Allgemeines
Wir kennen es alle: Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend machen heißt nachweisen. So kannten wir es bis 1995. Ab 1996 hat uns das Jahressteuergesetz 1996 auch hier Neuerungen beschert. Hier hat der Gesetzgeber Abhilfe geschaffen. Er hat einen neuen Passus in den § 9a des Einkommensteuergesetzes eingefügt:
Pauschbeträge für Werbungskosten
Für Werbungskosten sind bei der Ermittlung der Einkünfte folgende Pauschbeträge abzuziehen,
- wenn nicht höhere Werbungskosten nachgewiesen werden:
- von den Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit: ein Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 2.000 DM;
- von den Einnahmen aus Kapitalvermögen: ein Pauschbetrag von 100 DM; bei Ehegatten, die nach den §§ 26, 26b zusammen veranlagt werden, erhöht sich dieser Pauschbetrag auf insgesamt 200 DM;
- von den Einnahmen im Sinne des § 22 Nr. 1 und 1a: ein Pauschbetrag von insgesamt 200 DM;
- wenn der Steuerpflichtige bei Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen, die Werbungskosten pauschal ermittelt:
von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung:
ein Pauschbetrag von 42 DM pro m² Wohnfläche. Neben dem Pauschbetrag können die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 abziehbaren Schuldzinsen, Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen abgezogen werden. Der Steuerpflichtige kann für den folgenden Veranlagungszeitraum die tatsächlichen Werbungskosten abziehen. In diesem Fall ist eine erneute Anwendung des Werbungskosten-Pauschbetrags erst nach Ablauf der vier folgenden Veranlagungszeiträume zulässig. Für Zeiträume, in denen das Gebäude nicht Wohnzwecken oder der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, ist der Pauschbetrag nicht abzuziehen. Sind mehrere Steuerpflichtige Eigentümer des Gebäudes und sind sie an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligt, können sie das Wahlrecht nur einheitlich ausüben. Die vorstehenden Sätze sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.
Der Arbeitnehmer-Pauschbetrag darf nur bis zur Höhe der um den Versorgungs-Freibetrag (§ 19 Abs. 2) geminderten Einnahmen, die Pauschbeträge nach Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b und c dürfen nur bis zur Höhe der Einnahmen abgezogen werden."
Der Werbungskostenpauschale bei Vermietung und Verpachtung war eine recht kurze Lebensdauer beschieden. Sie wurde mit der Steuerreform 1999 wieder abgeschafft. Sie können also letzmals für 1998 die Werbungskosten pauschalieren. Ab 1999 müssen wieder die Kosten im einzelnen nachgewiesen werden.
Voraussetzungen
Gebäude des Privatvermögens
Pauschbeträge i.H.v. 42 DM pro m² Wohnfläche können nur bei privaten Gebäuden berücksichtigt werden. Gewerbliche Gebäude sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Hierbei sind allerdings auch der Grund und Boden und z.B. Außenanlagen gemeint. Zusätzliche Aufwendungen für diesen Bereich kann man also nicht zusätzlich berücksichtigen.
Ausnahme: z.B. möblierte Wohnungen; hierbei sind zusätzlich die Aufwendungen, die auf die Möblierung entfallen absetzbar.
Wohnzwecke
Der Pauschbetrag kann nur für solche Aufwendungen abgezogen werden, die sich auf die Vermietung von Wohnungen in Häusern bzw. Eigentumswohnungen entfallen. Bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Aufwendungen aufzuteilen; nur der Anteil, der auf die zu Wohnzwecken genutzten Räume entfällt kann pauschaliert werden.
Ausnahme: Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen (Abschn. 42a Abs. 4 Satz 2 EStR). Das Finanzamt hätte anläßlich der Einkommensteuererklärung des Vermieters in den Räumen des Mieters, bzw. in seiner Steuererklärung schnüffeln müssen. Der ganze Vorteil der Pauschalierung wäre also hinfällig gewesen, hätte man diese Ausnahme nicht geschaffen.
Wohnfläche
Unter Wohnfläche ist die Berechnungnach der II. Berechnungsverordnung zu verstehen.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Mit der Bemerkung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterstreicht der Gesetzgeber, daß die Pauschalierung nur bei privatem Grundbesitz anzuwenden ist.
Ausgaben neben der Pauschale
Neben dem Pauschbetrag können trotzdem noch andere Aufwendungen abgezogen werden, z.B. die Abschreibung für Möbel bei vermieteten Wohnungen, die Sonderabschreibung z.B. nach dem FördG, die Schuldzinsen, Damnum und Erbbauzinsen.
