytov²ch prostor∙ (nßklady na slu₧by nejsou nßkladem ani v²nosem spoleΦenstvφ). Z v²Üe uvedenΘho vypl²vß, ₧e z titulu sprßvy domu a zprost°edkovßnφ slu₧eb nevznikne z Φinnosti spoleΦenstvφ hospodß°sk² v²sledek.
(8) Za p°edpokladu, ₧e ve smyslu obchodnφho zßkonφku spoleΦenstvφ nepodnikß (º 2 obchodnφho zßkonφku), jsou
a) |
p°φjmy z bankovnφho ·Φtu (·roky) po odpoΦtu nßklad∙ s tφmto p°φjmem spojen²ch p°φjmem vlastnφk∙ bytov²ch jednotek, pokud se na tom vÜichni vlastnφci jednotek dohodnou. SkuteΦnost, ₧e ·roky pat°φ Φlen∙m spoleΦenstvφ, je toti₧ nutno upravit smluvn∞ s ka₧d²m jednotliv²m vlastnφkem jednotky. Tento p°φjem vlastnφk∙ jednotek se z·Φtuje do nßklad∙ spoleΦenstvφ jako zßvazek v∙Φi Φlen∙m. P°edpoklßdß se, ₧e rozvrhovou zßkladnu pro rozd∞lenφ tohoto p°φjmu stanovφ spoleΦenstvφ ve sv²ch vnit°nφch p°edpisech, schvßlen²ch shromß₧d∞nφm vlastnφk∙ jednotek. V p°φpad∞, kdy bankovnφ poplatky jsou vyÜÜφ n∞₧ p°ijatΘ ·roky z vkladu, p°edstavuje rozdφl pohledßvku za Φleny spoleΦenstvφ, |
b) |
p°φjmy z termφnovanΘho vkladu rovn∞₧ p°φjmem vlastnφk∙ bytov²ch jednotek za podmφnky uvedenΘ v pφsmenu a) s tφm, ₧e spoleΦenstvφ ·Φtuje p°φjem ·rok∙ v brutto Φßstce do v²nos∙, souΦasn∞ vy·Φtuje do nßklad∙ zßvazek v∙Φi Φlen∙m spoleΦenstvφ a po₧ßdß p°φsluÜn² finanΦnφ ·°ad za p°edpokladu, ₧e mu nevznikne da≥ovß povinnost, o vrßcenφ p°eplatku dan∞ (sra₧enΘ bankou) ve smyslu º 36 odst. 6 zßkona o dani z p°φjm∙, |
c) |
nedojde-li k dohod∞ (smlouv∞) mezi vlastnφky jednotek a spoleΦenstvφm ve smyslu pφsmen a) a b), jsou ·roky uvedenΘ v pφsmenech a) a b) p°φjmem spoleΦenstvφ. |
(9) Pokud spoleΦenstvφ pronajφmß spoleΦnΘ Φßsti domu nebo jejich Φßsti (nap°. fasßdu domu Φi st°echu pro reklamu, spoleΦn² prostor k podnikßnφ), postupuje se v ·Φetnictvφ obdobn∞ jako v bod∞ (8). Pro vlastnφky jednotek je p°φjem (v²nos) z pronßjmu spoleΦn²ch Φßstφ domu po odpoΦtu nßklad∙ s tφmto p°φjmem spojen²ch p°φjmem z pronßjmu.
(10) Pokud spoleΦenstvφ pov∞°φ sprßvou domu vΦetn∞ vedenφ ·Φetnictvφ jinou osobu na podklad∞ p°φsluÜnΘ smlouvy podle prßvnφch p°edpis∙, pak tento sprßvce vede ·Φetnictvφ prßvnickΘ osob∞-·Φetnφ jednotce. Ve v²nosech sprßvce bude ·Φtovßna pouze ·hrada za v²kon sprßvy domu podle dohody, kterß v ·Φetnictvφ spoleΦenstvφ p°edstavuje souΦßst nßklad∙ na sprßvu domu.
( 11 ) P∙vodnφ vlastnφk budovy a vlastnφk nep°eveden²ch jednotek v dom∞ (º 7 zßkona), kter² uΦinil prohlßÜenφ podle zßkona (º 4 zßkona), vΦetn∞ bytov²ch dru₧stev, vlastnφcφ jednotky v dom∞, ve kterΘm vzniklo podle zßkona spoleΦenstvφ, poskytuje spoleΦenstvφ zßlohy na sprßvu a slu₧by jako ostatnφ vlastnφci.
╪editel odboru ·Φetnictvφ:
Ing. Antonφn Je°ßbek, v. r.
╪editel odboru p°φm²ch danφ:
Mgr. Petr Pelech, v. r.
╪editel odboru metodiky cen:
Ing. Pavel MaÜtßlka, v. r.