Eine Klippe bilden Renten und dauernde Lasten, die wirtschaftlich mit Einnahmen aus der Vermietung zusammenhängen. Diese können nicht neben dem Pauschbetrag abgezogen werden. Insofern verbietet sich bei Käufen auf Rentenbasis zumindest in den ersten Jahren eine Pauschalregelung. Bezüglich des Zinsanteils in solchen Rentenzahlungen gibt es in den Kommentierungen zu diesem Punkt aber Abweichungen. Während die eine Meinung den Zinsanteil nicht neben der Pauschalierung zum Abzug zulassen wollen, vertritt die andere die Meinung, daß die Zinsanteile neben der Pauschalierung abzugsfähig sind. Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, dann vergessen Sie nicht Einspruch einzulegen. Musterprozesse werden sicherlich zu diesem Thema geführt werden.
Keine Mieteinnahmen
Für den Zeitraum, in dem keine Mieteinnahmen erzielt werden, können auch keine pauschalen Werbungskosten abgezogen werden. Damit ist allerdings nicht gemeint, daß für Nichtvermietungszeiten ein Abzug von der Pauschalierung vorzunehmen ist. Nur dann, wenn die Einnahmeerzielungsabsicht nicht mehr vorliegt, dann kann auch keine Pauschalierung mehr erfolgen. D.h., auch wenn keine Einnahmen erzielt werden, weil Sie vorübergehend keinen Mieter finden, kann die Pauschalierung vorgenommen werden. Aber achten Sie darauf, daß Sie entsprechende Unterlagen aufbewahren. Beweispflichtig wird das Finanzamt Sie machen.
Beispiel:
Ein bisher vermietetes Wohnhaus soll ab Dezember selbst genutzt werden. Ab Juli werden bereits umfangreiche Bauarbeiten durchgeführt. Die Pauschalierung endet im Juni, da bereits zu diesem Zeitpunkt die Einnahmeerzielungsabsicht aufgegeben wurde.
Beispiel:
Nachdem das Haus 15 Jahre mit wechselnden Mietern vermietet war, steht eine umfangreiche Renovierung an. Die Bauarbeiten beginnen. In drei Jahren will der Eigentümer das Haus selbst bewohnen. Nachdem er drei Monate in Zeitungen inseriert hatte und auch ein Makler nicht für einen Mieter sorgen konnte, entschließt sich der Eigentümer das Haus selbst zu bewohnen. Die Aufwendungen, die bis zum Entschluß selbst einzuziehen, angefallen sind, können als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Das Finanzamt wird aber nicht Ihren schönen blauen Augen trauen, sondern nachprüfbare Fakten fordern. Eine naheliegende Ansicht des Finanzamtes, daß der Eigentümer von Anfang an die Kosten wegen der Eigennutzung aufgewandt hat, muß ausgeräumt werden. So einen Meinungsprozeß, der nur im Kopf des Eigentümers gereift ist, muß anhand von Nachweisen glaubhaft gemacht werden. Hier zeigt die Vergangenheit, daß die Finanzämter nicht immer den Argumenten des Häuslebauers folgt. In diesen Fällen sollten man den Einspruch und, wenn erforderlich, die anschließende Klage nicht scheuen.
Noch unklar
Noch ist nicht geklärt, ob, wie in den vorigen Beispielen, die Pauschale zeitanteilig, z.B. nach Monaten oder für das ganze Jahr berechnet wird. Die Verwaltung hat zu diesem Punkt bisher noch keine Stellung abgegeben. Nach Auffassung der Redaktion kann es sich nur um einen Jahresbetrag handeln. Das würde auch bedeuten, wenn im Dezember die erstmalige Vermietung zustande kommt, ist der Pauschbetrag für ein ganzes Jahr zu gewähren.
Miteigentum
Befindet sich das Gebäude im Miteigentum, dann können die Miteigentümer die Pauschalierung nur gemeinsam vornehmen. Das Wahlrecht kann also nur einheitlich durch die Eigentümergemeinschaft ausgeübt werden. Diese Vorschrift gilt natürlich nicht für die Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen. Dort kann jeder Eigentümer für sich entscheiden, ob er der Pauschalierung den Vorzug gibt.
Befindet sich ein Gebäude mit zwei Wohnungen im Miteigentum und bewohnt ein Eigentümer eine Wohnung selbst und der andere hat seine Wohnung als Kapitalanlage vermietet, dann steht dem Nichtselbstnutzer das Wahlrecht alleine zu.
Verlust durch Pauschbetrag
Durch die Berücksichtigung des Pauschbetrages kann es zu einem Verlust kommen. Diese Möglichkeit ist bei den Verhandlungen zum Gesetzesentwurf so ausdrücklich vorgesehen. D.h., sind die Einnahmen niedriger als der Werbungskostenpauschbetrag, dann kommt es zu einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung.
Hier unterscheidet sich der Pauschbetrag von einem Pauschbetrag bei Arbeitslohn. Dieser ist nur bis zur Höhe der Einnahmen abzugsfähig.
Vorsicht Falle
Warum "Vorsicht Falle" ? Der Steuerpflichtige kann für den folgenden Veranlagungszeitraum die tatsächlichen Werbungskosten abziehen. In diesem Fall ist eine erneute Anwendung des Werbungskosten-Pauschbetrags erst nach Ablauf der vier folgenden Veranlagungszeiträume zulässig.
Ist man also einmal von der Anwendung des Pauschbetrages zum tatsächlichen Abzug zurückgegangen, dann ist für die vier folgenden Jahre die Pauschalierung ade. Also fünf Jahre lang müssen die Aufwendungen wieder nachgewiesen werden.
Gestaltungsmöglichkeiten oder wie kann man nun die neue Regelung einfach nutzen?
Stehen größere Aufwendungen an, dann sollte man diese noch in diesem Jahre tätigen. Im nächsten Jahr kann man dann auf die Pausch-Regelung übergehen. Sollte die Zeit aber etwas knapp werden, dann sollte man durchaus überlegen, die Pausch-Regelung um ein Jahr zu verschieben.
Eine weitere bedenkenswerte Lösung sieht eine Übergabe von Ausgaben für die Wohnungen an die Mieter vor. Hier kann es durchaus zu einer Regelung mit dem Mieter kommen, die auch von ihm getragen werden kann. Per Vertrag wird die nächste Mieterhöhung durch eine Übernahme von Ausgaben durch den Mieter vereinbart. Hier wären Wasser-, Strom-, Heizungs-, Kabelanschluß- und ähnliche Kosten zu nennen, falls diese vom Mieter noch nicht übernommen wurden. Übernehmen heißt aber nicht, daß der Mieter diese Nebenkosten an den Vermieter zahlt und dieser die Nebenkosten an die jeweiligen Gläubiger zahlt. Die Mieter müssen durch zivilrechtlichen Vertrag die Kosten übernehmen und direkt an den Gläubiger der Leistung zahlen. Bestes Beispiel sind die Stromkosten, die vom Elektrizitätswerk direkt vom Mieter kassiert werden. Gleiches kann mit dem Gaslieferanten, der Telekom für die Kabelgebühren usw. erfolgen. Hier ist ein Stolperstein, über den in den nächsten Jahren einige stolpern werden.
In der Vergangenheit wurden vom Vermieter die Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt wurden nicht steuerlich erklärt. In der Steuererklärung notierte der Vermieter lediglich die Kaltmiete und gab die umlagefähigen Kosten weder bei den Einnahmen noch bei den Werbungskosten an. Im Ergebnis wurde dies auch nicht beanstandet, weil sich in den meisten Fällen keine Änderung ergeben hat.
Beispiel:
Sie besitzen ein Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von insgesamt 300 m². Im Jahre 1996 fallen 30.000 DM für die Neueindeckung des Daches an. Ansonsten wurden von Ihnen noch die Grundsteuer (800 DM), die Kabelgebühren (400 DM) und kleinere Reparaturen von 2.000 DM übernommen. Weiter fielen 4.000 DM Schuldzinsen an. Die AfA betrug 3.000 DM. Insgesamt fielen also Kosten i.H.v. 40.200 DM an.
Bei Berücksichtigung des Pauschbetrages würden nur 12.600 DM (42 DM multipliziert mit 300 m²) plus 7.000 DM für Schuldzinsen und Abschreibung zu berücksichtigen sein.
Im Jahre 1997 sollen die gleichen Kosten (ohne die Neueindeckung des Daches) anfallen. Ab dem Jahre 1997 kann die günstigere Pausch-Lösung greifen. Tatsächliche Kosten entstanden in Höhe von 10.200 DM. Die Pauschlösung mit 19.600 DM ist günstiger. Wenn im Jahre 1998 allerdings 20.000 DM für eine nicht vorgesehene Erneuerung des Heizkessels anfallen, dann kann wieder zum tatsächlichen Abzug zurückgegangen werden. In diesem Fall sind Sie allerdings für die folgenden vier Jahre (also bis einschließlich 2002) an die tatsächlichen Kosten gebunden.
Größerer Erhaltungsaufwand
Vorsichtig sein sollten die Vermieter, die größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilt haben. Diese Beträge können nicht neben dem Pauschbetrag abgezogen werden. Es ist also ein Rechenexempel, ob man die letzten Jahre für diese Erhaltungsaufwendungen abwartet oder nicht.
Schlußwort
An diesem Beispiel zum Erhaltungsaufwand kann man erkennen, wie schwer eine einfache Vorschrift sein kann.
Auch hier heißt es abwarten und nicht zu schnell den Argumenten der Finanzverwaltung Glauben schenken. Daher ist es auch nicht immer günstig vorzupreschen und bereits im Januar seine Steuererklärungen abzugeben. Dann sind Sie gezwungen mit Einspruch und Klage den Vorreiter zu spielen. Warten Sie besser ab, bis andere diese Rolle übernehmen.
Den Klageweg können Sie aber nur beschreiten, wenn Sie einen langen Atem haben. Bis der BFH entscheidet, sind wir alle einige Jahre älter.
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